تطوير طرق البريمي: ماذا يعني ذلك لمشتري العقارات؟

تطوير طرق البريمي: ماذا يعني ذلك لمشتري العقارات؟

تشهد محافظة البريمي أعمال تطوير فعلية على أرض الواقع، تشمل الطرق الداخلية ومشاريع التحسين العمراني — وللمستثمر العقاري، تترتب على ذلك نتيجة مباشرة وواضحة: قطع الأراضي السكنية المُسعَّرة حالياً بين OMR 8 و18 للـ sqm باتت أيسر وصولاً، وأسهل بناءً، وأجدى تأجيراً. والإنفاق على البنية التحتية من أوثق المؤشرات الاستباقية على ارتفاع الطلب السكني، والبريمي — أقصى محافظات عُمان غرباً، والمتاخمة لإمارة العين الإماراتية — تقف اليوم عند نافذة المبادرة المبكرة. يحق للمواطنين العُمانيين ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي شراء العقارات بحرية تامة في أرجاء المحافظة كافة؛ أما المشترون الأجانب فيخضعون لقيود التملك الحر المُفصَّلة أدناه.

يُعدّ الإنفاق على البنية التحتية من أكثر المؤشرات موثوقيةً في الاستدلال على الطلب السكني المقبل؛ فتحسّن الطرق يُقلّص أوقات التنقل، ويُيسّر الوصول إلى الأراضي، ويستقطب اهتمام المطورين.

ما الذي يُنفَّذ فعلياً في البريمي؟

تنفّذ Wilayat البريمي حزمةً من مشاريع الطرق الداخلية إلى جانب أعمال التحسين العمراني الشاملة، والمقاولون على الموقع والأعمال جارية، وفق ما أوردته صحيفة Times of Oman. ويُقصد بـ"التحسين العمراني" في منظومة التخطيط البلدي العُماني: تطوير الأرصفة، وتركيب إنارة الشوارع، وتنسيق المناظر الطبيعية، وتحسين شبكات الصرف، وتهيئة الفضاءات العامة — بما يجعل الأحياء صالحةً للعيش لا مجرد قابلة للاستخدام.

لا تكشف المصادر المتاحة عن أسماء المشاريع الفردية أو قيم العقود أو تفاصيل الكيلومترات، إذ تبقى هذه المعطيات طيّ الكتمان حتى وقت كتابة هذا التقرير. غير أن المؤكد هو أن الحزمة تغطي طرقاً داخلية متعددة في أرجاء الولاية، وتعزز الربط بين التجمعات السكنية والمركز التجاري، وأن الأعمال تسير على قدم وساق لا أنها مجرد إعلانات على الورق.

ما الذي يتجاوز الأسفلت؟

جودة الطرق تؤثر تأثيراً مباشراً في قيم العقارات بمدن عُمان الثانوية. ففي المناطق التي أحجم عنها المشترون تاريخياً بسبب الطرق الترابية أو الرديئة — ولا سيما الأسر والمقيمون المعتادون على مستوى مسقط — يكفي تعبيد الطرق وتركيب الأرصفة والإنارة لتغيير المزاج السوقي بسرعة لافتة؛ فالقطع التي كانت عسيرة البيع تتحول إلى مواقع بناء قابلة للتطوير، والمنازل القائمة تكتسب جاذبية إيجارية.

ويمنح قرب البريمي من العين الإماراتية بُعداً عابراً للحدود لا تملكه أي محافظة عُمانية أخرى تقريباً؛ إذ يستطيع السكان الاستفادة من فرص العمل والرعاية الصحية والتسوق في الإمارات، مع الإقامة على الجانب العُماني من الحدود حيث أسعار الأراضي والعقارات أدنى بكثير، ودون ضريبة دخل على الجانبين. وللاطلاع على صورة أشمل حول تأثير القرب الحدودي في الطلب العقاري عبر البلاد، راجع نظرة عامة على الأسواق العقارية الناشئة في عُمان.

السوق العقاري في البريمي: نقطة الانطلاق

البريمي ليست سوقاً عقارية ناضجة بالمعنى الذي تمثله Muscat Bay أو شاطئ القرم — وهذا بالضبط هو جوهر الفرصة.

تتراوح أسعار قطع الأراضي السكنية في السوق المفتوحة بالبريمي حالياً بين OMR 8 و18 تقريباً للـ sqm (اعتباراً من الربع الثاني 2025، استناداً إلى قوائم الوسطاء النشطة)، وذلك بحسب الموقع ومستوى الوصول وقرب المركز التجاري — مقارنةً بـ OMR 80–200 للـ sqm للأراضي السكنية المماثلة في أحياء مسقط الراسخة كالخوير و Madinat Al Sultan Qaboos، وOMR 30–60 للـ sqm في أجزاء من ساحل الباطنة الشمالي. هذه نطاقات استرشادية للسوق ولا تُعدّ تقييماً رسمياً؛ وعلى المشترين الاستعانة بمثمّنين مستقلين قبل إتمام أي صفقة. غير أن الفجوة حقيقية وجوهرية.

