مشاريع محافظة الوسطى بقيمة 37.5 مليون OMR: ماذا تعني لمشتري العقارات؟

تواصل محافظة الوسطى تنفيذ أكثر من 173 مشروعاً تنموياً واقتصادياً وسياحياً، تتجاوز قيمتها الإجمالية 37.5 مليون OMR. وبالنسبة لمشتري العقارات الذين يرصدون ممرات النمو القادمة في عُمان، فإن هذا الرقم يستحق وقفةً جادة.

لماذا باتت الوسطى على خريطة كل مستثمر جاد؟

تحتل محافظة الوسطى موقعاً جغرافياً في قلب سلطنة عُمان، إذ تمتد على نحو ثلث مساحة البلاد بينما لا تستوعب سوى نسبة ضئيلة من سكانها. غير أن هذه المعادلة تتغير بوتيرة متسارعة. فقد استقطبت المنطقة الاقتصادية الخاصة بالدقم (SEZAD)، وهي الركيزة الأساسية للمحافظة، مليارات الدولارات من الاستثمارات الصناعية واللوجستية خلال العقد الماضي. وتمثّل حزمة المشاريع الحالية البالغة 37.5 مليون OMR — التي تشمل المحاور التنموية والاقتصادية والسياحية — المرحلة التالية من هذا البناء الشامل: شبكات الطرق والمرافق والخدمات العامة والبنية التحتية السياحية، التي تحوّل القطب الصناعي إلى بيئة صالحة للسكن والاستثمار.

بالنسبة لمشتري العقارات، يُعدّ الإنفاق الحكومي على البنية التحتية من أوضح المؤشرات الاستباقية على ارتفاع قيم العقارات مستقبلاً. فالمناطق التي تحظى بتدفق مستمر من المشاريع الحكومية تشهد عادةً ارتفاعاً في أسعار الأراضي السكنية والتجارية في غضون ثلاث إلى خمس سنوات من اكتمال تلك المشاريع.

ما الذي تشمله حزمة المشاريع الـ173 فعلياً؟

لم تنشر المحافظة قائمة تفصيلية علنية بهذه المشاريع، إلا أن محاورها الثلاثة — التنموي والاقتصادي والسياحي — تتقاطع مباشرةً مع الركائز التي تحرّك الطلب السكني في أي سوق ناشئة:

المشاريع التنموية

تشمل شبكات الطرق والمياه وترقية شبكة الكهرباء والمرافق المدنية. وهي مشاريع قد لا تبدو مثيرة للاهتمام، لكنها الأساس الذي لا غنى عنه. وفي حالة دقم تحديداً، يُعدّ تحسين الربط بين منطقة الميناء ومركز المدينة والأحياء الصحراوية المحيطة أمراً بالغ الأهمية لاستقطاب قوة عاملة سكنية دائمة، بدلاً من الاكتفاء بعمالة متناوبة مؤقتة.

المشاريع الاقتصادية

ترتبط بالمستأجرين الصناعيين واللوجستيين في SEZAD، وتشمل مستودعات التخزين ومرافق دعم الصناعات الخفيفة والمجمعات التجارية. فكل مصنع أو مركز لوجستي جديد يدخل الخدمة يستقطب مهندسين ومديرين وعمالة ماهرة تحتاج إلى مسكن، مما يولّد طلباً إيجارياً حقيقياً ومستداماً.

المشاريع السياحية

هنا تتجلى الفرصة العقارية الأكثر إثارةً للمستثمرين الأجانب. فقد اعتمدت الحكومة العُمانية باستمرار على مجمعات السياحة المتكاملة (ITC) بوصفها الإطار القانوني الذي يُتيح للمواطنين غير العُمانيين تملّك العقارات بصكوك حرة. وعلى الرغم من أنه لم يُسجَّل أي ITC رسمياً داخل محافظة الوسطى حتى الآن، فإن الشريط الساحلي للمحافظة المطل على بحر العرب قد رُصد منذ أمد بعيد في وثائق التخطيط بوصفه منطقة مستقبلية للتطوير السياحي. وعادةً ما يكون برنامج الاستثمار العام بهذا الحجم شرطاً مسبقاً قبل أن يسعى المطورون الخاصون إلى الحصول على تصنيف ITC من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.

ميزة دقم: ما الذي تستثمر فيه فعلاً؟

دقم ليست مسقط. لا أحياء راسخة، ولا تجمعات مدرسية، ولا مناطق ترفيهية — حتى الآن. لكنها تمتلك ميناءً عميقاً قادراً على استيعاب أضخم السفن في العالم، وحوضاً جافاً، ومصفاة قيد الإنشاء، ومنطقة اقتصادية خاصة تمنح إعفاءً ضريبياً على دخل الشركات لمدة 25 عاماً. والتزام الحكومة العُمانية تجاه دقم يختلف جوهرياً عن دعمها للمدن الإقليمية الأصغر.

