طفرة الجبل الشرقي في الحمراء: لماذا يتجه المشترون نحو المرتفعات العُمانية الداخلية؟

لم يعد الجبل الشرقي في الحمراء مجرد وجهة لقضاء عطلة نهاية الأسبوع لعائلات مسقط؛ إذ بات يتصدر نقاشات المشترين الباحثين عن بديل أكثر برودة وهدوءاً من الشريط الساحلي للعاصمة.

تنخفض درجات الحرارة في مرتفعات الحمراء بواقع 8 إلى 12 درجة مئوية عن مسقط، وقد شهدت أعداد الزوار ارتفاعاً ملحوظاً خلال الموسمين الماضيين. وهذا التحول في حركة الزوار هو أول مؤشر على أن سوقاً عقارية على وشك الانطلاق. إن كنت تفكر في الداخل العُماني وجهةً للتملك — سواء كمنتجع للعطلات، أو أصل استثماري للإيجار، أو مسكن دائم — فالوقت الآن مناسب لفهم المشهد قبل أن تعكس الأسعار هذا الاهتمام المتنامي.

ما الذي يميّز الحمراء؟

تقع الحمراء في محافظة الداخلية، على بُعد نحو 180 كيلومتراً جنوب غرب مسقط. تُعدّ البلدة من أبرز المستوطنات العُمانية التي حافظت على طابعها المعماري من الطين المجفف، فيما يمتد خلفها الجبل الشرقي (جبل شرق) بمساراته السياحية ومدرجاته الزراعية ومناخه الذي يجعل الإقامة الصيفية تجربة مريحة حقاً.

ثلاثة عوامل تتقاطع في هذه اللحظة:

• الميزة المناخية. بينما تعاني مسقط الساحلية من صيف رطب تتجاوز فيه الحرارة 40 درجة مئوية، تتراوح درجات الحرارة في مرتفعات الحمراء بين أواخر العشرينيات ومطلع الثلاثينيات — فارق نوعي حقيقي في جودة الحياة يجذب السكان والسياح من دول الخليج.
• الاستثمار في البنية التحتية. تحسّن الوصول البري، ويواصل الحكومة ضخ استثماراتها في ممرات السياحة الداخلية ضمن أجندة Vision 2040 الأشمل، مما يُزيل العقبات التي كانت تجعل الإقامة في المرتفعات أمراً غير عملي.
• شُح المعروض. خلافاً للعاصمة، تكاد الحمراء تخلو من أي مخزون سكني أو فندقي مُصمَّم لهذا الغرض. وهذا الشُح سلاح ذو حدين: خيارات محدودة للمشترين اليوم، لكنه في الوقت ذاته يُتيح فرصة استثنائية للمبادرين الأوائل.

سؤال التملك: هل يحق للأجانب الشراء هنا؟

هذا هو السؤال العملي الأهم، والإجابة الصريحة: ليس بعد، وليس بالطريقة ذاتها المتاحة في ITC الساحلية.

إطار المجمعات السياحية المتكاملة (ITC) — الآلية القانونية التي تمنح غير العُمانيين حق التملك الحر الكامل — يتركز حالياً في مشاريع ساحلية وحضرية محددة. مشاريع ييتي، مسقط وAIDA، مسقط تقع ضمن ITC مُدرجة رسمياً. أما الجبل الشرقي في الحمراء، فلا يضم حتى الآن أي مشروع ITC مُدرج.

غير أن ذلك لا يُغلق الباب كلياً. يُجيز القانون العُماني لغير المواطنين التملك في مناطق ITC المعتمدة، وفي بعض الحالات من خلال ترتيبات الانتفاع طويلة الأمد في المناطق غير الخاضعة لـ ITC. إن كنت مشترياً أجنبياً مهتماً جدياً بمنطقة الحمراء، فعليك:

1. 01التحقق من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني بشأن أي قطع أراضٍ حصلت على تصنيف ITC.
2. 02الاستعانة بمستشار قانوني عُماني مرخص قبل التوقيع على أي شيء.
3. 03متابعة مسار مبادرة Sorouh — برنامج الحكومة لفتح مناطق سكنية استثمارية جديدة يستهدف صراحةً المحافظات الداخلية التي تفتقر إلى هذا النوع من التطوير.

أما المواطنون العُمانيون فلا تسري عليهم هذه القيود، وهم فاعلون بالفعل في المنطقة.

ماذا تعني الطفرة السياحية لعوائد الإيجار؟

حتى لو كان التملك المباشر معقداً للمشترين الأجانب في الوقت الراهن، فإن بيانات السياحة تُشير إلى فرصة إيجارية تستحق المتابعة. الإيجارات السياحية قصيرة الأمد في مرتفعات عُمان — من شاليهات ومزارع للإقامة ومنازل طينية مُرمَّمة — تُحقق أسعاراً ليلية تُترجَم إلى عوائد إجمالية تفوق بكثير المتوسط السكني الوطني عند الإدارة الفعّالة خلال ذروة الصيف (مايو–سبتمبر).