كان المقايضة دائماً تتمحور حول جودة البنية التحتية والخدمات؛ فالطرق التي تغرق في موسم الأمطار، وشُح الإنارة العامة، وتذبذب الخدمات الحضرية — كل ذلك أبقى الطلب الاستثماري في حدوده الدنيا. وتعالج حزمة الطرق الحالية هذه المعادلة مباشرةً.

بالنسبة للأسر العُمانية، ظلت البريمي خياراً ميسوراً لمن أُغلقت أمامهم أبواب مسقط وساحل الباطنة الشمالي. وتحسّن الطرق يُخفّف من عناء الحياة اليومية ويجعل المحافظة أكثر تنافسية وجهةً للاستقرار الأسري. يمكنك الاطلاع على مزيد من التفاصيل حول كيفية توسيع برنامج Sorouh للإسكان الميسور نطاق تملّك المساكن في محافظات كالبريمي.

التملك الأجنبي: ما تحتاج إلى معرفته

لا تحتضن البريمي حتى الآن أي مجمع سياحي متكامل ITC مُعتمد — وهو الآلية القانونية التي تُتيح لغير العُمانيين تملّك العقارات بصورة حرة في عُمان. وهذا هو التحفظ الأهم الذي ينبغي لكل مشترٍ أجنبي أن يستوعبه جيداً.

بموجب القانون العُماني، يقتصر التملك الحر الكامل للمقيمين والمستثمرين الدوليين على مناطق ITC المُدرجة في الجريدة الرسمية. وخارج هذه المناطق، يحق للأجانب استئجار العقارات لمدة تصل إلى 50 عاماً (حق الانتفاع)، دون أن يحق لهم حيازة سند الملكية. وإن كنت مشترياً أجنبياً، فإن تحسينات البنية التحتية في البريمي تُشكّل سياقاً مفيداً لفهم مسار التطوير العمراني الشامل في عُمان — لكن عليك التوجه إلى المناطق المُصنَّفة ITC للحصول على فرص تملك مباشر. يستعرض دليلنا حول مناطق ITC في عُمان المشاريع المفتوحة حالياً أمام المشترين الأجانب وإجراءات الشراء المتبعة.

أما المواطنون العُمانيون ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي فلا تسري عليهم أي قيود، ويحق لهم الشراء بحرية تامة في أرجاء المحافظة كافة.

الوضع الضريبي

تُطبّق عُمان ضريبة دخل شخصي بنسبة 0% وضريبة تملّك عقاري بنسبة 0% — وذلك على المستوى الوطني شاملاً البريمي. أما الدخل الإيجاري الذي تجنيه الشركات فيخضع لضريبة الدخل على الشركات وفق القانون العُماني؛ وينبغي التحقق من المعالجة الضريبية للدخل الإيجاري للملاك الأفراد مع مستشار ضريبي عُماني مرخّص، إذ تباينت التوجيهات المنشورة بشأن نسبة الاستقطاع المطبّقة على الأفراد وقد يكون الوضع قد تحدّث منذ كتابة هذا المقال. تنشر هيئة الضرائب العُمانية (taxoman.gov.om) التوجيهات المحدّثة وهي المرجع الأول قبل الالتزام بأي استراتيجية شراء بهدف التأجير. وتسري هذه الاعتبارات سواء كنت تشتري داخل منطقة ITC أو بوصفك مواطناً عُمانياً في سوق مفتوحة.

قراءة إشارة البنية التحتية

تُولي Vision 2040 العُمانية أولويةً صريحة للتنمية الإقليمية — بهدف تخفيف التركز الاقتصادي في مسقط وبناء مدن ثانوية كبدائل حقيقية وجاذبة. ومبادرة Sorouh للإسكان الميسور جزء من هذا التوجه السياسي ذاته، إذ تستهدف الأسر العُمانية في المحافظات خارج العاصمة.

وتنسجم البريمي انسجاماً تاماً مع هذه الطموحات. فالاستثمار في الطرق يُمثّل عادةً أولى دفعات الإنفاق الحكومي التي تسبق التطوير العمراني الأشمل — إذ تتبعه ترقيات المرافق وتوسعات المدارس والمرافق الصحية وصولاً إلى التطوير التجاري. ومن ينتظر اكتمال كل هذه العناصر سيدفع سعر دخول أعلى بكثير. وللاطلاع على كيفية تكشّف هذا التسلسل في مناطق أخرى من البلاد، راجع تحليلنا للتطوير المدفوع بالبنية التحتية في محافظات عُمان الشمالية.

