عقود منتجعات جديدة في الحمراء تُرسّخ توجّه عُمان نحو الاستثمار العقاري في الداخل

وقّعت وزارة التراث والسياحة العُمانية عقدَي انتفاع لتطوير منتجع من فئة أربع نجوم في Wilayat الحمراء، وهي خطوة تضع واحدة من أكثر مناطق الداخل خلابةً على خريطة الاستثمار بصورة جلية.

لمن يتابع السوق العقاري على ساحل مسقط، تأتي هذه الخطوة تذكيراً بالغ الأهمية: الموجة القادمة من التطوير العقاري والسياحي في عُمان تتجه بشكل متصاعد نحو الداخل، مدعومةً بعقود حكومية وأهداف سياحية محددة ضمن Vision 2040.

ماذا تعني هذه العقود فعلياً؟

يمنح عقد الانتفاع المطوّرَ حق استخدام أرض مملوكة للدولة والاستفادة منها لفترة زمنية محددة — تتراوح عادةً بين 25 و50 عاماً في عُمان — دون أن تنتقل ملكية الأرض ذاتها إليه. وهو أداة قانونية معيارية تلجأ إليها وزارة التراث والسياحة لتفعيل الأراضي الحكومية لصالح مشاريع السياحة الخاصة.

وتوقيع عقدَين في آنٍ واحد لولاية واحدة يعكس توجهاً تنموياً منسّقاً ومتدرّجاً، لا مجرد مشروع معزول. كذلك يكتسب التصنيف الفندقي من فئة أربع نجوم أهميته الخاصة؛ إذ يستهدف الشريحة الوسطى المتنامية من المسافرين الخليجيين وسياح التراث الدوليين الذين يقودون معدلات الإشغال في مناطق الداخل العُماني، واقعاً بين فنادق الميزانية المحدودة والمنتجعات الفاخرة.

لماذا الحمراء؟ ولماذا الآن؟

تقع الحمراء في محافظة الداخلية، على بُعد نحو 180 كيلومتراً جنوب غرب مسقط. وتحتضن قرية مصفاة العبريين الأثرية المبنية من الطين فوق منحدرات جبلية شاهقة، وتمتد عند سفح جبال الحجر، مع إمكانية الوصول إلى جبل شمس — أعلى قمة في عُمان — على مقربة منها.

ظلّت البنية التحتية السياحية في هذه المنطقة متأخرة كثيراً قياساً بما تزخر به من مقوّمات طبيعية وثقافية. وقد شهدت أعداد الزوار في الداخل نمواً مطّرداً مع تعافي القطاع السياحي العُماني في مرحلة ما بعد الجائحة، غير أن المعروض من الغرف الفندقية في الحمراء وما يحيط بها لا يزال شحيحاً. ويأتي المنتجع الجديد من فئة أربع نجوم ليسدّ هذه الفجوة مباشرة.

من منظور الاستثمار العقاري، تؤدي المنتجعات السياحية دور المحفّز الأساسي. فحين يُفتتح منتجع بعقد حكومي في منطقة تعاني شحّ الخدمات، فإن ذلك عادةً ما يُفضي إلى:

• ارتفاع قيم الأراضي في الولاية المحيطة تبعاً لتحسّن الخدمات والبنية التحتية للطرق
• تأهيل الموقع في نظر المطوّرين الخاصين الراغبين في إطلاق مشاريع سكنية أو متعددة الاستخدامات
• تعزيز الطلب على الإيجار قصير الأمد — إذ تستفيد الفلل والاستراحات القريبة من ممرات المنتجعات من الحجوزات الفائضة

عقد الانتفاع مقابل التملّك الحر

إن كنت مشترياً أجنبياً، فمن المهم أن تفهم الفرق بين مشاريع الانتفاع ومجمعات السياحة المتكاملة (ITC) ذات التملك الحر.

عقود الانتفاع — كالعقود الموقّعة هنا — تُبرم بين الحكومة والمطوّر. يتولى المطوّر البناء والتشغيل، وتعود الأرض إلى الدولة عند انتهاء العقد. ولا يحق للمشترين الأجانب الأفراد الحصول على حق التملك الحر في إطار عقد الانتفاع.

