تلفريك مطرح: ما الذي يعنيه لسوق العقارات في مسقط؟

يكشف مشروع تلفريك مطرح عن توجه حكومي مدروس لتحويل أعرق الواجهات البحرية في مسقط إلى محرك سياحي يعمل طوال العام — وهو ما سينعكس مباشرةً على قيم العقارات في الأحياء المحيطة.

ما هو تلفريك مطرح؟

يقضي المشروع المقترح بربط كورنيش مطرح بقمة الجبال التي تُطوّق الحي من الخلف، مانحاً الركاب إطلالة بانورامية على ميناء الداو والسوق العتيق وبحر عُمان. وهذا النوع من البنية التحتية — المشروع الثابت المدعوم حكومياً ذو الأثر الدائم — هو بالضبط المحفّز الذي يُعيد رسم مسار الأسواق العقارية في الأحياء المجاورة.

مطرح أصلاً من أكثر أحياء مسقط ازدحاماً بالزوار؛ يستقطب الكورنيش ركاب السفن السياحية، والسوق يجذب زوار اليوم الواحد، والقلعة تستهوي عشاق التاريخ. غير أن المنطقة كانت تفتقر إلى ما يدفع الزائر للمبيت أو العودة مراراً. التلفريك يغيّر هذه المعادلة بإضافة تجربة مميزة وجذابة بصرياً تنافس وجهات التلفريك في منطقة الخليج وما وراءها.

لماذا تُحرّك البنية التحتية السياحية أسعار العقارات؟

ثمة ارتباط وثيق في عُمان بين البنية التحتية السياحية وقيم العقارات السكنية، والشواهد واضحة في الأحياء التي مرّت بهذه الدورة من قبل.

حين ضخّت الحكومة استثماراتها في المرسى ونادي الشاطئ في خليج مسقط، استجابت أسعار الشقق في تلك المنطقة ضمن ITC. وحين طُوِّر الكورنيش في شاطئ القرم، مسقط، تبعه ارتفاع في إيجارات التجزئة على الشريط الساحلي خلال 12 إلى 18 شهراً. النمط يتكرر دائماً: البنية التحتية العامة ترفع الإقبال، والإقبال يرفع الطلب على الضيافة، والطلب على الضيافة يعزز الجدوى من شقق الإيجار قصير الأمد، وعوائد الإيجار قصير الأمد تستقطب المستثمرين.

مطرح في بداية هذه الدورة تماماً. التلفريك لم يُشيَّد بعد، مما يعني أن العقارات في المناطق المجاورة لا تزال مسعَّرة دون احتساب أي علاوة سياحية.

زاوية ITC: هل يحق للأجانب الشراء قرب مطرح؟

هذا هو السؤال العملي الذي يطرحه معظم المشترين الأجانب أولاً. مطرح في حد ذاتها ليست مجمعاً سياحياً متكاملاً (ITC)، وبالتالي لا يتاح التملك الحر لغير المواطنين العُمانيين داخل النسيج السكني للحي التاريخي. بيد أن عدة مناطق مصنّفة ITC تقع على بُعد دقائق بالسيارة.

يتي، مسقط — على بُعد نحو 15 كيلومتراً جنوب شرق مطرح على الطريق الساحلي — منطقة ITC في طور التطوير الفعلي، تشترك مع مطرح في طبيعة الجبل الملتقي بالبحر التي تمنح المنطقة طابعها البصري المميز، وستستفيد من أي ارتفاع عام في المستوى السياحي لمسقط. وبالمثل، تتيح Aida، مسقط على شبه جزيرة يتي وحدات بتملك حر داخل ITC، مع إطلالات بحرية وقرب من الساحل الجنوبي للعاصمة.

أما المشترون الراغبون في الاقتراب قدر الإمكان من مطرح، فإن الخيار الأمثل هو متابعة القائمة المتوسعة للمناطق المصنّفة في محافظة مسقط — إذ يُضيف مبادرة Sorouh مناطق جديدة إلى خريطة التملك الحر بصورة تدريجية منذ عام 2022.

أبرز أحكام ITC التي ينبغي معرفتها

• التملك الحر الكامل متاح لجميع الجنسيات داخل ITC.
• ضريبة العقار 0% تسري على جميع الملاك في عُمان.

لا تفرض عُمان ضريبة استقطاع على دخل الإيجار السكني. تُفرض ضريبة بلدية بنسبة 3% على الإيجارات، ورسم نقل ملكية بنسبة 3% يُدفع لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني عند الشراء، ويبدأ سريان ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 5% في 1 يناير 2028 — راجع وضعك الضريبي مع مستشار عُماني قبل الشراء.

