المخطط الرئيسي لواجهة دقم البحرية: ما الذي يعنيه للمستثمرين العقاريين؟

المخطط الرئيسي لواجهة دقم البحرية: ما الذي يعنيه للمستثمرين العقاريين؟

كشفت هيئة المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة في سلطنة عُمان (أوباز) عن مخطط رئيسي لتطوير الواجهة البحرية في دقم. وإن سارت الهيئة على نهج نظام ITC المعمول به في مسقط وصلالة، فقد يُتاح للمشترين الأجانب حق التملك الحر الكامل على ساحل بحر العرب لأول مرة وبحجم استثماري حقيقي.

فيما يلي قراءة في دلالات هذا المخطط، وطبيعة فرص الاستثمار المتاحة حالياً، والنقاط الجوهرية التي ينبغي مراعاتها قبل ضخ أي رأس مال.

---

ما الذي تطرحه أوباز فعلياً؟

تمتد المنطقة الاقتصادية الخاصة بدقم على مساحة تبلغ نحو 2,000 sqm كيلومتر مربع، مما يجعلها من أكبر المناطق الاقتصادية في الشرق الأوسط. ويستحدث المخطط الرئيسي الجديد شريطاً ساحلياً متعدد الاستخدامات، مخصصاً لاستقطاب الاستثمارات السياحية والفندقية والتجارية والسكنية، إلى جانب الأنشطة الصناعية وعمليات الميناء القائمة.

يرتكز المخطط على عدة محاور رئيسية:

• مرتكزات السياحة والضيافة — فنادق ومنتجعات وشقق فندقية تستهدف السياح والقوى العاملة المتخصصة المقيمة في دقم.
• ممشيات التجزئة والمطاعم — مطاعم ومحال تجارية على الواجهة البحرية، تهدف إلى تحويل المنطقة إلى وجهة عامة حيوية، لا مجرد منطقة صناعية خلفية.
• مجمعات سكنية — وحدات سكنية متوسطة وعالية الكثافة، تستوعب الأعداد السكانية التي تتوقع أوباز استقطابها مع نضج المنطقة.

لم تُعلَن بعد أسعار الطرح أو مساحات القطع. وحين يحدث ذلك، فانتبه إلى ما إذا كانت القطع السكنية مصنّفة ضمن مناطق ITC، إذ يُعدّ هذا التصنيف المحرّك القانوني لتملك الأجانب الكامل.

---

لماذا تختلف دقم عن مشاريع مسقط الساحلية؟

يتجه معظم المشترين الأجانب في عُمان حالياً نحو وجهات ITC الراسخة: خليج مسقط، وAida، ويتي، وKhareef هوانا صلالة. وهي مشاريع مثبتة الجدوى، مرخّصة، ذات أسواق ثانوية نشطة وتقدم عمراني ملموس.

تقع دقم على بُعد نحو 550 كيلومتراً جنوب غرب مسقط على ساحل الوسطى، وهذا البُعد الجغرافي يحمل في طياته مخاطر وفرصاً في آنٍ واحد:

مبررات الدخول المبكر:

• أسعار الأراضي والوحدات في المناطق الناشئة تكون في الغالب أدنى بكثير من نظيراتها في واجهة مسقط البحرية. فشقق Muscat Bay وAida تُتداول حالياً بأسعار تعكس سنوات من الاستثمار في البنية التحتية وقوة العلامة التجارية، في حين أن دقم لا تزال في مراحل أبكر من هذا المسار.
• تتمتع المنطقة الاقتصادية الخاصة بحزمة حوافز متميزة، تشمل إعفاءً من ضريبة الشركات لمدة تصل إلى 30 عاماً للأنشطة المؤهلة، وملكية أجنبية كاملة للأعمال، وإجراءات جمركية مبسّطة. والطلب السكني سيتبع النشاط التجاري حتماً.
• تُولي Vision 2040 العُمانية أهمية صريحة للتنويع الاقتصادي خارج نطاق مسقط وصلالة، وتُدرج دقم بوصفها عقدة نمو استراتيجية في الخطة الوطنية، مما يمنح المخطط الرئيسي دعماً سياسياً لا تحظى به المشاريع الخاصة ذات الطابع التكهني.

