الإسكان الاجتماعي في عُمان: ماذا يعني ذلك لسوق العقارات؟

تموّل الحكومة العُمانية مباشرةً بناء 45 وحدة إسكان اجتماعي، وذلك في إطار اتفاقية تعاون جديدة أبرمتها وزارة الإسكان والتخطيط العمراني مع جمعية دار العطاء. وهذه الخطوة تكشف الكثير عن المسار الذي يتجه إليه سوق السكن في السلطنة.

ما الذي جرى الاتفاق عليه، ولماذا يهمّك؟

وقّعت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني اتفاقية تعاون رسمية مع جمعية دار العطاء، وهي منظمة خيرية مرخّصة في عُمان، لتسليم 45 وحدة إسكان اجتماعي. وتعكس هذه الاتفاقية خياراً سياسياً واضحاً: الدولة لا تترك ملف الإسكان الميسور الكلفة حكراً على القطاع الخاص.

أما على الصعيد العملي، فإن لهذا القرار دلالات مباشرة سواء كنت مشترياً أو مستثمراً:

• الطلب حقيقي وموثّق. لا تُشيّد الحكومة 45 وحدة من دون مسوّغ. برامج الإسكان الاجتماعي تستجيب لتقييمات حاجة مُتحقَّق منها، مما يعني أن الطلب السكني لمحدودي الدخل في عُمان معترَف به رسمياً وجارٍ التعامل معه.
• الوزارة طرف فاعل في السوق. وزارة الإسكان والتخطيط العمراني لا تكتفي بالتنظيم، بل تبني وتخصّص الأراضي وتتشارك مع المجتمع المدني لتسليم الوحدات. وهذا الثقل المؤسسي يرسم ملامح قرارات استخدام الأراضي في مختلف أنحاء البلاد، بما فيها مسقط باي وسائر ممرات التطوير المحددة.
• الشراكات بين الجهات الخيرية والحكومية نموذج تسليم متنامٍ. مشاركة دار العطاء تُشير إلى نموذج هجين تتشارك فيه المنظمات غير الحكومية مع الدولة في تطوير المساكن، وهو نهج بات شائعاً بصورة متزايدة في سياسات الإسكان الخليجية.

الإسكان الاجتماعي مقابل السوق الحرة: مسارات متوازية

من المهم توضيح الفارق بين المسارين، إذ يعمل كلٌّ منهما بصورة مستقلة تقريباً في عُمان: الوحدات الاجتماعية التي تخصّصها الحكومة، وسوق التملّك الحر المفتوح.

الإسكان الاجتماعي تخصّصه وزارة الإسكان والتخطيط العمراني للمواطنين العُمانيين الذين تتوفر فيهم شروط الدخل والأهلية المحددة. هذه الوحدات لا تُطرح في السوق الحرة، ولا يحق للأجانب شراؤها، ولا تظهر على منصات قوائم العقارات.

سوق التملّك الحر المفتوح، في المقابل، هو الفضاء الذي تجري فيه عمليات البيع والشراء والإيجار، سواء لعائلة عُمانية تتطلع إلى الترقّي السكني أو لمستثمر أجنبي. لا يحق للأجانب تملّك العقارات في عُمان إلا ضمن المجمعات السياحية المتكاملة المخصّصة (ITC)، وهو إطار قانوني يمنح حق التملّك الحر الكامل وإقامة مرتبطة بالعقار. وتقع مناطق مثل Aida، مسقط وشاطئ القرم، مسقط ويتي، مسقط داخل المناطق المصنّفة ITC أو على مقربة منها.

فهم هذا الفصل أمر جوهري: الإعلان الحكومي عن إسكان اجتماعي لا يؤثر مباشرةً على أسعار أو معروض ITC، غير أنه يؤثر في المنظومة السكنية الأشمل.

كيف تؤثر النشاطات الحكومية في الإسكان على السوق الأوسع؟

تخصيص الأراضي والكثافة العمرانية

حين تخصّص الوزارة أراضي للإسكان الاجتماعي، فإنها تُثبّت فعلياً استخدام تلك الأراضي في مناطق بعينها. وقد يؤدي ذلك إلى تركّز الإسكان الميسور في أحياء محددة، مع تعزيز الطابع المتميز لمناطق ITC. إن كنت تدرس خيارات الشراء، فمن المفيد معرفة الأحياء المخصّصة لبرامج الإسكان الحكومي مقابل تلك المفتوحة للتطوير الخاص.

