قانون التخطيط العمراني الجديد في عُمان: ما الذي يعنيه لمشتري العقارات؟

يُقدّم قانون التخطيط العمراني الجديد في عُمان اشتراطات ملزمة للاستدامة وتصنيف الأراضي، ستُعيد رسم ملامح تطوير الأراضي واعتمادها وبيعها في أرجاء السلطنة كافة — وإن كنت تنوي شراء عقار أو بناءه هنا، فإن هذه التغييرات تمسّك مباشرةً.

ما الذي يُحدثه القانون فعلياً؟

يُقنّن هذا التشريع إطاراً وطنياً للتخطيط العمراني كان يسير في السابق وفق منظومة متشعّبة من القرارات الوزارية والتوجيهات البلدية. وتشمل أبرز التغييرات:

• معايير استدامة إلزامية للمشاريع الجديدة، تغطّي نسب المساحات الخضراء، ومعايير كفاءة الطاقة، وتقييمات الطاقة الاستيعابية للبنية التحتية قبل اعتماد أي قطعة أرض للبناء.
• تصنيفات تقسيم موحّدة تُوحّد فئات استخدام الأراضي (سكنية، متعددة الاستخدام، تجارية، سياحية) عبر جميع المحافظات — مما يُقلّص التفاوت الذي أعاق تاريخياً اعتماد المشاريع في المدن الثانوية.
• مخططات رئيسية بعيدة المدى تلتزم البلديات بنشرها وتحديثها وفق دورة زمنية محددة، مما يمنح المطوّرين والمشترين صورة أوضح عمّا ستكون عليه الأحياء خلال 10 إلى 20 عاماً.
• ضوابط أكثر صرامة لخطوط البناء والارتفاعات في المناطق الساحلية والتراثية، مما سيؤثر مباشرةً في كثافة البناء في المناطق عالية الطلب.

يُقدَّم القانون صراحةً باعتباره ركيزةً من ركائز Vision 2040، استراتيجية التنويع الاقتصادي الوطنية، ويتكامل مع مبادرة Sorouh الرامية إلى تحفيز الاستثمار العقاري الخاص وتوسيع قاعدة تملّك المساكن بين المواطنين العُمانيين.

لماذا يهمّك هذا إن كنت تشتري على الخارطة؟

مشتريات العقارات على الخارطة في عُمان تستلزم أصلاً أن يحتفظ المطوّرون بدفعات المشترين في حسابات ضمان — حماية كرّسها التشريع العقاري السابق. ويُضيف قانون التخطيط العمراني الجديد طبقةً ثانية من الضمانات: إذ لا يمكن لأي مشروع بلوغ مرحلة البيع دون إثبات توافق مخططه الرئيسي مع معايير التقسيم والاستدامة المعتمدة للقطعة المعنية.

عملياً، يعني ذلك تراجع عدد المشاريع التي تُطلق بجداول زمنية ضبابية أو تصاريح استخدام أراضٍ غير متطابقة. وبالنسبة لك بوصفك مشترياً، باتت قائمة العناية الواجبة تمتلك معياراً حكومياً أوضح للمقارنة: اطلب من المطوّر شهادة الموافقة التخطيطية البلدية، ولا تكتفِ برقم تسجيل المشروع.

الأثر على مناطق ITC وملكية الأجانب

لا يحق للمواطنين الأجانب تملّك العقارات بصورة حرة في عُمان إلا من خلال المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs) — المناطق المخصصة التي تُمنح فيها حقوق الملكية الكاملة، بما فيها حق الإقامة. لا يُغيّر القانون الجديد هذه الحدود، غير أنه يُشدّد معايير التخطيط التي يتعيّن على مطوّري ITC الالتزام بها.

تُعدّ مناطق مثل خليج مسقط، وAida، مسقط، ويتي، مسقط، وهوانا صلالة من المجمعات السياحية المتكاملة الراسخة التي استقطبت اهتماماً واسعاً من المشترين الأجانب. وفي ظل الإطار الجديد، ستحتاج أي مراحل توسعية داخل هذه المناطق إلى استيفاء معايير الاستدامة والبنية التحتية المحدّثة قبل طرح وحدات جديدة للتسويق. يُضيف ذلك قدراً من الوقت الإضافي لعمليات الإطلاق الجديدة — لكنه يعني في المقابل أن المنتج الذي تشتريه أرجح أن يكون مدعوماً بشبكة كافية من الطرق والمرافق والمساحات الخضراء منذ اليوم الأول.

