Фестиваль Jabal Akhdar 2026: что это значит для покупателей недвижимости

Фестиваль Jabal Akhdar 2026: что это значит для покупателей недвижимости

Фестиваль Jabal Akhdar 2026 — наглядное свидетельство того, что мухафаза Аль-Дахилия перестаёт быть местом для однодневных вылазок и превращается в полноценный рынок недвижимости. Для покупателей вывод прямой: рост туристического потока создаёт лаг в 12–24 месяца, после которого за ним следует спрос на жилую и гостиничную недвижимость, — и именно этот лаг является вашим окном для покупки. Если вы присматриваетесь к внутренним районам Омана в поисках следующей точки роста, самое время сосредоточить внимание.

Почему фестиваль важен не только для туризма

Ежегодные фестивали в Омане редко бывают просто культурными мероприятиями. На практике это государственные маркетинговые кампании в масштабах целого региона: они привлекают местных и иностранных туристов, генерируют медиаохват и — что особенно важно — сигнализируют о готовящихся инфраструктурных инвестициях. Фестиваль Jabal Akhdar, проходящий на самом высокогорном плато Омана — примерно на высоте 2 000 метров над уровнем моря в мухафазе Аль-Дахилия, — делает именно это для одного из самых географически уникальных внутренних районов страны.

Эдиция 2026 года прямо нацелена на стимулирование экономической активности по всей мухафазе, в состав которой входит исторический город Низва — бывшая столица Омана и объект наследия ЮНЕСКО — а также горные деревни Аль-Айн, Аш-Шарайджа и Аль-Акр. Когда туристический поток в мухафазу растёт, заполняемость отелей повышается, за ней приходят гостиничные инвестиции, а спрос на жилую недвижимость и апартаменты с обслуживанием — как со стороны работников, так и со стороны lifestyle-покупателей — как правило, запаздывает на 12–24 месяца. Это и есть ваше окно возможностей.

Рынок недвижимости Аль-Дахилии сегодня

Аль-Дахилия пока не является зоной Интегрированного туристического комплекса (ITC), а значит, иностранные граждане не могут приобрести там недвижимость в собственность на тех же условиях, что и в обозначенных ITC-проектах Маската, Салалы или Мусандама. Это самый важный факт, который необходимо понять, прежде чем вас захватят красоты здешних мест.

Что можно сделать иностранному покупателю:

• Заключить долгосрочный договор аренды. Оман разрешает нерезидентам арендовать жилую недвижимость сроком до 50 лет (с правом пролонгации) в большинстве мухафаз, включая Аль-Дахилию.
• Инвестировать через гостиничный сектор. Ряд курортных и эко-лодж операторов в районе Jabal Akhdar предлагает долевые или партнёрские структуры, не требующие прямого владения землёй.
• Следить за расширением ITC. Инициатива Sorouh — государственная программа привлечения прямых иностранных инвестиций в недвижимость, последний раз расширенная в 2022 году за счёт новых зон в нескольких мухафазах, — планомерно добавляет новые территории. Растущий туристический профиль Аль-Дахилии делает её реальным кандидатом на будущее включение в ITC.

Для граждан Омана и стран ГСС ситуация уже выглядит привлекательно. Виллы и традиционные каменные дома (местное название — bayt al-hajar) в горных деревнях доступны для покупки, а цены на них заметно ниже, чем на сопоставимую горную недвижимость в эмиратском Хатте или саудовском Аль-Баха.

Что формирует стоимость недвижимости на Зелёной горе

Высота и климат

Jabal Akhdar расположен на высоте 1 900–3 000 метров. Летом здесь в среднем 20–25°C — в то время как в Маскате столбик термометра подбирается к 42°C. Уже это создаёт принципиально иной профиль спроса по сравнению с побережьем: покупатели здесь ищут не столько инвестиционную доходность, сколько полноценный второй дом на летние месяцы. Такой спрос устойчив и относительно нечувствителен к цене.

Розы и гранаты

Плато знаменито дамасскими розами (сбор урожая — апрель–май) и гранатами. Агротуризм, связанный с этими культурами, становится всё более значимым источником дохода для владельцев традиционных гостевых домов, сдающих их в аренду во время фестивалей урожая. Фестиваль Jabal Akhdar усиливает этот эффект, привлекая гостей, которые затем возвращаются самостоятельно в следующем сезоне.

Ограниченное предложение

Горный рельеф физически сдерживает новое строительство: ровных участков для масштабной застройки здесь нет. Любой гостиничный или жилой проект требует серьёзных инженерных работ, что удерживает предложение на низком уровне и поддерживает стоимость объектов в долгосрочной перспективе.

Эффект ореола Низвы

Низва — административный центр мухафазы, расположенный примерно в 165 км от Маската по скоростной трассе Route 15, — служит сервисным хабом для всех, кто живёт в горах или приезжает туда. В городе уже сложился функционирующий рынок жилья: трёхкомнатные виллы продаются в диапазоне OMR 60 000–110 000 в зависимости от возраста и расположения, аренда двухкомнатной квартиры обходится примерно в OMR 200–350 в месяц.

