تطوير شارع النزهة: ما الذي يعنيه ذلك لسوق العقارات في المعبيلة؟

أبرمت بلدية مسقط عقداً لتحويل شارع النزهة في المعبيلة الجنوبية إلى طريق مزدوج، مما يُضخّ رافداً بنيوياً حقيقياً في أحد أكثر المحاور السكنية حيويةً في العاصمة. وسواء كنت مشترياً أو مستأجراً أو مالكاً في المنطقة، فإن توقيت هذا القرار يكتسب أهمية بالغة.

تفاصيل المشروع

يعني الطريق المزدوج الفصل المادي بين مسارَي الحركة المتعاكسَين بواسطة جزيرة وسطى مشجّرة. وتعالج هذه الترقية شارعَ النزهة في المعبيلة الجنوبية — الواقعة ضمن نطاق Wilayat سيب — الذي يستوعب حالياً حركة مرور ثنائية الاتجاه كثيفة على مسار واحد غير مقسَّم.

إبرام العقد من قِبَل بلدية مسقط يعني أن المشروع تجاوز مرحلة المناقصة ودخل فعلياً في طور التنفيذ. ولم يُعلَن عن موعد إنجاز محدد حتى الآن، غير أن عقود البنية التحتية من هذا النوع في مسقط تستغرق عادةً ما بين 18 و36 شهراً من تاريخ توقيع العقد حتى التسليم النهائي، وذلك بحسب نطاق العمل ومتطلبات تحويل المرافق.

أبرز النتائج المتوقعة:

• تقليص أوقات التنقل عبر محور النزهة خلال ساعات الذروة
• تعزيز سلامة المشاة من خلال الفصل المنظَّم للمسارات وإنشاء طرق خدمة محتملة
• تحسين الوصول إلى قطع الأراضي السكنية والوحدات التجارية المطلّة على الشارع
• رفع الجاذبية البصرية للعقارات المجاورة للطريق المطوَّر أو المطلّة عليه مباشرةً

لماذا تستحق المعبيلة الجنوبية الاهتمام؟

تقع المعبيلة ضمن Wilayat سيب، الأكثر كثافةً سكانية في مسقط الكبرى. وقد شهدت المنطقة نمواً متسارعاً خلال العقد الماضي، إذ أقبل عليها المواطنون العُمانيون بحثاً عن قطع أراضٍ فيلا أرحب بتكلفة أقل للـ sqm مقارنةً بأحياء مسقط الداخلية كـ شاطئ القرم. وكان الثمن الذي يدفعه السكان دائماً هو ضعف الاتصالية — طول مسافة الوصول إلى مركز المدينة واكتظاظ الطرق الرئيسية.

هذه المعادلة باتت تتغير اليوم. فحين تستثمر البلدية في بنية تحتية بمستوى الطريق المزدوج على شارع بعينه، فذلك إشارة واضحة إلى أن كثافة المنطقة السكانية بلغت حداً يؤكد التزام الحكومة بالتطوير الحضري على المدى البعيد — وهو التزام يُقلّص بدوره المخاطر المتصوَّرة لدى المشترين والمطورين على حدٍّ سواء.

ما الذي يبحث عنه المشترون في المنطقة؟

تهيمن الفيلات والمنازل المتصلة على سوق المعبيلة الجنوبية، وتتركّز معظم الصفقات في شراء المواطنين العُمانيين للأراضي أو الوحدات الجاهزة. وتتراوح مساحات القطع في الغالب بين 400 sqm وأكثر من 600 sqm، فيما تتفاوت أسعار الفيلات تفاوتاً ملحوظاً تبعاً لمستوى التشطيب والقرب من المدارس والطرق الرئيسية.

تؤثر البنية التحتية للطرق تأثيراً مباشراً في العلاوة السعرية التي يقبل المشتري دفعها مقابل عقار «مطلّ على الطريق الرئيسي» أو «قريب منه». وما إن تنطلق أعمال البناء حتى يُتوقَّع أن يرفع أصحاب القطع المجاورة لشارع النزهة أسعارهم الطلبية — وهو نمط تكرّر في أحياء مسقطية أخرى عقب ترقيات مماثلة.

موقف المشتري الأجنبي

لا تُصنَّف المعبيلة الجنوبية حالياً ضمن مجمعات السياحة المتكاملة (ITC)، مما يعني أن تملّك الأجانب للعقارات بصورة حرة ممنوع فيها. ويظل التملك الكامل لغير العُمانيين في مسقط مقتصراً على المشاريع المرخَّصة ضمن ITC، كـ شقق ماريوت ريزيدنسز Aida في منطقة Aida مسقط، أو العقارات داخل منطقة Muscat Bay التي طوّرها Muscat Bay.

