العقارات الصناعية في دول الخليج: ماذا تعني صفقة Arcapita وHines لعُمان؟

تُعدّ عُمان اليوم من أبرز قصص الاستثمار الصناعي واللوجستي في منطقة الخليج، وقد جاءت الشراكة الجديدة بين Arcapita Group Holdings وHines لتؤكد أن رأس المال المؤسسي بات يولي هذه المنطقة اهتماماً جدياً، لا سيما في قطاع المستودعات والعقارات المرتبطة بسلاسل التوريد.

وقّعت الشركتان اتفاقية إطارية لاستكشاف استثمارات مشتركة في العقارات الصناعية واللوجستية عبر دول مجلس التعاون الخليجي. ولم تُعلَن حتى الآن أي أصول خاصة بعُمان، غير أن هذه الصفقة تمنحنا مدخلاً مفيداً لفهم الأسباب التي تدفع هذه الفئة من الأصول نحو الزخم المتصاعد، وما تعنيه لمن يفكر في الجمع بين استثمار تجاري أو متعدد الاستخدامات وشراء عقار سكني.

لماذا يشهد قطاع العقارات الصناعية واللوجستية طفرة خليجية؟

التجارة الإلكترونية وإعادة هيكلة سلاسل التوريد

دفعت اضطرابات سلاسل التوريد في مرحلة ما بعد الجائحة كبرى الشركات متعددة الجنسيات إلى إنشاء مراكز توزيع إقليمية أقرب إلى أسواقها النهائية. ويجعل موقع دول الخليج عند ملتقى آسيا وأفريقيا وأوروبا منها وجهةً طبيعية لهذا التحول. وقد تجاوز الطلب على المستودعات من الدرجة الأولى في المنطقة المعروضَ الجديد باستمرار منذ عام 2021، مما أبقى معدلات الشواغر منخفضة وعوائد الإيجار متماسكة.

عُمان: الموانئ والمناطق الحرة والموقع الجغرافي

لا تقف عُمان على هامش هذا التحول، بل تقع في قلبه. تمتلك المملكة ثلاث مناطق اقتصادية خاصة كبرى: ميناء صحار والمنطقة الحرة في الشمال، والمنطقة الاقتصادية الخاصة بالدقم في الوسط، ومنطقة Salalah الحرة في الجنوب — وكل منها يطل على ممرات شحن مختلفة. يستقبل ميناء صحار نحو 7,000 سفينة سنوياً وهو في طور توسعة طاقته الاستيعابية للحاويات. أما الدقم، المدعومة بمنطقة تطوير تمتد على 2,000 sqm كيلومتر مربع، فتستقطب مستأجرين من قطاعي البتروكيماويات والتصنيع. وتستفيد Hawana Salalah ومحافظة ظفار الأوسع من ميناء صلالة، الذي يُصنَّف ضمن أفضل عشرين ميناءً للحاويات عالمياً من حيث الإنتاجية.

هذا التوزع الجغرافي يُتيح لعُمان خدمة المستهلكين الخليجيين وأسواق شرق أفريقيا وشبه القارة الهندية من منصة لوجستية واحدة — وهو ما لا يغيب عن أذهان المستثمرين المؤسسيين من أمثال Arcapita وHines.

ماذا تُقدّم Arcapita وHines للسوق؟

Arcapita شركة استثمار بديل مقرها البحرين، وتمتلك سجلاً حافلاً في الأصول الحقيقية المتوافقة مع الشريعة الإسلامية في الولايات المتحدة وأوروبا ودول الخليج. أما Hines فهي شركة عقارية عالمية خاصة تُدير أصولاً في أكثر من 30 دولة، وتتمتع بخبرة عميقة في تطوير وتشغيل المجمعات اللوجستية والحرم المكتبية والأحياء متعددة الاستخدامات.

تهدف شراكتهما إلى تحديد الأصول الصناعية واللوجستية عبر منطقة الخليج والاستحواذ عليها وتطويرها المحتمل. لا تزال الاتفاقية في مرحلتها الاستكشافية — إذ لم يُطلق أي صندوق ولم تُكشف أي مواقع — لكن النية الاستراتيجية واضحة: كلتا الشركتين ترى شُحّاً هيكلياً في المساحات اللوجستية المؤهلة مؤسسياً بالمنطقة.

يكتسب هذا الأمر أهمية خاصة لعُمان، التي اجتذبت تاريخياً استثمارات أجنبية مباشرة في السياحة والسكن أكثر من رأس المال العقاري التجاري. وصفقة بهذا الحجم وهذه المكانة تُرسّخ فكرة أن كبار المديرين العالميين باتوا يعاملون الممر الصناعي العُماني وجهةً استثمارية جديرة بالاعتبار.

كيف تنسجم هذه الصفقة مع Vision 2040 وإطار Sorouh؟

تستهدف Vision 2040 صراحةً تنويع الاقتصاد بعيداً عن النفط والغاز، مع تحديد اللوجستيات والتصنيع والسياحة قطاعاتٍ ذات أولوية. ومبادرة Sorouh — البرنامج الحكومي الشامل لتطوير قطاع العقارات — مصمَّمة لاستقطاب رأس المال الخاص نحو المشاريع الداعمة لهذا التنويع.

