شمال الباطنة: أكثر من 4,200 منشأة تجارية جديدة تفتح آفاقاً واعدة في سوق العقارات

سجّلت محافظة شمال الباطنة أكثر من 4,200 منشأة تجارية جديدة خلال عام 2025 وحده — رقمٌ يحمل دلالةً يغفل عنها كثيرٌ ممن تستأثر باهتمامهم أخبار مسقط: إن فرصة الاستثمار العقاري في عُمان باتت تمتد شمالاً.

لكل من يرصد أفضل مواقع الشراء أو التطوير العقاري في عُمان خلال السنوات الخمس المقبلة، يستحق هذا الرقم وقفةً جادة. فالتسجيلات التجارية مؤشرٌ استباقي بامتياز: الأعمال تتبع العمالة، والعمالة تحتاج مساكن، والطلب على المساكن يرفع قيم الأراضي ويعزز عوائد الإيجار. وهذه السلسلة باتت تتسارع بوضوح في شمال الباطنة.

لماذا تنمو شمال الباطنة بهذه السرعة؟

ميناء صحار والمدينة الصناعية: المحرك الرئيسي

يرتكز نمو المحافظة على ميناء صحار والمنطقة الحرة، أحد أكثر المراكز الصناعية حيويةً في منطقة الخليج. يتولى الميناء تداول الصلب والألمنيوم والبتروكيماويات والخدمات اللوجستية — وهي قطاعات واصلت توسعة طاقتها طوال عامَي 2024 و2025. وكل منشأة صناعية أو لوجستية تُسجَّل تجارياً تعني عشرات أو مئات العمال الذين يحتاجون إلى سكن قريب.

ولا يقل أهميةً عن الأرقام تنوّعُ تلك التسجيلات التي تجاوزت 4,200 منشأة؛ إذ لا يتعلق الأمر بطفرة في قطاع واحد، بل تشمل الأنشطة التجارية والصناعية والخدمية معاً. وهذا يعني أن الطلب على العقارات يتوزع بين وحدات التجزئة والمستودعات وسكن العمال والمساكن العائلية — مما يُرسّخ قاعدةً أكثر صموداً مقارنةً بمدن تعتمد على سلعة واحدة.

الموقع الاستراتيجي بين مسقط والإمارات

تقع صحار على بُعد نحو 200 كيلومتر شمال مسقط، وعلى مسافة 150 كيلومتراً تقريباً من دبي عبر طريق الباطنة السريع. يجعل هذا الموقع المحوري المدينةَ وجهةً جذابة للشركات الخليجية الباحثة عن قاعدة عُمانية بتكاليف أقل وإمكانية لوجستية عابرة للحدود. وكلما توافدت شركات إقليمية جديدة للتسجيل هنا، تبعها كوادر وافدة متخصصة — وهؤلاء بطبيعتهم يستأجرون.

Vision 2040 ومبادرة Sorouh

تستهدف Vision 2040 صراحةً تنويع الاقتصاد بعيداً عن النفط، فيما تسعى مبادرة Sorouh للإسكان — التي أُطلقت لتحفيز التطوير السكني في جميع المحافظات — إلى الغاية ذاتها. كلا التوجهَين يصبّان في اتجاه واحد: السياسة الحكومية تحثّ الاستثمار خارج مسقط بشكل فاعل. وتُعدّ شمال الباطنة من المناطق ذات الأولوية في الإنفاق على البنية التحتية، مما يُخفف مخاطر التنفيذ على المطورين والملاك.

ماذا يعني هذا لمشتري العقارات؟

الطلب السكني يسبق العرض

ظلّ المخزون السكني في صحار تاريخياً حِكراً على مجمعات الفلل القديمة والعمارات السكنية البسيطة المخصصة للعمال الصناعيين. غير أن الموجة الجديدة من التسجيلات التجارية — ولا سيما في قطاعَي الخدمات والتجارة — تجلب معها شريحةً ديموغرافية مختلفة: مديرون من المستوى المتوسط، ومتخصصون في اللوجستيات، وأصحاب مشاريع صغيرة يتطلعون إلى مستوى أرقى من السكن. وفي الفجوة بين ما هو متاح وما تطلبه هذه الشريحة الجديدة تكمن فرصة عوائد الإيجار.

تتراوح الإيجارات الاسترشادية لشقة بغرفتَي نوم في صحار حالياً بين OMR 200 و320 شهرياً، مقارنةً بـ OMR 350–550 لوحدات مماثلة في الأحياء الراسخة بمسقط. وسعر الدخول لوحدة سكنية أدنى بالتبعية، مما يعني أن العوائد — إذا حافظت نسب الإشغال على مستوياتها — قد تتفوق على ما تحققه العاصمة.