بيد أن ترقية شارع النزهة تنطوي على فوائد غير مباشرة للمستثمرين الأجانب:

1. 01تحسين الاتصالية على مستوى المدينة — الطرق الأفضل في ضواحي مسقط تُخفّف الضغط المروري على الشبكة بأسرها، مما يُيسّر الوصول إلى مناطق ITC على الأطراف الشرقية والجنوبية للعاصمة.
2. 02فرصة الإيجار التجاري — يحق للأجانب استئجار وحدات تجارية خارج نطاق ITC، وتحسّن الوصول إلى الطريق يرفع جاذبية المحلات التجارية في الطوابق الأرضية على امتداد المحاور المطوَّرة.
3. 03إشارة ثقة في السوق — الاستثمار المتواصل في البنية التحتية في إطار Vision 2040 ومبادرة Sorouh للإسكان يُثبت أن الحكومة تعمل بنشاط على تطوير النسيج الحضري، مما يدعم القيم الرأسمالية على المدى البعيد في جميع أحياء مسقط.

البنية التحتية مؤشرٌ عقاري موثوق

تُثبت الدراسات على المستوى العالمي باستمرار أن ترقيات الطرق — ولا سيما تلك التي تُقلّص أوقات التنقل — ترفع القيم السكنية بنسبة تتراوح بين 3% و8% في نطاق 500 متر من موقع التحسين، على أن يتضاءل هذا الأثر تدريجياً بعد كيلومتر واحد. وتاريخ مسقط ذاته يؤكد ذلك: شهدت المناطق المجاورة لطريق الباطنة السريع وطريق مسقط السريع ارتفاعاً ملموساً في الأسعار في السنوات التي أعقبت اكتمال تلك المشاريع.

بالنسبة للمعبيلة الجنوبية، فإن الطريق المزدوج ليس مجرد إشارة تكهنية — بل هو التزام تعاقدي مُبرَم. وإليك قائمة عملية لكل من يمتلك عقاراً بالقرب من شارع النزهة:

• راجع أسعار إيجاراتك فور انطلاق أعمال البناء؛ فتحسّن الوصول يُسوّغ رفعاً معقولاً للإيجار.
• تحقق من تصنيف واجهة قطعتك — فالعقار الذي يكتسب تصنيف «واجهة طريق مزدوج» قد يستوفي شروط الاستخدام التجاري في الطابق الأرضي وفق أنظمة التخطيط العمراني لبلدية مسقط.
• احسب تأثير اضطراب البناء — فالأشهر الـ 18 إلى 36 من الأعمال ستُفضي مؤقتاً إلى ارتفاع الغبار والضوضاء للعقارات المجاورة، وقد تنخفض عوائد الإيجار قصيرة الأمد قليلاً قبل أن تتعافى عقب الانتهاء من المشروع.

السياق الأشمل: مسيرة البنية التحتية في مسقط

مشروع شارع النزهة جزء من مسار أوسع. فبلدية مسقط تواصل ترقية الطرق الثانوية والفرعية في أرجاء مسقط الكبرى مع استمرار نمو سكان العاصمة — المُقدَّر بأكثر من 1.4 مليون نسمة. وقد أسهمت مبادرة Sorouh، التي أُطلقت لتلبية الطلب على المساكن للأسر العُمانية، في تسريع التطوير السكني في الضواحي كالمعبيلة، مما أفرز أحجام مرور تُبرّر اليوم الاستثمار في طرق مزدوجة.

الدرس الذي يخلص إليه كل من يُقيّم ضواحي مسقط واضح ومتسق: البنية التحتية تتبع السكان، والقيم العقارية تتبع البنية التحتية. رصد المناطق التي استقطبت السكان فعلاً لكن طرقها لم تواكب بعد — ثم متابعة إعلانات عقود البلدية — يُعدّ من أكثر المؤشرات الاستباقية موثوقيةً في السوق العُمانية.

المعبيلة الجنوبية دخلت الآن بحزم مرحلة «اللحاق بالبنية التحتية». سواء كنت أسرة عُمانية تفكر في شراء قطعة أرض، أو مستثمراً أجنبياً يرصد صحة سوق مسقط الأشمل من موقعه داخل منطقة ITC، فإن هذا العقد معطىً جديراً بالتسجيل والمتابعة.

المصدر: Times of Oman