По мере того как фестивальный туризм набирает обороты и всё больше гостей задумываются о покупке второго жилья, Низва выигрывает от перетока спроса: покупатели хотят образа жизни Jabal Akhdar, но предпочитают городскую инфраструктуру. Близость к новой больнице Низвы, спутниковым объектам Университета Султана Кабуса и расширяющемуся торговому центру Низвы только укрепляет этот аргумент.

Практические шаги для заинтересованных покупателей

1. 01Сначала уточните право собственности. Обратитесь в Министерство жилья и градостроительства и выясните, относится ли конкретный участок или объект в Аль-Дахилии к зоне, открытой для иностранного владения. Не полагайтесь на устные заверения застройщика.
2. 02Проверьте соответствие требованиям эскроу для любого строящегося объекта. Закон о недвижимости Омана обязывает застройщиков хранить депозиты покупателей на лицензированном эскроу-счёте. Перед подписанием любых документов запросите название банка и номер счёта.
3. 03Учтите 12% налог у источника на доход от аренды. В Омане нет налога на доходы физических лиц и налога на владение недвижимостью, однако доход от аренды облагается налогом у источника по ставке 12% — закладывайте это в расчёт доходности.
4. 04Посетите объект в период фестиваля и за его пределами. Недвижимость, которая кажется оживлённой в феврале в разгар сезона, может иметь совершенно иную динамику заполняемости в июле. Проверьте оба варианта.
5. 05Обратитесь к местному лицензированному риелтору, имеющему лицензию Управления по недвижимости (REA) Омана. REA ведёт публичный реестр, который можно проверить онлайн.

Общая картина: Vision 2040 и внутренние районы страны

Oman's Vision 2040 прямо ставит задачу диверсификации туризма — уйти от концентрации на побережье. Аль-Дахилия с Jabal Akhdar, крепостью Низвы, вади Гуль («Большим каньоном Аравии») и горным хребтом Хаджар — один из внутренних коридоров, выделенных для этой диверсификации. Фестиваль Jabal Akhdar — видимый результат этого политического курса. Менее заметный результат — модернизация дорог, прокладка коммуникаций и выдача гостиничных лицензий, которые идут в связке с ним.

Если вы формируете долгосрочный портфель недвижимости в Омане, побережье — это проверенная ставка. Внутренние районы, и прежде всего Аль-Дахилия, — это ранняя ставка с очевидной государственной поддержкой и природным ограничением предложения, которого у прибрежных рынков попросту нет.

---

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранные граждане купить недвижимость в Jabal Akhdar или Низве? На правах фreehold — нет, в настоящее время это невозможно. Мухафаза Аль-Дахилия не имеет статуса зоны Интегрированного туристического комплекса (ITC) — основного механизма, позволяющего иностранным гражданам приобретать недвижимость в собственность в Омане. Тем не менее иностранные покупатели могут заключать долгосрочные договоры аренды сроком до 50 лет (с правом пролонгации) или инвестировать через партнёрские структуры в гостиничном секторе, не требующие прямого владения землёй.

Что такое статус ITC и может ли Аль-Дахилия его получить? ITC — это государственная зона развития, в которой иностранные граждане вправе приобретать недвижимость в собственность и получать вид на жительство, связанный с этим владением. Перечень таких зон определяется инициативой Sorouh, последний раз расширявшейся в 2022 году. Учитывая растущий туристический профиль Аль-Дахилии и её соответствие целям Vision 2040 по диверсификации внутренних районов, мухафаза рассматривается как вероятный будущий кандидат — однако на момент написания этой статьи официального решения принято не было.

Облагается ли налогом доход от аренды недвижимости в Омане? Да. Несмотря на отсутствие налога на доходы физических лиц и ежегодного налога на владение недвижимостью, доход от аренды облагается налогом у источника по ставке 12%. Покупателям следует учитывать это при расчёте доходности до принятия решения о покупке или сдаче в аренду.

Какие типы недвижимости доступны гражданам ГСС и Омана в Аль-Дахилии? Граждане стран ГСС и Омана сталкиваются с меньшим числом ограничений и могут приобретать виллы, традиционные каменные дома (bayt al-hajar) и участки в горных деревнях, а также в Низве. Цены на трёхкомнатные виллы в Низве сейчас составляют примерно OMR 60 000–110 000 в зависимости от возраста и расположения — заметно ниже, чем на сопоставимые горные объекты в других странах Залива.

Как проверить легитимность застройщика или риелтора в Омане? Все риелторы, работающие в Омане, обязаны иметь лицензию Управления по недвижимости (REA), которое ведёт публично доступный реестр на официальном сайте. При покупке строящегося жилья Закон о недвижимости Омана требует, чтобы застройщик хранил депозиты покупателей на лицензированном эскроу-счёте — всегда запрашивайте название банка и номер счёта перед подписанием договора купли-продажи.

---

Источник: Times of Oman