عقارات البريمي: ما الذي يعنيه ازدهار قطاع المنتجعات للمشترين؟

عقارات البريمي: ما الذي يعنيه ازدهار قطاع المنتجعات للمشترين؟

بات قطاع المنتجعات في محافظة البريمي ينمو بوتيرة لافتة، وبات يُسجَّل على خريطة السياحة العُمانية. غير أن الإجابة الفورية للمشترين الأجانب تظل بنيوية بامتياز: في غياب مجمّع سياحي متكامل (ITC) معتمد، لا يحق لغير العُمانيين شراء العقارات في البريمي بأسمائهم الشخصية. هذه الحقيقة وحدها تُحدد ملامح المشهد بأكمله. أما المواطنون العُمانيون ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي، فيجدون في تضافر أسعار الأراضي المنخفضة مع الطلب المتصاعد على الضيافة فرصةً حقيقية في مرحلة مبكرة، تستحق الدراسة المعمّقة.

اعتادت البريمي، الواقعة على الحدود الشمالية الغربية لعُمان مع الإمارات، أن تُصنَّف محطةَ عبور لا وجهةً بحد ذاتها. لكن هذه الصورة آخذة في التغيّر؛ إذ تتكاثر المنتجعات السياحية المرخّصة ودور الاستراحة التي تستقطب الأسر العُمانية وزوار الخليج الراغبين في إجازات قصيرة بعيداً عن أسعار مسقط المرتفعة ومشقّة الرحلة الطويلة جنوباً إلى صلالة. والسؤال الذي يطرحه المستثمرون: هل يتحوّل هذا الزخم السياحي إلى أطروحة عقارية راسخة؟

لماذا باتت البريمي في دائرة الاهتمام الآن؟

رياح السياحة الداخلية المواتية

تُرسي Vision 2040 السياحةَ ركيزةً أساسية للتنويع الاقتصادي، فيما وجّهت مبادرة Sorouh الاهتمامَ الحكومي نحو المحافظات خارج مسقط. والبريمي تستفيد من الاثنتين معاً؛ فهي تقع على بُعد ساعتين بالسيارة من أبوظبي ودبي، مما يجعلها وجهةً طبيعية لعطلات نهاية الأسبوع، سواء لأبناء الجالية العُمانية في الإمارات أو لمقيمي دول الخليج الساعين إلى تغيير المشهد.

يتنوّع قطاع المنتجعات في المحافظة بين مزارع الإقامة، ودور الاستراحة المطلّة على الأودية، والمنتجعات ذات الطابع التراثي، وهي تستهدف أساساً الزوار المحليين والخليجيين لا السياح القادمين من وجهات بعيدة. وفي ذلك حجةٌ لصالح الاستقرار؛ فالطلب الداخلي أقل تأثراً بالاضطرابات السياحية العالمية مقارنةً بالوافدين الدوليين.

البنية التحتية مؤشرٌ استباقي

نادراً ما يتواصل الاستثمار في المنشآت الفندقية دون تحسينات موازية في الطرق والمرافق والتجزئة. وقد شهدت البريمي ترقيات تدريجية لشبكة طرقها الرابطة بممر الباطنة، فيما يُبقي معبر الحدود البرية النشاطَ التجاري متواصلاً على مدار العام. وبالنسبة للمستثمرين العقاريين، يُعدّ تحسّن البنية التحتية من أوضح المؤشرات الاستباقية على ارتفاع قيمة الأراضي السكنية والتجارية مستقبلاً.

المشهد العقاري في البريمي

ما هو متاح حالياً

يهيمن على السوق السكني في البريمي الفلل المنخفضة وعمارات الشقق التي تخدم الأسر العُمانية والعمالة المرتبطة بتجارة الحدود. وتتوفر قطع أراضٍ زراعية ومتعددة الاستخدام بأسعار تقل بفارق واضح عن نظيراتها في محافظة مسقط؛ إذ تتراوح صفقات الأراضي الزراعية في البريمي بين OMR 3 و8 لكل sqm تبعاً للموقع وسهولة الوصول، مقارنةً بـ OMR 30–80 لكل sqm للأراضي ذات الاستخدام المماثل في الأحزمة الخارجية لمسقط. وهذه أرقام استرشادية؛ تتباين قيم القطع الفردية، ويُنصح بالاستعانة بمثمّن محترف قبل إتمام أي صفقة.

