Muscat PropertiesMuscat Properties
СРАВНЕНИЕ РЫНКОВ · 2026

Оман и Дубай

Два горизонта, один регион. Пороги входа в Омане — около половины сопоставимых юнитов среднего уровня Дубая, при сопоставимой или более высокой арендной доходности. Дубай выигрывает в ликвидности и зрелости инфраструктуры. Подробное сравнение ниже.

Последнее обновление · 14 мая 2026 г.

Главное различие

Для сопоставимой однокомнатной квартиры цена входа в Омане примерно вдвое ниже, чем в Дубае. Доходность, как правило, выше на один-два пункта.

1-комнатная квартира · ITC в Омане
OMR 53,000
8.7% yield
1-комнатная квартира · Дубай средний уровень
OMR 115,500
6.9% yield
Экономия на входе
~54%
Oman advantage

12-строчная сводка

Как два рынка соотносятся по метрикам, которые реально влияют на решение о покупке.

  • Цена входа (1-комн. квартира)
    Оман (Маскат / ITC)~OMR 53 000 – 98 000
    Дубай~OMR 115 500 (AED 1,1 млн)
  • Валовая арендная доходность (1BR)
    Оман (Маскат / ITC)8,7 – 9,3%
    Дубай6,9%
  • Прирост капитала 2024 → 2025
    Оман (Маскат / ITC)~18% → ~11% г/г
    Дубай+19,1% → +10% г/г
  • Freehold для иностранцев
    Оман (Маскат / ITC)100% в ITC
    Дубай100% в designated zones
  • Резидентство через недвижимость
    Оман (Маскат / ITC)OMR 200 000 → 10 лет
    ДубайAED 2 млн (~OMR 210 тыс.) → 10 лет
  • Подоходный налог / налог на прирост капитала
    Оман (Маскат / ITC)0% / 0%
    Дубай0% / 0%
  • Сборы по сделке (разовые, % от цены)
    Оман (Маскат / ITC)~8% (5% НДС + 3% MoH)
    Дубай~6,5% (4% DLD + 2% агентство + ~AED 6 тыс. фикс.)
  • Ипотека для иностранцев
    Оман (Маскат / ITC)DarGlobal × Sohar Islamic — LTV до 50%
    ДубайКрупные банки — до 80% LTV резидентам, 50% нерезидентам
  • Международные туристы в год (2024/25)
    Оман (Маскат / ITC)3,8 млн (янв 2026, +17,7% г/г)
    Дубай19,59 млн (2025, +5% г/г)
  • Темп роста туризма
    Оман (Маскат / ITC)+17,7% г/г (янв 2026)
    Дубай+5% г/г (2025)
  • Стоимость жизни и аренды (Numbeo)
    Оман (Маскат / ITC)Индекс Маската 31,2
    ДубайИндекс Дубая 59,6
  • Стиль жизни
    Оман (Маскат / ITC)Природа, пляжи, горы, низкая плотность
    ДубайМегаполис, ритейл, глобальный хаб

Цена входа по типу юнита

Честное сравнение средних цен. Юниты в ITC Омана стабильно на 40 – 55% дешевле на входе.

Медианная цена продажи по типу юнита

OMR · thousands

Источник: Bayut Dubai Sales Market Report 2025

Арендная доходность, бок о бок

Краткосрочная аренда в ITC Омана показывает более высокую валовую доходность, чем сопоставимые квартиры в Дубае. Сравнение ниже.

Валовая арендная доходность по типу юнита (%)

Темп прироста капитала

Дубай растёт быстрее в абсолюте, но с более высокой базы. Оман — на более ранней стадии цикла при сопоставимых темпах роста.

Годовой рост цен по рынку (%)

Источник: Knight Frank Q3 2025; DLD 2024

Стоимость жизни (Numbeo)

Повседневные расходы в Маскате заметно ниже, чем в Дубае, — особенно аренда, которая дешевле примерно на 74%.

  • Стоимость жизни (без аренды)
    Оман (Маскат / ITC)44.3
    Дубай61.8
  • Аренда
    Оман (Маскат / ITC)14.8
    Дубай56.9
  • Стоимость жизни с арендой
    Оман (Маскат / ITC)31.2
    Дубай59.6
  • Цены в ресторанах
    Оман (Маскат / ITC)40.8
    Дубай66.8
  • Продукты
    Оман (Маскат / ITC)42.3
    Дубай46.7

Источник: Numbeo — Dubai vs Muscat cost of living comparison

Объём и рост туризма

Дубай в пять раз больше по объёму, но Оман растёт вдвое быстрее и с меньшей, менее насыщенной базы.

