مدينة صحار الصناعية: ماذا تعني عقود بـ 214 مليون OMR للمستثمرين العقاريين؟

وقّعت مدينة صحار الصناعية 39 عقد استثمار جديداً تتجاوز قيمتها الإجمالية 214 مليون OMR، وعلى كل من يرصد السوق العقاري العُماني خارج مسقط أن يُولي هذا الرقم اهتمامه الكامل.

أبرمت هذه العقود مؤسسة مدايَن — الهيئة العامة للمناطق الصناعية — التي تُشرف على مدينة صحار الصناعية إلى جانب عدد من المناطق الصناعية الأخرى في البلاد. وقد استقبلت مدايَن نحو 49 طلب استثمار خلال الفترة ذاتها، مما يعني أن نسبة التحويل كانت مرتفعة وأن الطلب من المشغّلين الصناعيين حقيقي لا مضاربي. وتمتد هذه الصفقات لتشمل قطاعات التصنيع والخدمات اللوجستية وتصنيع الغذاء والصناعات الكيميائية، ومن المتوقع أن تُولّد مجتمعةً مئات الوظائف المباشرة وغير المباشرة في منطقة الباطنة.

أما المستثمرون في العقارات السكنية والتجارية، فالقصة الجديرة بالقراءة هي الأثر التراكمي لهذا الحجم من الاستثمار الصناعي.

لماذا تُحرّك العقود الصناعية الطلبَ السكاني؟

في كل مرة تفتح فيها مصنع أو مستودع أو منشأة تصنيع أبوابها في مدينة صناعية، تنشأ حولها منظومة متكاملة من الكوادر البشرية — مهندسون وفنيون ومشرفون وإداريون وعمال دعم — وهؤلاء جميعاً بحاجة إلى مكان للسكن. وفي حالة صحار، ليس هذا نمطاً جديداً؛ إذ تنمو المدينة بوتيرة ثابتة منذ أن بدأت ميناء صحار والمنطقة الحرة في استقطاب الصناعات الثقيلة قبل أكثر من عقد. وما تكشفه موجة الـ 214 مليون OMR الأخيرة هو أن هذه الوتيرة تتسارع لا تتراجع.

فجوة الإسكان للقوى العاملة

تفتقر صحار حالياً إلى الحجم الكافي من الوحدات السكنية متوسطة الفئة التي يتطلبها توسع القوى العاملة الصناعية المتسارع. فالفلل والشقق في الأحياء الراسخة بالمدينة تمتلئ بسرعة عند الإعلان عن عقود جديدة، وقد ارتبطت عوائد الإيجار في المنطقة تاريخياً بمستوى النشاط الصناعي. وإن كنت مستثمراً في الشراء للتأجير تبحث عن فرص تتجاوز خليج مسقط أو شاطئ القرم، فإن المحاور السكنية في صحار — ولا سيما تلك الواقعة في نطاق 10 إلى 15 كيلومتراً من المدينة الصناعية — تستحق دراسة جادة.

الامتداد التجاري والخدمي

يُغذّي النمو الصناعي كذلك الطلبَ على الوحدات التجارية: من محلات التجزئة والعيادات والمدارس وشركات الخدمات التي تخدم سكاناً في تزايد مستمر. وقد شهدت الأراضي والمحلات التجارية في الطوابق الأرضية قرب الشوارع الرئيسية في صحار اهتماماً متنامياً من أصحاب المشاريع الصغيرة، وذلك تحديداً لأن قاعدة العملاء في توسع مستمر.

السياق التنظيمي: Sorouh وVision 2040

هذه الطفرة الاستثمارية لا تحدث في فراغ. فمبادرة Sorouh العقارية العُمانية وإطار Vision 2040 الأشمل مُصمَّمان لتنويع الاقتصاد بعيداً عن النفط، عبر بناء تجمعات صناعية وسياحية ولوجستية — يُرسّخ كل منها مجتمعات سكانية جديدة. والمناطق الصناعية التابعة لمدايَن أداةٌ مباشرة لتنفيذ هذه السياسة. فحين توقّع مدايَن عقوداً بقيمة 214 مليون OMR في فترة تقرير واحدة، فهي تُنفّذ أهداف Vision 2040 فعلياً، لا تملأ قطعاً شاغرة فحسب.

بالنسبة للمشترين الأجانب، يكتسب هذا الأمر أهمية بالغة لأنه يُشير إلى التزام حكومي بالصحة الاقتصادية طويلة الأمد للمنطقة — وهو النوع من الدعم الهيكلي الذي يُرسّخ قيم العقارات على مدى خمس إلى عشر سنوات.

هل يمكن للأجانب شراء عقارات في صحار؟

هذا هو السؤال الأول الذي يطرحه معظم المشترين الدوليين، والإجابة الصريحة: يعتمد الأمر على المشروع بعينه.