تُدرّ العقارات التجارية القريبة من المنطقة الحدودية ومركز المدينة دخلاً إيجارياً من مستأجري التجزئة والخدمات اللوجستية. أما المنتجعات ذاتها فتُدار في الغالب من قِبل أصحابها: تشتري عائلة أو شركة صغيرة أرضاً زراعية أو ريفية، وتُنشئ عليها مجموعة من الشاليهات أو الأكواخ، وتحقق دخلاً من الإيجار الليلي. وتتراوح الأسعار الليلية لشاليهات المنتجعات في المحافظة عموماً بين OMR 25 و60 للوحدة، وفقاً للمرافق والموسم، مع تركّز نسب الإشغال في عطل نهاية الأسبوع والأعياد الرسمية. ويظل هذا النموذج قابلاً للتكرار ومنخفض التكلفة نسبياً مقارنةً بمشاريع ITC الساحلية.

الملكية الأجنبية: مسألة ITC

هذا هو التحفّظ الجوهري للقراء من غير العُمانيين. لا تضمّ البريمي حتى الآن أي مجمّع سياحي متكامل (ITC) — وهو الآلية القانونية التي تُتيح للأجانب تملّك العقارات بصكوك حرة في عُمان. وفي غياب هذا التصنيف، لا يستطيع المشتري غير العُماني شراء عقار في البريمي باسمه الشخصي.

لا يعني ذلك أن المحافظة خارج نطاق اهتمام المستثمرين الأجانب، لكنه يُغيّر طبيعة الهيكل المتاح. ومن الخيارات الممكنة:

• الشركة العُمانية كوعاء استثماري: يمكن للمستثمر الأجنبي تأسيس شركة ذات مسؤولية محدودة عُمانية أو الدخول في شراكة فيها لتملّك العقار، وفق قانون الشركات ومتطلبات الحد الأدنى لرأس المال. والاستشارة القانونية ضرورة لا غنى عنها قبل المضي قُدُماً.
• التعرّض غير المباشر: الاستثمار في شركات الضيافة أو العقارات التي تمتلك أصولاً في البريمي، بدلاً من التملّك المباشر.
• ترقّب توسّع ITC: تواصل الحكومة منح تصنيفات ITC لمناطق جديدة في إطار Vision 2040، وقد يجعل المسار السياحي المتنامي للبريمي منها مرشّحةً مستقبلاً، وإن لم يصدر أي إعلان رسمي حتى تاريخ كتابة هذا المقال.

أما المواطنون العُمانيون ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي — الذين يتمتعون بحقوق تملّك أوسع — فأمامهم مدخل أكثر يُسراً إلى هذا السوق.

البريمي في مقابل أسواق العقارات السياحية الراسخة

لضبط التوقعات، يفيد النظر في طبيعة العقارات المرتبطة بالسياحة في الأسواق العُمانية الأكثر نضجاً. ففي مسقط، تتيح مناطق ITC كـ Aida وMuscat Bay وشاطئ القرم ويتي للمشترين الأجانب شققاً وفللاً بصكوك حرة ضمن برامج إيجار فندقية مُدارة، مع منشآت راسخة وأسواق إعادة بيع واضحة. وتعكس الأسعار في هذه المناطق مستوى نضجها — إذ تبدأ نقاط الدخول لشقة غرفة نوم واحدة في منتصف الـ OMR 50,000 وترتفع بشكل ملحوظ للوحدات الأكبر أو ذات الإطلالات البحرية.

ملاحظة: توفّر صفحات المناطق على muscat.properties قابل للتغيير؛ استخدم خاصية البحث في الموقع للتحقق من القوائم الحالية لأي مشروع بعينه.

تقع البريمي في موضع مختلف على منحنى المخاطرة والعائد. تكاليف الأرض والبناء أدنى، وعوائد الإيجار من المنتجعات قد تكون مُغرية نقدياً، لكن السيولة شحيحة، وقاعدة المشترين لإعادة البيع ضيّقة، والإطار القانوني للملكية الأجنبية غير مكتمل بعد. المبادرون الأوائل الذين يُحكمون الهيكل القانوني قد يجنون ثمار الارتفاع مع تطور السوق؛ أما من يتسرّعون دون أساس قانوني سليم، فقد يجدون أنفسهم في مأزق.

ما الذي ينبغي متابعته خلال الـ 12–24 شهراً القادمة؟

أخبار تصنيف ITC: أي إعلان حكومي بمنح البريمي صفة ITC سيكون حدثاً جوهرياً يؤثر في قيم العقارات. تابع تحديثات وزارة الإسكان والتخطيط العمراني وشركة تطوير السياحة العُمانية (OMRAN).

بيانات تراخيص المنتجعات: يُعدّ عدد المنشآت السياحية المرخّصة في المحافظة مؤشراً على الطلب؛ فارتفاع أعداد التراخيص يدل على ثقة المشغّلين بالاستثمار — وهو مؤشر إيجابي لقيم الأراضي.