Оман 2024
3.8M
Оман: +17,7% г/г (январь 2026)
Дубай 2025
19.59M
Дубай: +5% г/г (полный 2025)

Источник: NCSI · Dubai Department of Economy & Tourism — 2025 arrivals

Виза и резидентство

Оба рынка предлагают 10-летнее инвестиционное резидентство. Пороги в местной валюте дают почти одинаковую сумму в долларах.

Инвесторское резидентство Омана

Threshold
OMR 200 000 (≈ AED 1,91 млн)
Validity
10 лет, продлевается
Family
Неограниченно для близких родственников

Golden Visa ОАЭ

Threshold
AED 2 000 000 (≈ OMR 210 тыс.)
Validity
10 лет, продлевается
Family
Супруг(а) и дети (любого возраста)

Источник: UAE ICP — Golden Visa property route

Стиль жизни

Два рынка привлекают разные профили покупателей. Выбирайте под свою цель.

Выбирайте Оман, если хотите

  • Более низкий вход, более высокую валовую доходность, быстрый темп роста
  • Пляж, горы и оазисы в часе езды от Маската
  • Меньшую плотность и более низкую стоимость жизни для всей семьи
  • Экспозицию на туристический рынок, растущий более чем на 17% в год

Выбирайте Дубай, если хотите

  • Более глубокую ликвидность — проще выход и больший вторичный рынок
  • Зрелую инфраструктуру глобального города и узнаваемость бренда
  • Более широкую доступность ипотеки (до 80% LTV)
  • Крупнейший туристический пул MENA — 19,59 млн гостей в год

Частые вопросы

Почему Оман дешевле Дубая?
Оман открыл freehold для иностранцев в 2006 году — более чем через двадцать лет после земельного закона Дубая 1997 года. Рынок Омана находится на более ранней стадии кривой ценообразования. Дубай вдобавок несёт премию глобального бренда, которую Оман только формирует. В сумме это даёт примерно 40 – 55% более низкие цены входа для сопоставимых юнитов в 2026 году.
Устойчива ли высокая доходность в Омане?
Да, в рамках траектории Vision-2040. Два драйвера: краткосрочная курортная аренда (Hawana Salalah, Jebel Sifah), опирающаяся на рост туристов на 17,7% г/г, и долгосрочная аренда экспатам, отслеживающая рост экспат-населения на 33%. Оба источника спроса задокументированы и поддержаны политикой государства.
В целом Дубай выгоднее как инвестиция?
Если оптимизируете под ликвидность, бренд и глубину инфраструктуры — да. Если под цену входа, доходность и темп роста — Оман. Большинство диверсифицированных портфелей ССАГПЗ сегодня держат оба рынка.
Каков реальный порог резидентства в долларах?
Оба рынка требуют около 545 000 USD инвестиций в недвижимость для 10-летнего резидентства: OMR 200 000 в Омане и AED 2 000 000 в Дубае. Пороги отличаются менее чем на 5% по долларовой стоимости.
Насколько труднее перепродажа в Омане, чем в Дубае?
Честно — труднее. Вторичный рынок Дубая в 10 – 15 раз больше по объёму сделок. В Омане планируйте более длинный горизонт удержания (5 – 7 лет), чтобы поймать цикл роста, тогда как ликвидность Дубая делает реальными перепродажи через 3 – 5 лет.
Можно ли иностранцу получить ипотеку в Омане?
Да — DarGlobal совместно с Sohar Islamic выдают ипотеку нерезидентам до 50% LTV или OMR 250 000 под 6% годовых. Варианты в Дубае по-прежнему шире (до 80% LTV резидентам в крупных банках), но в 2025 году разрыв заметно сократился.
Источники и методология

Каждая цифра на странице связана с одним из источников ниже. Цены Дубая переведены из AED в OMR по курсу 1 AED = 0,105 OMR (производный от валютного пега).

  • Bayut — Bayut Dubai Sales Market Report 2025 — source (accessed 2026-05-14)
  • Knight Frank — Knight Frank — Dubai Residential Market Review Q3 2025 — source (accessed 2026-05-14)
  • DLD — Dubai Land Department — 2024 transactions — source (accessed 2026-05-14)
  • DSC — Dubai Statistics Center — 2025 population — source (accessed 2026-05-14)
  • DET — Dubai Department of Economy & Tourism — 2025 arrivals — source (accessed 2026-05-14)
  • Numbeo — Numbeo — Dubai vs Muscat cost of living comparison — source (accessed 2026-05-14)
  • ICP UAE — UAE ICP — Golden Visa property route — source (accessed 2026-05-14)
  • DLD fees — DLD official fee schedule (sale registration) — source (accessed 2026-05-14)

Смотрите на оба рынка?

Изучить проекты Омана →Читать обзор рынка Омана →