سيحتاج المطوّرون من أمثال Eagle Hills وMuscat Bay، العاملون على نطاق واسع داخل حدود ITC، إلى مواءمة مراحلهم المستقبلية مع متطلبات المخطط الرئيسي المحدّثة. والمطوّرون الراسخون الذين يمتلكون فرق تخطيط داخلية هم في وضع أفضل للتكيّف مع ذلك مقارنةً بالمشغّلين الأصغر.

وضوح التقسيم وقيم الأراضي

من التداعيات التي لا تحظى بالاهتمام الكافي لتوحيد التقسيم أثرُه على أسعار الأراضي. حين يكون الاستخدام المسموح به لقطعة أرض غامضاً، يُخفّض المشترون والمطوّرون قيمتها لتعكس المخاطر التنظيمية. وتُقلّص خرائط التقسيم الواضحة والمنشورة هذا الغموض — وهو ما دفع تاريخياً قيم الأراضي نحو الارتفاع في المناطق المؤكّدة للاستخدام السكني أو متعدد الاستخدام.

ففي مناطق كـشاطئ القرم، مسقط، حيث تُتداول الشقق الفاخرة بعلاوة ملحوظة فوق متوسط مسقط، قد يُعزّز الحماية التقسيمية المؤكّدة من الزحف العمراني المرتفع قيمَ المخزون القائم من المباني المنخفضة والمتوسطة الارتفاع. في المقابل، قد تشهد القطع المُعاد تصنيفها للسماح بكثافة أعلى ارتفاعاً سريعاً في الاهتمام المضاربي فور نشر الخرائط الجديدة.

الوضع الضريبي يبقى على حاله

القانون الجديد أداةٌ تخطيطية وتقسيمية — ولا يُعدّل الإطار الضريبي العُماني. لا تزال تسري:

• 0% ضريبة دخل شخصي
• 0% ضريبة شراء أو تملّك عقار
• 12% ضريبة استقطاع على دخل الإيجار (تسري على الملاك من الشركات، وعملياً على الأفراد الذين يتلقّون مدفوعات إيجارية رسمية)

يبقى هذا من أكثر البيئات الضريبية تنافسيةً لتملّك العقارات في المنطقة، ولا يمسّ القانون الجديد هذه الميزة بأي شكل.

ما الذي ينبغي متابعته خلال الـ 12 شهراً القادمة؟

يتوقف الأثر الفعلي للقانون إلى حدٍّ بعيد على آليات التطبيق. إليك ثلاثة محاور جديرة بالمتابعة:

1. 01نشر المخططات الرئيسية البلدية المحدّثة. من المتوقع أن تُصدر بلدية مسقط وسلطات المحافظات خرائط تقسيم مُنقّحة، وستكون هذه الوثيقة الأهم لكل من يُقيّم شراء قطعة أرض.
2. 02مراجعة جداول اعتماد ITC. ستحتاج وزارة الإسكان والتخطيط العمراني إلى تحديث قائمة اعتماد ITC لتعكس معايير الاستدامة الجديدة، وستمرّ طلبات ITC الجديدة — ومراحل التوسع في القائمة منها — عبر هذه الإجراءات المُنقّحة.
3. 03التطبيق في المدن الثانوية. تتجلّى قيمة القانون بأوضح صورها خارج مسقط، حيث كان التفاوت التخطيطي أشدّ حدةً. راقب الإجراءات التطبيقية الأولى في صحار ونزوى وصور بوصفها مؤشراً على مدى جدية تطبيق الإطار الجديد.

خلاصة القول للمشترين

قواعد التخطيط الأكثر صرامة تصبّ في مصلحة المشترين على المدى المتوسط في الغالب: فهي تُقلّص خطر ظهور مشروع سيئ التخطيط بجوار عقارك، وتمنح الالتزامات البنية التحتية طويلة الأمد ثقلاً قانونياً أكبر. المقايضة على المدى القصير هي أن بعض إطلاقات المشاريع ستستغرق وقتاً أطول للوصول إلى السوق. إن كنت تُقيّم شراءً في منطقة ITC، فاسأل المطوّر تحديداً عن كيفية توافق مرحلته القادمة مع معايير التخطيط العمراني الجديدة — ستكشف لك الإجابة الكثير عن مستوى نضجه التشغيلي.

المصدر: Times of Oman