البنية التحتية تتبع السكان

مشاريع الإسكان الاجتماعي، حين تُسكَن، تولّد طلباً على الطرق والمدارس والعيادات والمحال التجارية. وكثيراً ما تكون التجمعات السكنية الحكومية نقاط ارتكاز لتوسّع عمراني أوسع. وتاريخياً في عُمان، استقطبت المناطق التي حظيت باستثمار مبكر في الإسكان الاجتماعي مطوّرين من القطاع الخاص لاحقاً مع نضج بنيتها التحتية.

ديناميكيات سوق الإيجار

تفرض عُمان ضريبة بنسبة 12% على دخل الإيجار، في غياب تام لضريبة الدخل الشخصي أو ضريبة تملّك العقار. فإذا أسهم الإسكان الاجتماعي في تخفيف الضغط على الشريحة الدنيا من سوق الإيجار —بإيواء أسر كانت ستستأجر في الغالب— فقد يُضيّق ذلك تدريجياً المعروض في شريحة الإيجار المتوسطة التي يتنافس عليها كثير من المغتربين العاملين. وهو تأثير بطيء الحركة، لكنه يستحق المتابعة إن كنت تبني محفظة إيجارية.

السياق السياسي: Vision 2040 وSorouh

هذه الاتفاقية ليست معزولة عن سياقها؛ فهي تندرج بوضوح ضمن Vision 2040، التي تُصنّف القدرة على تحمّل تكاليف السكن والاستدامة العمرانية ضمن الأولويات الوطنية. وبرنامج Sorouh —الذي يمثّل المبادرة الحكومية الرائدة للإسكان الميسور— يواصل توسيع خط أنابيب الوحدات المدعومة للمواطنين العُمانيين منذ سنوات.

وتتسق شراكة الوزارة مع دار العطاء مع نهج Sorouh القائم على توظيف الجهات غير الحكومية لتسريع التسليم. وبالنسبة للقطاع الخاص، يُشكّل هذا مرجعاً واضحاً: إذا كانت الحكومة تبني بهذا الحجم، فإن المطوّرين الخاصين الذين يستهدفون شريحة السوق المتوسطة —لا الفاخرة— قد يجدون طلباً متنامياً من العُمانيين الذين لا يستوفون شروط الإسكان الاجتماعي ولم يبلغوا بعد مستوى تحمّل أسعار التملّك الحر المرتفعة.

ما الذي يجب أن يستخلصه المشترون الأجانب؟

إن كنت مواطناً أجنبياً —سواء من الهند أو دول الخليج أو أوروبا أو غيرها— فإن إعلانات الإسكان الاجتماعي كهذه تمثّل سياقاً خلفياً لا إشارات شراء مباشرة. لا يحق لك شراء هذه الوحدات. لكن ما يمكنك فعله هو قراءتها دليلاً على:

1. 01نموّ سكاني مع احتياجات إسكانية موثّقة — وهو مؤشر صحي على الطلب الإيجاري طويل الأمد في سوق ITC.
2. 02حكومة فاعلة وحاضرة تأخذ ملف المعروض السكني بجدية، مما يُقلّص مخاطر الانتشار العمراني العشوائي الذي أضرّ بقيم العقارات في أسواق إقليمية أخرى.
3. 03بيئة سياسية تدعم الاستقرار طويل الأمد — إذ تؤكد Vision 2040 وSorouh معاً التزام الحكومة بنموّ عمراني منظّم ومدروس.

أما العائلات العُمانية، فالرسالة أكثر مباشرة: إن كنت على قائمة انتظار الإسكان الاجتماعي، تُضيف هذه الاتفاقية 45 وحدة جديدة إلى خط الأنابيب. وإن كنت في السوق للشراء بصورة خاصة، فإن استمرار استثمار الحكومة في الشريحة الدنيا من السوق يعني منافسة أقل من المشترين لأول مرة الذين ستستوعبهم البرامج الحكومية.

الأرقام في سياقها

45 وحدة رقم متواضع قياساً بالحاجة الإسكانية الإجمالية في عُمان، غير أن اتفاقيات التعاون كهذه تأتي عادةً في إطار برامج متجددة لا إيماءات استثنائية. تُبرم الوزارة عدة اتفاقيات مماثلة على مدار العام، والتسليم التراكمي يتراكم بمرور الوقت. تابع الإعلانات القادمة مع توسيع الوزارة شراكاتها مع منظمات المجتمع المدني.

في المحصلة، الإشارة الأوضح هي الاتجاه: عُمان تبني مزيداً من المساكن، بمستويات أسعار أكثر تنوعاً، ومع شركاء تسليم أكثر. وهذه خلفية إيجابية هيكلياً لكل من له حصة في سوق العقارات في السلطنة.

المصدر: Times of Oman