المقايضات الحقيقية:

• لا تزال دقم تفتقر إلى مجتمع سكني راسخ، والخدمات من مدارس ومرافق صحية محدودة مقارنةً بمسقط الكبرى.
• يمتد المسار الزمني من المخطط الرئيسي إلى وحدات مكتملة وصالحة للسكن بين خمس وثماني سنوات في مشاريع المناطق الاقتصادية الخاصة الكبرى في عُمان، وعلى المستثمرين اختبار قدرتهم على تحمّل هذه المدة.
• تعتمد عوائد الإيجار على نسب الإشغال، والإشغال بدوره رهين بوتيرة التوظيف الصناعي والتجاري في المنطقة. فإن تأخر نشاط البتروكيماويات والميناء عن المستهدف، تأخّر معه الطلب السكني.

---

مسألة ITC والتملك

بموجب القانون العُماني، لا يحق للأجانب التملك الحر الكامل إلا داخل المجمعات السياحية المتكاملة (ITC) المرخّصة. وتمتلك المنطقة الاقتصادية الخاصة بدقم إطارها الخاص لتملك الأجانب عبر أوباز، غير أن تفاصيل سند الملكية السكنية — من حيث التملك الحر أو الانتفاع، وأهلية تأشيرة الإقامة، وأحكام الإرث — يجب التحقق منها في وثائق المشروع قبل التوقيع على أي عقد.

أسئلة جوهرية يجب طرحها على أي مطوّر يسوّق وحدات سكنية في دقم:

1. 01هل القطعة مسجّلة بوصفها ITC أو تندرج ضمن مرسوم أوباز المعادل لتملك الأجانب؟
2. 02هل يُخوّلك الشراء الحصول على تأشيرة إقامة المستثمر العقاري في عُمان (المتاحة للمشترين بـ OMR 250,000 فأكثر)؟
3. 03هل يخضع المشروع لنظام الضمان المالي الإلزامي؟ إذ تشترط لوائح البيع على الخارطة في عُمان إيداع جميع المدفوعات قبل الاكتمال في حساب ضمان مرخّص — تحقق من اسم البنك ورقم الحساب قبل تحويل أي مبالغ.

---

الوضع الضريبي للمشترين الأجانب

تُعدّ عُمان من أكثر الأسواق العقارية كفاءةً ضريبيةً في المنطقة:

• 0% ضريبة دخل شخصية — لا ضريبة على الرواتب أو العوائد الاستثمارية.
• 0% ضريبة تملك عقاري — لا تكلفة احتجاز سنوية على الأصل.
• 12% ضريبة استقطاع على دخل الإيجار — تُطبَّق عند تأجير الوحدة، وهي الرسوم التي يُقلّل المستثمرون من شأنها باستمرار. احسبها في معادلة العائد منذ البداية.

---

كيف تُهيّئ نفسك الآن؟

المخطط الرئيسي وثيقة تخطيطية لا إطلاق مبيعات. ولا تتوفر حالياً أي وحدات على الخارطة للبيع العلني. والخطوات المجدية في هذه المرحلة هي:

1. 01سجّل اهتمامك مباشرةً مع أوباز — تحتفظ الهيئة بسجل للمطورين والمستثمرين في المنطقة الاقتصادية الخاصة بدقم، والانضمام إليه يضعك في مقدمة المُبلَّغين حين تُطرح القطع للتخصيص.
2. 02ترقّب إعلانات تصنيف ITC — تصدر هذه الإعلانات عبر جريدة وزارة الإسكان والتخطيط العمراني الرسمية وبيانات أوباز، لا عبر القنوات التسويقية.
3. 03قارن بالمشاريع النشطة ضمن ITC — تُوفّر شاطئ الشاطئ وMuscat Bay سيولة فورية اليوم. إن كان أفقك الزمني أقل من ثلاث سنوات، فمشروع قائم يناسبك أكثر من رهان على منطقة اقتصادية في طور النشأة.
4. 04استعن بمستشار قانوني عُماني مرخّص — لا بوكيل مبيعات — لمراجعة هيكل الملكية قبل دفع أي وديعة حجز.

---

الصورة الأشمل

يُمثّل مخطط واجهة دقم البحرية أبرز إعلان تطوير ساحلي خارج مسقط وصلالة منذ سنوات. وتمتلك أوباز الصلاحية التنظيمية والرصيد الأرضي والتفويض الوطني اللازمة للتنفيذ. ما تحتاجه الآن هو رأس المال الخاص — والمخطط الرئيسي هو الإشارة الرسمية بأن الباب مفتوح للمستثمرين.

المستثمرون الذين أجروا عنايتهم الواجبة مبكراً في Khareef هوانا صلالة أو Muscat Bay حين كانت مجرد وثائق تخطيطية، يجنون اليوم مكاسب تقدير قيمة ملموسة. ودقم في مرحلة مماثلة اليوم. المخاطرة حقيقية، والعائد المحتمل حقيقي بالقدر ذاته.

المصدر: Times of Oman