المنطقة الحرة بصحار في المرتبة الرابعة عالمياً: ماذا يعني ذلك لمشتري العقارات؟

حصلت المنطقة الحرة بصحار على لقب رابع أفضل منطقة صناعية في العالم والأولى على مستوى الشرق الأوسط لعام 2026، وفق تصنيف جوائز المناطق الحرة العالمية — وإن كنت تتابع سوق العقارات العُمانية، فإن هذا الإنجاز يتخطى بكثير حدود المصانع والمستودعات.

لماذا يُعدّ تصنيف المنطقة الحرة قصةً عقارية بامتياز؟

التصنيفات الصناعية مؤشر استباقي للطلب على العقارات السكنية والتجارية. فحين تستقطب المنطقة شركات متعددة الجنسيات في التصنيع والخدمات اللوجستية وسلاسل التوريد، تجلب معها آلاف المهندسين والمديرين والحرفيين الماهرين الذين يحتاجون إلى مسكن وخدمات ومرافق. وتصنيف صحار المتميز سيُعجّل بهذه الدورة الاقتصادية.

تضم المنطقة الحرة بصحار اليوم أكثر من 100 شركة في قطاعات البتروكيماويات والصلب وتصنيع الغذاء والخدمات اللوجستية. أما ميناء صحار المجاور لها، فهو أحد أسرع محطات الحاويات نمواً على بحر العرب. والمرتبة الرابعة عالمياً ستشدّ أنظار المستثمرين الأجانب الذين لم يتجاوزوا مسقط بعد في تقييم فرص الاستثمار بعُمان.

ما الذي يعنيه هذا لممر الباطنة؟

يمتد ساحل الباطنة على مسافة 270 كيلومتراً من مسقط شمال غرباً حتى الحدود الإماراتية، وهو أكثر مناطق عُمان كثافةً سكانية ونشاطاً اقتصادياً. وتقع صحار في الطرف الشمالي من هذا الممر. وقد ظلت العقارات في المدينة وما حولها تُباع بخصم ملحوظ مقارنةً بمسقط، ويعود ذلك جزئياً إلى أن الاعتراف الدولي بالمنطقة جاء متأخراً عن حجم إنتاجها الفعلي.

غير أن هذه الفجوة باتت تتضيق. وثمة محاور جوهرية ينبغي متابعتها:

الطلب على الإيجار في تصاعد مستمر

أفرزت القوى العاملة الصناعية القائمة في صحار طلباً ثابتاً على الشقق والفلل متوسطة المستوى في الأحياء القريبة من المنطقة الحرة والميناء. وسيُضيف الاستثمار الوافد — الذي تحفّزه الجوائز — موجةً جديدة من المستأجرين الوافدين الذين تتحمل شركاتهم عادةً جزءاً من تكاليف السكن، مما سيرفع معدلات الإشغال والإيجارات المتحققة.

العقارات التجارية والتجزئة تتبع الصناعة

كل مصنع أو مركز لوجستي جديد يولّد طلباً تبعياً: مطاعم للموظفين، ومحلات تجارية، وعيادات، ومدارس، ومكاتب خدمية. ويقف المطورون وملاك الأراضي في الأطراف الحضرية لصحار في موقع مثالي للاستفادة من هذا الإنفاق، لا سيما مع استمرار تطوير البنية التحتية للمدينة — من طرق مزدوجة ومستشفى إقليمي ومطار في طور التوسع — في إطار Oman Vision 2040.

فجوة الأسعار بين مسقط وصحار فرصة للمشترين

تبقى أسعار الأراضي السكنية والعقارات المبنية في صحار أدنى بفارق واضح من نظيراتها في Al Mouj Muscat أو شاطئ القرم. وبالنسبة للمستثمرين المرتاحين لأفق زمني يتراوح بين 3 و5 سنوات، يمثّل هذا الفارق نقطة الدخول الكلاسيكية التي تسبق فيها البنية التحتية الأسعارَ — وهي نقطة أثمرت لمن دخل مبكراً في ممرات النمو العُمانية الأخرى.

التملك الأجنبي: ما الذي تنص عليه القواعد في صحار؟

إن كنت مشترياً من غير العُمانيين، فإن الإطار القانوني للتملك لا يقل أهمية عن السعر. لا تمتلك صحار حالياً مجمعاً سياحياً متكاملاً (ITC) — وهو الآلية القانونية التي تمنح الأجانب حق التملك الحر الكامل في مناطق مثل Muscat Bay وAIDA, Muscat وYiti وHawana Salalah.