ما الذي ينبغي مراقبته؟

ثمة ثلاثة مؤشرات تُخبرك ما إذا كان السوق العقاري في البريمي يتسارع بما يستوجب اتخاذ قرار:

1. 01نشاط مزادات الأراضي البلدية. إن شرعت بلدية البريمي في جدولة مزادات أراضٍ بوتيرة أعلى، فذلك إشارة إلى ثقة رسمية بالطلب.
2. 02اهتمام المطورين القادمين من الشمال. انتقال المطورين من منطقة الباطنة إلى البريمي سيُؤكد أن السوق المستهدفة في توسع حقيقي.
3. 03تصنيف ITC. إن أدرجت الحكومة منطقة ITC في البريمي — وهو ما لم يحدث بعد — فسيتدفق الطلب الأجنبي بسرعة ويُعيد تسعير الأراضي وفق ذلك.

التقييم الصريح

البريمي سوق في طور النشأة تتمتع بمزايا هيكلية واضحة: القرب الحدودي من الإمارات، وأسعار دخول منخفضة تتراوح بين OMR 8 و18 للـ sqm للأراضي السكنية (اعتباراً من الربع الثاني 2025)، واستثمار حكومي نشط في بنية تحتية تُعزز جودة الحياة. والمخاطر بالقدر ذاته ملموسة — محدودية الخدمات مقارنةً بمسقط، وغياب منطقة ITC للمشترين الأجانب، وجدول زمني لاكتمال النضج العمراني يُقاس بالسنوات لا بالأشهر.

إن كنت مواطناً عُمانياً أو خليجياً تتطلع إلى أفق بعيد المدى وتتحمّل المخاطرة في سوق لا تزال تشقّ طريقها، فإن الأعمال الإنشائية الجارية إشارة ملموسة تستحق التحرك. أما إن كنت مستثمراً أجنبياً تسعى إلى التملك الحر، فراقب هذه المحافظة بوصفها مقياساً لطموحات عُمان التنموية الإقليمية — وأبقِ تركيزك الشرائي على مناطق ITC الراسخة في الوقت الراهن.

---

الأسئلة الشائعة

هل يحق للأجانب شراء عقارات في البريمي؟

لا، ليس على أساس التملك الحر. لا تضم البريمي أي مجمع سياحي متكامل ITC مُدرج رسمياً، وهو المسار القانوني الوحيد الذي يُتيح لغير العُمانيين حيازة سند الملكية الكاملة في عُمان. يحق للأجانب إبرام عقود انتفاع (إيجار طويل الأمد) لمدة تصل إلى 50 عاماً، لكن لا يحق لهم تملّك الأرض بصورة مطلقة في المحافظة وفق القانون النافذ. وإن أُنشئت منطقة ITC مستقبلاً، تغيّر هذا الوضع — غير أنه لا يوجد جدول زمني مُعلن لذلك.

من يحق له شراء العقارات بحرية في البريمي؟

المواطنون العُمانيون ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي (من المملكة العربية السعودية والإمارات والكويت والبحرين وقطر) لا يخضعون لأي قيود على التملك، ويحق لهم شراء الأراضي السكنية والتجارية في البريمي دون الحاجة إلى منطقة ITC.

ما الضرائب المطبّقة على العقارات في البريمي؟

تُطبّق عُمان ضريبة دخل شخصي بنسبة 0% وضريبة تملّك عقاري سنوية بنسبة 0%، وذلك على المستوى الوطني شاملاً البريمي. أما المعالجة الضريبية للدخل الإيجاري للملاك الأفراد فهي مسألة دقيقة — إذ تخضع الكيانات الاعتبارية لضريبة الدخل على الشركات على الإيرادات الإيجارية، في حين ينبغي للأفراد التحقق من وضعهم مع مستشار ضريبي عُماني مرخّص قبل الالتزام بأي استراتيجية شراء بهدف التأجير. وهيئة الضرائب العُمانية هي المرجع الرسمي للتوجيهات المحدّثة.

كم من الوقت يلزم حتى تصبح البريمي سوقاً عقارية ناضجة؟

لا توجد إجابة واحدة موثوقة. أعمال الطرق والتحسين العمراني الجارية إشارة مبكرة لا حدث اكتمال. فالنضج العمراني الكامل — الذي يشمل توسع الرعاية الصحية والتجزئة والتعليم ونشاط المطورين المستدام — مسيرة تمتد لسنوات. والمشترون الذين يدخلون السوق الآن يضعون أنفسهم في موقع متقدم على هذا المنحنى، مما يعني قبول قدر من الغموض في التوقيت مقابل سعر دخول أدنى.

---

المصدر: Times of Oman