تنتمي العقارات الصناعية واللوجستية بطبيعتها إلى كلا الإطارين. فالمستودعات والمجمعات الصناعية الخفيفة تولّد دخلاً إيجارياً طويل الأمد، وتخلق فرص عمل، وتستقطب مستأجرين محوريين — من تجار تجزئة ومشغّلي تجارة إلكترونية ومزودي خدمات لوجستية — يُحرّكون بدورهم الطلب على العقارات السكنية والتجارية المجاورة. فحين ينمو مركز لوجستي، ينمو معه الطلب على مساكن العمال والمرافق التجارية والوحدات السكنية متوسطة المستوى — وهو بالضبط النوع من المشاريع متعددة الاستخدامات الذي يُغذّي التطويرات المؤهلة ضمن ITC.

ماذا يعني هذا لمشتري العقارات السكنية ومتعددة الاستخدامات؟

إن كنت تفكر في شراء عقار سكني في عُمان — سواء في AIDA، مسقط أو Muscat Bay أو شاطئ القرم أو يتي — فإن نمو الاستثمار الصناعي واللوجستي يُمثّل إشارة إيجابية على المستوى الكلي لثلاثة أسباب:

1. 01خلق الوظائف يُديم الطلب على الإيجار. تستوعب المراكز اللوجستية أعداداً كبيرة من العمالة — سائقين وعمال مستودعات وموظفي جمارك ومديرين — وهؤلاء جميعاً يستأجرون شققاً. فكلما اتسعت القاعدة الصناعية، اتسعت معها قاعدة المستأجرين المحتملين للملاك.
2. 02الاستثمار في البنية التحتية يتبع النمو. تحسينات الطرق وتوسعات المرافق وتطوير الربط الميناوي التي تخدم المناطق الصناعية ترفع في الوقت ذاته جودة الحياة وسهولة الوصول في المناطق السكنية المجاورة.
3. 03ثقة المؤسسات معدية. حين تُعلن شركات بحجم Arcapita وHines قناعتها بسوق ما، فإن ذلك يُخفّض المخاطر المُتصوَّرة لدى المستثمرين الأصغر ويُعجّل بتدفق الصفقات عبر جميع فئات الأصول.

ملاحظة حول قواعد التملك الأجنبي

الأصول الصناعية واللوجستية في المناطق الحرة العُمانية مفتوحة أصلاً للتملك الأجنبي بنسبة 100% بموجب أنظمة الترخيص في تلك المناطق — وهو مسار مستقل عن إطار ITC الذي يحكم التملك الحر السكني للمقيمين الأجانب. إن كنت تدرس الاستثمار في العقارات التجارية إلى جانب شراء عقار سكني، فإن هيكل المنطقة الحرة هو المسار القانوني الذي ينبغي استكشافه، ويُستحسن استشارة محامٍ مرخّص في عُمان قبل ضخ أي رأس مال.

أما المشترون السكنيون، فيظل إطار ITC المسار الرئيسي للحصول على حق التملك الحر الكامل. ومشاريع كـMarriott Residences AIDA تقع ضمن مناطق مُصنَّفة ITC، مما يمنح الرعايا الأجانب حقوق تملك مماثلة لحقوق المواطنين العُمانيين داخل تلك الحدود.

المشهد الضريبي

لا تفرض عُمان أي ضريبة على الدخل الشخصي ولا على التملك العقاري. لا تفرض عُمان ضريبة استقطاع على دخل الإيجار السكني. تُفرض ضريبة بلدية بنسبة 3% على الإيجارات، ورسم نقل ملكية بنسبة 3% يُدفع لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني عند الشراء، ويبدأ سريان ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 5% في 1 يناير 2028 — راجع وضعك الضريبي مع مستشار عُماني قبل الشراء.

أبرز النقاط

• تستكشف Arcapita وHines عمليات استحواذ صناعية ولوجستية على مستوى الخليج؛ والمناطق الحرة وبنية الموانئ في عُمان تجعلها سوقاً مستهدفة بامتياز.
• الشُّح الهيكلي في المستودعات من الدرجة الأولى عبر منطقة الخليج هو الفرضية الاستثمارية الجوهرية.
• توفّر Vision 2040 ومبادرة Sorouh الدعم السياسي اللازم لنمو العقارات التجارية في عُمان.
• يُفرز الاستثمار الصناعي وظائف وبنية تحتية وثقة مؤسسية — وكلها عوامل تدعم قيم العقارات السكنية على المدى المتوسط.
• يستطيع المستثمرون الأجانب الوصول إلى الأصول الصناعية العُمانية عبر ترخيص المناطق الحرة، فيما يظل التملك الحر السكني خاضعاً لإطار ITC.

اتفاقية Arcapita وHines إشارة مبكرة لا صفقة مكتملة. لكن اتجاه السير واضح: رأس المال المؤسسي يتطلع إلى الممر الصناعي الخليجي، وعُمان — بمناطقها الحرة الثلاث وشبكة موانئها الاستراتيجية وأجندتها الحكومية للتنويع — في موقع جيد لالتقاط حصة وازنة من هذا التدفق.

المصدر: Times of Oman