هذا يعني أن التملك الحر السكني المباشر في صحار غير متاح بعد للمواطنين الأجانب وفق أحكام ITC المعتادة. وخياراتك العملية بوصفك غير عُماني هي:

• حق الانتفاع على قطع أراضٍ محددة تُخصصها الحكومة (عادةً عقود إيجار متجددة لمدة 50 عاماً).
• العقارات التجارية داخل المنطقة الحرة ذاتها، التي تعمل وفق إطار استثماري خاص يتيح للشركات الأجنبية تملّك الأصول الصناعية واللوجستية.
• انتظار تصنيف ITC — إذ تواصل الحكومة العُمانية توسيع قائمة ITC في إطار مبادرة Sorouh، وصحار مرشحة منطقية لهذا التصنيف نظراً لمسارها الاستثماري المتصاعد.

أما المواطنون العُمانيون ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي، فلا تسري عليهم هذه القيود، ويحق لهم التملك الحر في أي مكان بالبلاد.

الوضع الضريبي لدخل الإيجار

تفرض عُمان ضريبة دخل شخصية بنسبة 0% وضريبة عقارية سنوية بنسبة 0%. وإن امتلكت وحدة سكنية وأجّرتها، يخضع دخل الإيجار لـضريبة استقطاع بنسبة 12% تُحصَّل من المصدر. ولا توجد ضريبة على أرباح رأس المال عند بيع العقارات. ويسري هذا الإطار على كامل عُمان، بما يشمل أي مناطق مستقبلية قد تحصل على تصنيف ITC في صحار أو بالقرب منها.

الصورة الأشمل: Vision 2040 و Sorouh

يأتي تصنيف صحار في سياق استراتيجية وطنية مدروسة. تستهدف Oman Vision 2040 تنويع الاقتصاد بعيداً عن النفط، والمناطق الاقتصادية الخاصة — صحار ودقم وصلالة — هي الركيزة الأساسية لتحقيق ذلك. ومبادرة Sorouh العقارية، التي أُطلقت لتحفيز القطاع، تواصل توسيع تصنيفات ITC وتخفيف قواعد التملك الأجنبي بالتوازي مع النمو الصناعي.

إن سارت صحار على خطى دقم — حيث استقطبت المنطقة الاقتصادية الخاصة استثمارات ضخمة وتبعها تطوير سكني في غضون سنوات قليلة — فإن المشترين الذين يضعون أقدامهم الآن، سواء عبر الأصول التجارية داخل المنطقة أو الأراضي السكنية على أطرافها، سيكونون في وضع مناسب للاستفادة من إعادة التسعير التي يصحب الاستثمار المؤسسي المستدام.

وللاستئناس، فقد شهدت وجهات ITC الراسخة كـ Al Mouj Muscat وMuscat Bay ارتفاعاً ملحوظاً في الأسعار في السنوات التي أعقبت بلوغ مناطقها الكتلةَ الحرجة. وقد أثبت مطورون من أمثال Muscat Bay وDiamond Developers أن المجتمعات المخططة المتكاملة قادرة على تحقيق أسعار مميزة حتى في أسواق انطلقت من قاعدة منخفضة.

ما الذي ينبغي متابعته خلال الـ 12 شهراً القادمة؟

• إعلانات ITC: أي إشعار رسمي في الجريدة الرسمية يُصنّف منطقة سكنية في صحار للتملك الحر الأجنبي سيكون محفزاً جوهرياً.
• توقيع المستأجرين الرئيسيين: كل مستأجر صناعي كبير يُؤكَّد في المنطقة الحرة يُضيف طبقة جديدة إلى الطلب السكني.
• اكتمال مشاريع البنية التحتية: ترقيات الطرق وتوسعات المستشفيات وافتتاح المدارس هي المحفزات العملية التي تحوّل الطلب الكامن إلى إيجار وشراء فعلي.

تصنيف صحار العالمي إشارة لا ضمانة. لكن للمشترين الراغبين في إجراء العناية الواجبة — والانتظار حتى يكتمل الإطار القانوني المناسب — بات شمال عُمان حاضراً بقوة على خريطة الاستثمار العقاري.

المصدر: Times of Oman