حق التملك الحر الكامل للأجانب في عُمان متاح قانونياً فقط داخل مجمعات السياحة المتكاملة (ITC) المخصصة. وحتى الآن، تتركز محفظة ITC الراسخة في مسقط — بما فيها AIDA وييتي — مع مشاريع مختارة في صلالة ودقم. ولا تضم صحار حالياً أي ITC مُعتمد، مما يعني أن المشترين الأجانب لا يستطيعون الحصول على ملكية حرة سكنية هناك عبر المسار المعتاد.

غير أن ثمة مسارين عمليين يستحقان المعرفة:

1. 01حقوق الانتفاع لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي — يحق لمواطني دول مجلس التعاون تملّك العقارات في نطاق أوسع من المواقع بموجب ترتيبات الانتفاع، وعادةً لمدة 50 عاماً قابلة للتجديد.
2. 02مركبات الاستثمار المملوكة لعُمانيين — يتشارك بعض المستثمرين الأجانب مع مواطنين عُمانيين أو يُؤسسون شركات مسجّلة محلياً لتملّك العقارات، وإن كان ذلك ينطوي على تعقيدات قانونية تستوجب العناية الواجبة الكافية.

إن كنت مستثمراً أجنبياً من خارج دول مجلس التعاون، فإن أوضح مسار للاستفادة من قصة النمو الصناعي في صحار يبقى في الوقت الراهن غير مباشر: استثمر في مشروع ITC في مسقط أو منطقة معتمدة أخرى، وتعامل مع توسع صحار بوصفه مؤشراً كلياً على الزخم الاقتصادي العُماني لا فرصة شراء مباشرة — في الوقت الحالي.

ومع ذلك، أبدت الحكومة العُمانية استعداداً لتوسيع إطار ITC. فقد أُضيفت المنطقة الاقتصادية الخاصة بدقم في وقت قريب نسبياً، ومع تنامي ثقل صحار الاقتصادي، لا يبدو تصنيف ITC مستقبلي في محور الباطنة أمراً مستبعداً.

الوضع الضريبي للمستثمرين العقاريين

تظل عُمان من أكثر البيئات كفاءةً ضريبياً للعقارات في المنطقة:

• ضريبة الدخل الشخصي: 0%
• ضريبة أرباح رأس المال على العقارات: 0%
• ضريبة دخل الإيجار: 12% (تسري على دخل الإيجار المؤسسي أو المسجّل؛ تتفاوت الترتيبات الفردية — استشر مستشاراً ضريبياً عُمانياً مرخّصاً)

بالنسبة لمستثمر الشراء للتأجير، فإن رسم ضريبة دخل الإيجار البالغ 12% هو الرقم الذي ينبغي إدراجه في حسابات العائد. ومع ذلك، فإن صافي عوائد الإيجار في الممرات الصناعية الناشئة كصحار كان تاريخياً جذاباً بما يكفي للبقاء تنافسياً بعد الضريبة.

مشتريات على الخارطة: حماية الضمان المالي سارية

إن كنت تفكر في مشروع سكني على الخارطة في أي مكان بعُمان — بما في ذلك أي مشروع مستقبلي في صحار — فإن القانون العُماني يُلزم المطورين بإيداع مدفوعات المشترين في حساب ضمان مالي منظَّم تحت إشراف وزارة الإسكان والتخطيط العمراني. وتُصرف الأموال للمطور على دفعات مرتبطة بمراحل إنجاز البناء الموثّقة. وهذه حماية جوهرية للمشتري، ويجب التحقق من الامتثال لاشتراطات الضمان المالي قبل التوقيع على أي اتفاقية حجز على الخارطة.

ما الذي ينبغي متابعته لاحقاً؟

العقود الـ 39 الموقّعة في مدينة صحار الصناعية مؤشر استباقي. تابع ما يلي على مدى الـ 12 إلى 24 شهراً القادمة:

• الإعلان عن مشاريع سكنية جديدة في نطاق 15 كيلومتراً من المدينة الصناعية
• أي تصنيف ITC أو منطقة خاصة لمحور الباطنة
• تحركات أسعار الإيجار في أحياء صحار الراسخة مع وصول العمال الجدد
• مشاريع البنية التحتية — توسعات الطرق وافتتاح المدارس والمرافق الصحية التي تُشير إلى نضج السوق السكاني

صحار ليست بعد سوقاً جاهزاً للتملك الحر كما هو الحال في خليج مسقط أو AIDA للمشترين الأجانب. لكن 214 مليون OMR من العقود الصناعية الجديدة هي النوع من النشاط الاقتصادي التأسيسي الذي يسبق عادةً دورة عقارية سكنية. ومن يرصد المشهد الآن يكون قد سبق السوق.

المصدر: Times of Oman