• المشتريات على الخارطة داخل ITCs تستلزم حسابات ضمان لدى المطوّر وفق لوائح وزارة الإسكان والتخطيط العمراني. تحقق دائماً من تسجيل حساب الضمان قبل تحويل أي أموال.

مشاريع تستحق المتابعة

Eagle Hills، المطوّر المنطلق من أبوظبي والنشط في عُمان، يمتلك سجلاً حافلاً في بناء مجتمعات ITC متعددة الاستخدامات تجمع بين الوحدات السكنية وأصول الضيافة — وهو النموذج بالضبط الذي يجني أكبر فائدة من محفّزات البنية التحتية السياحية كتلفريك مطرح.

مشروع Marriott Residences AIDA على شبه جزيرة يتي نموذج ملموس على هذا التوجه: مساكن فندقية ذات علامة تجارية داخل ITC، تُدار من قِبل مشغّل فندقي، مع إمكانية تحقيق دخل إيجار قصير الأمد مدمجة في هيكل التملك. وحين ترتفع أرقام السياحة في مسقط — وسيُسهم تلفريك مطرح في ذلك — فإن المساكن الفندقية المرتبطة باتفاقيات إدارة فندقية هي أول من يشهد ارتفاعاً في معدلات الإشغال.

ماذا تقول الأرقام؟

شهد سوق العقارات السكنية في مسقط ارتفاعاً معتدلاً في الأسعار بعيداً عن الموجات المضاربية. تتراوح أسعار الشقق على الخارطة في مناطق ITC الساحلية بين OMR 600 و1,100 لكل sqm تبعاً لمستوى التشطيب والطابق وعلاوة الإطلالة البحرية. أما الوحدات المكتملة ذات السجل الإيجاري الموثّق فتُضاف إليها علاوة تتراوح بين 10% و15% مقارنةً بالوحدات المماثلة على الخارطة.

لا تفرض عُمان ضريبة استقطاع على دخل الإيجار السكني. تُفرض ضريبة بلدية بنسبة 3% على الإيجارات، ورسم نقل ملكية بنسبة 3% يُدفع لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني عند الشراء، ويبدأ سريان ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 5% في 1 يناير 2028 — راجع وضعك الضريبي مع مستشار عُماني قبل الشراء. وتبقى العوائد الصافية بين 5% و7% قابلة للتحقق في سنوات الإشغال المرتفع — وهي أرقام تنافسية مقارنةً بالأسواق الساحلية المماثلة في المنطقة.

متى دخل تلفريك مطرح حيّز التشغيل بوصفه رافداً سياحياً راسخاً، فمن المرجح أن يرفع معدلات إشغال الفنادق في مسقط، مما يعزز بدوره الجدوى من شقق الإيجار قصير الأمد في أرجاء المحافظة.

المقايضات بصدق وموضوعية

الطابع التاريخي لمطرح جزء من سحرها — وقيد في الوقت ذاته. فالنسيج العمراني المتكاثف وأبنيتها التراثية وأزقتها الضيقة تجعل التطوير السكني الواسع النطاق داخل مطرح أمراً مستبعداً. من يطمح إلى امتلاك شقة بإطلالة مباشرة على الكورنيش في مطرح سيجد العرض شحيحاً للغاية، وما هو متاح لا يخضع في الغالب للتملك الأجنبي في ظل قواعد ITC الحالية.

لذا فإن فرصة الاستثمار غير مباشرة: اشترِ في منطقة ITC مجاورة، واستفد من الارتفاع السياحي الذي تولّده تحسينات البنية التحتية في مطرح على سوق مسقط الأشمل، واحتفظ باستثمارك على المدى المتوسط (3 إلى 7 سنوات) مع تصاعد أعداد الزوار تحقيقاً لأهداف Vision 2040 السياحية.

يستهدف هدف عُمان البالغ 11.7 مليون سائح بحلول عام 2040 بالضبط هذا النوع من المعالم المميزة التي يمثّلها تلفريك مطرح. فإن أُنجز المشروع في موعده، فإن الأحياء الأقرب إلى قلب مسقط التاريخي — ومناطق ITC التي يتاح للمشترين الأجانب الوصول إليها فعلاً — ستكون في موقع مثالي للاستفادة.

المصدر: Times of Oman