أما مجمعات ITC، فهي المناطق المخصصة التي يحق فيها للأجانب التملك الحر بموجب مرسوم ملكي. وتشمل مناطق ITC القائمة: مسقط باي، وAida، مسقط، ويتي، مسقط على ساحل العاصمة. إن كان هدفك التملك الكامل بسند ملكية، فإن ITC يبقى المسار القانوني الأمثل.

ومع ذلك، قد يكون تطوير الحمراء بداية لمرحلة جديدة. فقد وسّعت عُمان تدريجياً نطاق تصنيفات ITC بمرور الوقت — إذ انطلق Al Mouj (The Wave) مشروعاً منفرداً قبل أن يتوسع إطار ITC ليشمل عشرات المناطق على مستوى المملكة. والمناطق التي تستقطب استثمارات سياحية بعقود حكومية كثيراً ما تشهد لاحقاً إدراجها ضمن أطر ITC أو ما يماثلها من أنظمة التملك الأجنبي خلال دورة تخطيطية واحدة.

الضرائب وأسس التملك في مشاريع الداخل

سواء كنت تدرس شقة في ITC بمسقط أو ترصد ممر الحمراء بحثاً عن فرص مستقبلية، تبقى البيئة الضريبية العُمانية ثابتة:

• 0% ضريبة دخل شخصية
• 0% ضريبة عقارية على التملك
• 12% ضريبة استقطاع على دخل الإيجار للمقيمين خارج عُمان

ولا توجد ضريبة على أرباح رأس المال عند بيع العقارات. أما مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي، فتتساوى حقوق تملكهم إلى حد بعيد مع المواطنين العُمانيين خارج مناطق ITC — وهي ميزة جوهرية مقارنة بالمشترين الأجانب من غير دول الخليج المقيّدين بمناطق ITC للتملك الحر.

الأثر على السوق العقاري الأشمل

تندرج عقود الحمراء ضمن نمط أوسع. فتحت مبادرة Sorouh — البرنامج الحكومي الشامل للتطوير السياحي والعقاري المتكامل — تواصل وزارة التراث والسياحة طرح عقود انتفاع في محافظات متعددة. والهدف هو توزيع الناتج المحلي السياحي بعيداً عن مسقط وصلالة، وبناء تجمعات سياحية متكاملة في مناطق الداخل والشمال.

وبالنسبة للمستثمرين العقاريين، تكمن الدلالة العملية في الآتي: المناطق المحيطة بالمنتجعات الحكومية الجديدة تشهد عادةً تصاعداً ملحوظاً في اهتمام المطوّرين خلال 18 إلى 36 شهراً من توقيع العقد. إن كنت تتابع المواقع الناشئة بدلاً من مناطق ITC الراسخة، فإن الحمراء وممر الداخلية الأوسع يستحقان مكاناً على قائمة اهتمامك.

تبقى مشاريع ITC القائمة على ساحل مسقط — مسقط باي، وAida، مسقط، ويتي، مسقط — الطريق الأوضح للتملك الحر للأجانب في الوقت الراهن. بيد أن استعداد الحكومة لإبرام عقود انتفاع في مواقع داخلية كالحمراء يُشكّل إشارة موثوقة إلى أن المشهد العقاري العُماني يتوسع جغرافياً.

أبرز النقاط

• توقيع عقدَي انتفاع لمنتجع من فئة أربع نجوم في Wilayat الحمراء، محافظة الداخلية
• الانتفاع ≠ التملك الحر؛ على المشترين الأجانب الراغبين في سند الملكية التركيز على مناطق ITC المخصصة
• المنتجعات السياحية تُحفّز تاريخياً ارتفاع قيم الأراضي المحيطة وتعزز الطلب على الإيجار قصير الأمد
• تمتلك الحمراء مقوّمات سياحية حقيقية تشمل مصفاة العبريين والوصول إلى جبل شمس
• مبادرة Sorouh هي المحرك السياسي الذي يقود الاستثمار السياحي في مناطق الداخل على مستوى عُمان

المصدر: Times of Oman