إحصاءات الزوار عبر الحدود: ينشر المركز الوطني للإحصاء والمعلومات (NCSI) بيانات سياحية فصلية. راقب أرقام عبور الحدود البرية في البريمي. ووفقاً لأحدث تقرير فصلي متاح من NCSI وقت كتابة هذا المقال، بلغت حركة الوصول البري عبر البريمي نحو 1.2 مليون حركة زائر سنوياً. ونموٌّ مستدام بنسبة 10–15% سنوياً من هذا المستوى القاعدي سيُعزّز الحجة الاستثمارية ويُقرّب المحافظة من الحجم الذي يستقطب عادةً اهتمام مشاريع ITC.

الوضع الضريبي: تفرض عُمان حالياً ضريبة دخل شخصية بنسبة 0% وضريبة عقارية بنسبة 0%. غير أن الدخل الإيجاري من العمليات التجارية — بما فيها شاليهات المنتجعات — يخضع لضريبة استقطاع بنسبة 12% على التوزيعات. احرص على مراعاة ذلك في أي حساب للعائد.

الأسئلة الشائعة

هل يستطيع الأجنبي شراء عقار في البريمي؟ ليس بصورة مباشرة وباسمه الشخصي. لا تمتلك البريمي حتى الآن تصنيف مجمّع سياحي متكامل (ITC)، وهو الإطار القانوني الذي يُتيح للأجانب التملّك الحر في عُمان. يمكن للمستثمرين من غير العُمانيين استكشاف مسارات غير مباشرة كالهيكل عبر شركة عُمانية ذات مسؤولية محدودة، لكن ذلك يستلزم استشارة قانونية متخصصة ويحمل تعقيدات إضافية.

ما هو المجمّع السياحي المتكامل (ITC)؟ هو منطقة تطوير تُحدّدها الحكومة في عُمان، يُسمح فيها للأجانب بتملّك العقارات بصكوك حرة. تمنح وزارة الإسكان والتخطيط العمراني هذا التصنيف، وتعمل مشاريع كـ Muscat Bay وAida في منطقة العاصمة وفق هذا الإطار. وخارج مناطق ITC المعتمدة، يقتصر تملّك العقارات في عُمان عموماً على المواطنين العُمانيين، ومواطني دول الخليج مع بعض القيود.

هل تُدرج muscat.properties عقارات في البريمي؟ تُركّز muscat.properties أساساً على محافظة مسقط ومناطق ITC الراسخة. ولا تُشكّل قوائم البريمي محوراً حالياً للمنصة في ظل غياب إطار ITC في المحافظة. وإن تغيّر ذلك — كأن يصدر إعلان بمنح تصنيف ITC — فمن المتوقع أن تتبعه التغطية. وفي الوقت الراهن، تبقى خاصية البحث في الموقع أفضل وسيلة للاطلاع على أي قوائم متاحة.

هل تُعدّ البريمي فرصة استثمارية جيدة للمواطنين العُمانيين؟ يجعل تضافرُ أسعار الأراضي المنخفضة وتحسّن البنية التحتية والنمو المتصاعد في السياحة الداخلية البريميَ خياراً يستحق الدراسة الجادة من المواطنين العُمانيين الذين يتبنّون أفقاً استثمارياً يمتد لخمس سنوات فأكثر. وتتمثّل المخاطر الرئيسية في شُح سيولة إعادة البيع والمرحلة المبكرة نسبياً لسوق الضيافة. وكما هو الحال في أي استثمار عقاري، يُنصح بالاستعانة بتثمين مستقل ومراجعة قانونية قبل ضخ رأس المال.

خلاصة القول

البريمي سوق في طور التشكّل، يشهد نمواً سياحياً موثّقاً لكنه يفتقر إلى البنية القانونية للملكية الأجنبية — وليست منتجاً استثمارياً جاهزاً. توسّع قطاع المنتجعات حقيقي ومتوافق مع التوجهات الحكومية، لكن غياب إطار ITC يضع المشترين الأجانب أمام عقبات هيكلية لا وجود لها في مناطق السياحة الراسخة بمسقط. أما المواطنون العُمانيون ومستثمرو دول الخليج فأمامهم مسار أوضح، وقد يجدون في أسعار الأراضي الحالية معادلةً مخاطرة-عائد مُغرية إن تبنّوا أفقاً زمنياً يمتد لخمس سنوات فأكثر.

أجرِ العناية القانونية الواجبة، وأحكم هيكل الملكية منذ اليوم الأول، وتعامل مع البريمي باعتبارها مركزاً استثمارياً طويل الأمد لا صفقةً للمضاربة السريعة.

المصدر: Times of Oman