الوحدات التجارية ومحلات التجزئة

مع حاجة أكثر من 4,200 منشأة إلى مقارّ لأعمالها، باتت الوحدات التجارية في الطوابق الأرضية والمحلات الصغيرة (50–150 sqm) في وسط صحار وعلى امتداد طريق الباطنة الساحلي تستقطب اهتمام المستثمرين العُمانيين والخليجيين. وتُطرح هذه الوحدات عادةً بنظام التملك الحر للمواطنين العُمانيين، وبعقود إيجار طويلة الأمد للكيانات الأجنبية العاملة عبر شركات مسجّلة في عُمان.

الاستثمار في الأراضي على امتداد الطريق الساحلي

لا تزال الأراضي غير المطورة بين صحار وWilayat شناص وليوا تُقيَّم بأسعار أدنى بكثير من الأراضي الساحلية المماثلة في محافظة مسقط. ويُقبل المستثمرون ذوو الأفق الزمني الممتد بين خمس وسبع سنوات على شراء هذه القطع الآن، تحسباً لتحسينات البنية التحتية المرتقبة — من روابط طرق جديدة وتوسعة شبكات المرافق وتخطيط سياحي محتمل — التي تعهدت مشاريع Vision 2040 بتحقيقها.

هل يمكن للمستثمرين الأجانب المشاركة؟

مسار ITC غير متاح هنا حالياً

هذا هو الجانب الذي ينبغي قوله بصراحة. إن تصنيف ITC (المجمع السياحي المتكامل) — الآلية القانونية التي تمنح غير العُمانيين حق التملك الحر الكامل للعقارات السكنية — يتركز حالياً في مسقط وصلالة وعدد محدود من المشاريع الساحلية المعتمدة. ولا تمتلك شمال الباطنة حتى الآن أي ITC مُدرَج في الجريدة الرسمية، مما يعني أن الأفراد الأجانب لا يستطيعون تملّك العقارات السكنية بصورة مباشرة في صحار كما يفعلون في مسقط باي أو ييتي مثلاً.

أمام المستثمرين الأجانب الراغبين في الاستفادة من نمو شمال الباطنة اليوم مساران واقعيان:

1. 01الاستثمار عبر شركة مسجّلة في عُمان (ذات مسؤولية محدودة). يمكن للشركات امتلاك العقارات التجارية — مكاتب ومستودعات ووحدات تجزئة — حيث يحق للمستثمر الأجنبي تملّك ما يصل إلى 100% من حقوق الملكية في كثير من القطاعات بموجب قانون استثمار رأس المال الأجنبي في عُمان. وهذا يتيح الانكشاف غير المباشر على السوق دون الحاجة إلى وضع ITC.
2. 02الاستثمار في مشاريع ITC بمسقط ذات الأساسيات الإيجارية القوية، مع إبقاء شمال الباطنة في دائرة الاهتمام للعودة إليها حين يتوسع تصنيف ITC شمالاً — وهو سيناريو مرجّح على المدى المتوسط في ضوء وتيرة النمو التجاري الراهنة.

الوضع الضريبي

تفرض عُمان ضريبة دخل شخصي بنسبة 0% وضريبة نقل ملكية عقارية بنسبة 0% على الأفراد. لا تفرض عُمان ضريبة استقطاع على دخل الإيجار السكني. تُفرض ضريبة بلدية بنسبة 3% على الإيجارات، ورسم نقل ملكية بنسبة 3% يُدفع لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني عند الشراء، ويبدأ سريان ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 5% في 1 يناير 2028 — راجع وضعك الضريبي مع مستشار عُماني قبل الشراء. ويحظى الملاك العُمانيون الأفراد بمعاملة ضريبية أكثر تفضيلاً — وهو سببٌ إضافي يجعل الفرصة الراهنة في متناول المواطنين العُمانيين ومواطني دول الخليج بصورة مباشرة أكبر، لا سيما أن الأخيرين يتمتعون بحقوق تملك عقاري بالمعاملة بالمثل في عُمان.

المقايضات الحقيقية

شمال الباطنة ليست مسقط. فالخدمات — من مدارس دولية ومستشفيات خاصة ومراكز تسوق راقية — أقل توافراً هنا. وسيولة السوق في إعادة البيع أدنى، مما يستوجب التخطيط لفترة احتفاظ أطول. كما أن أرقام التسجيلات التجارية، على إثارتها، تحتاج إلى متابعة للتحقق من تحوّلها إلى نشاط فعلي، إذ لا تعني التسجيلات بالضرورة منشآت تعمل على أرض الواقع.

بيد أن ذلك كله لا يُخفت بريق الفرصة؛ فبالنسبة للمواطنين العُمانيين ومستثمري دول الخليج والمستثمرين الأجانب العاملين عبر هياكل شركات محلية، يجمع شمال الباطنة بين طلب مدفوع بالنشاط الصناعي، وأسعار دخول أدنى من مسقط، ودعم حكومي واضح في إطار Vision 2040 — مما يجعلها واحدةً من أكثر قصص الأسواق الثانوية إثارةً للاهتمام في عُمان اليوم.

راقبوا هذه المحافظة. الأعمال التجارية وصلت بالفعل. والمخزون السكني اللازم لخدمتها لا يزال يلهث لمواكبتها.

المصدر: Times of Oman