أرقام مرجعية للمقارنة:

• شقق مسقط الساحلية في مناطق ITC الراسخة تُحقق عادةً عوائد إجمالية تتراوح بين 5% و7% على الإيجارات طويلة الأمد.
• العقارات الجبلية المؤجرة قصيرة الأمد في وجهات خليجية مماثلة (هتا في الإمارات، وأبها في السعودية) أثبتت عوائد إجمالية تتراوح بين 10% و14% في موسم الذروة، مع تراجع ملحوظ خارج الموسم.
• تُفرض ضريبة على دخل الإيجار في عُمان بنسبة 12% (تُخصم من المصدر لغير المقيمين)؛ وضريبة الدخل الشخصي 0% ولا توجد ضريبة عقارية سنوية.

سوق الحمراء لم تبلغ بعد مرحلة النضج الكافية لاستشهاد ببيانات عوائد محلية موثّقة — فمن يعرض عليك رقماً دقيقاً لهذا السوق المحلي تحديداً، فاطلب منه الدليل.

مشاريع ITC الساحلية المقارنة: نقطة مرجعية

إن أردت الاستفادة من السوق العقارية العُمانية المدفوعة بالسياحة ريثما تتضح الصورة التنظيمية في الداخل، يُقدم مشروعان ساحليان ضمن ITC مرجعاً مفيداً.

Marriott Residences AIDA في AIDA، مسقط هو مشروع وحدات سكنية تحت إدارة علامة فندقية، يستفيد أصحابها من برنامج إدارة فندقية — وهو هيكل يُعالج مباشرةً تحدي إدارة الإيجار قصير الأمد الذي سيواجهه أي عقار في المرتفعات أيضاً.

Diamond Developers، المطور وراء مفهوم المدينة المستدامة، وMuriya، أحد أكبر مطوري ITC في عُمان، يمثلان نموذج المشغلين المؤسسيين الذين يُشكّل دخولهم إلى منطقة جغرافية جديدة إشارة قوية على اكتمال الأرضية التنظيمية.

راقب إعلانات أي من هاتين الفئتين عن مشروع في الداخل أو المرتفعات — فمثل هذا الإعلان سيسبق على الأرجح تصنيف ITC رسمياً، وسيكون أوضح إشارة شراء لممر الحمراء.

ماذا تفعل الآن؟

إن كان الجبل الشرقي في الحمراء على رادارك، فإليك قائمة عملية للتحقق:

للمشترين العُمانيين

• تواصل مع وسيط عقاري محلي على دراية بسجلات الأراضي في محافظة الداخلية.
• تحقق من جودة الوصول البري لأي قطعة أرض بعينها — الفارق بين طريق معبّد وآخر غير معبّد له تأثير مادي مباشر على جدوى الإيجار.
• ضع في حسبانك توافر المياه؛ تعتمد المنطقة على أنظمة الري بالأفلاج المحمية بموجب القانون العُماني.

للمشترين الأجانب

• تابع الجريدة الرسمية لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني بحثاً عن تصنيفات ITC جديدة في المحافظات الداخلية.
• فكّر في شراء عقار ساحلي ضمن ITC الآن لتحقيق عوائد إيجارية، مع التخطيط للتنويع نحو الداخل حين يتوسع الإطار القانوني.
• زر المنطقة في الصيف (يونيو–أغسطس) لتختبر الميزة المناخية بنفسك — فهي الحجة الأكثر إقناعاً للموقع.

للجميع

• غياب سوق عقارية رسمية في الحمراء اليوم هو مخاطرة وفرصة في آنٍ واحد. المبادرون الأوائل في ITC الساحلية العُمانية — من اشتروا في شاطئ الشاطئ القرم، مسقط أو Muscat Bay قبل أن تنضج تلك الممرات — حققوا أعلى مكاسب رأسمالية. والداخل اليوم في مرحلة أبكر من تلك الدورة.

خلاصة القول

يشهد الجبل الشرقي في الحمراء زخماً سياحياً حقيقياً، والزخم السياحي يسبق تاريخياً تشكّل الأسواق العقارية. الإطار التنظيمي للتملك الأجنبي في الداخل ليس بعد بوضوح الساحل، لكن هذه الفجوة تضيق مع دفع Vision 2040 ومبادرة Sorouh للتطوير نحو الداخل. أبقِ هذا الموقع على قائمة مراقبتك، وأجرِ العناية القانونية الواجبة، وأعِد تقييم المشهد خلال 12 إلى 18 شهراً مع اتضاح الصورة السياسية.

المصدر: Times of Oman