بالنسبة للمشترين، يعني ذلك ملفاً استثمارياً ذا مخاطر أعلى وعوائد محتملة أكبر، مقارنةً بأسواق ITC الراسخة. وللمقارنة، يمكن النظر إلى المناطق الناضجة في مسقط كـAida، مسقط وMuscat Bay وYiti، مسقط، حيث تتوفر صكوك الملكية الحرة والمرافق المجتمعية وسيولة الإيجار. في تلك المواقع، أنت تدفع ثمن اليقين. أما في الوسطى، فأنت تُسعّر انتظاراً أطول حتى تنضج البنية التحتية.

السياق التنظيمي والضريبي

ثمة أسس جوهرية ينبغي لكل مشترٍ جديد على السوق العُمانية أن يستحضرها:

• التملك الأجنبي: يستلزم حالياً الحصول على تصنيف ITC. ولا تمتلك الوسطى حتى الآن أي ITC مسجّل رسمياً، مما يعني أن المشترين من غير العُمانيين لا يستطيعون تملّك عقارات سكنية بصكوك حرة هناك عبر المسار المعتاد. تابع إعلانات وزارة الإسكان في هذا الشأن.
• الضمان المالي للبيع على الخارطة: تُلزم هيئة تنظيم قطاع العقارات (RERA) بإيداع عائدات بيع الوحدات على الخارطة في حسابات ضمان. وإذا أطلق المطورون مشاريع على الخارطة في الوسطى مستقبلاً، تحقق من الامتثال لمتطلبات الضمان قبل تحويل أي أموال.
• الضرائب: لا تفرض عُمان أي ضريبة على الدخل الشخصي أو على العقارات. ويخضع دخل الإيجار لضريبة استقطاع بنسبة 5% للأفراد (مع اختلاف معدلات الشركات). وتقدم منطقة SEZAD حوافز ضريبية إضافية للشركات المسجّلة فيها.
• Vision 2040 وSorouh: يندرج تطوير الوسطى ضمن أجندة التنويع الاقتصادي لـVision 2040. كما أشارت مبادرة Sorouh — الرامية إلى تنشيط القطاع العقاري من خلال مشاريع حكومية موجّهة — إلى المحافظات الناشئة بوصفها مناطق ذات أولوية. ويوفر كلا الإطارين استمرارية سياسية تُقلّص مخاطر السياسات السيادية أمام المستثمرين على المدى البعيد.

دروس من أسواق مماثلة

تُقدّم Hawana Salalah في محافظة ظفار نموذجاً مرجعياً مفيداً. فقد سبقت البنية التحتية السياحية في صلالة — من توسعة المطار وتطوير الطرق والاستثمار الفندقي — حصولَ المنطقة على تصنيف ITC وانطلاق التطوير السكني الخاص بسنوات عدة. والمشترون الذين دخلوا السوق مبكراً، متقبّلين محدودية السيولة في مرحلة ما قبل اكتمال المجتمع، حققوا ارتفاعاً ملموساً في قيم عقاراتهم حين توافر إطار ITC وبدأت إطلاقات المطورين. ولا يعني ذلك أن مسار الوسطى سيعكس بالضرورة تجربة صلالة، لكن تسلسل الاستثمار العام تلوه التطوير الخاص يمثّل نمطاً عُمانياً متكرراً ومعروفاً.

ما الذي تراقبه قبل اتخاذ قرارك؟

إن كنت ترصد الوسطى بوصفها وجهة استثمارية مستقبلية، فاحرص على متابعة:

1. 01إشعارات تسجيل ITC الصادرة عن وزارة الإسكان والتخطيط العمراني — فهي المحرّك الذي يفتح باب التملك الحر للأجانب.
2. 02إعلانات مستأجري SEZAD — إذ يُضاف كل مستأجر صناعي أو لوجستي مؤكد إلى قاعدة الطلب السكني.
3. 03ترقية المطار والطرق — فطاقة مطار دقم الاستيعابية وشبكة اتصالاته تؤثران مباشرةً في جدوى السياحة، وبالتالي في الطلب على العقارات المرتبطة بالضيافة.
4. 04استحواذات المطورين على الأراضي — حين يبدأ المطورون العُمانيون الراسخون في شراء أراضٍ بالوسطى، فذلك مؤشر على أن الجدوى التجارية للتطوير السكني باتت تُختبر داخلياً.

الوسطى سوق تستحق المتابعة الدقيقة خلال عامَي 2025 و2026، وليست بالضرورة وجهة للدخول الفوري، إلا لمن يمتلك أفقاً زمنياً بعيداً وقدرة عالية على تحمّل محدودية السيولة. وتؤكد حزمة المشاريع البالغة 37.5 مليون OMR أن الحكومة ماضية في الوفاء بالتزاماتها — وهذه في حد ذاتها أهم إشارة على الإطلاق.

المصدر: Times of Oman