Инвестиционный портфель Al Wusta на OMR 37,5 млн: что это значит для покупателей недвижимости

Мухафаза Аль-Вуста активно реализует более 173 проектов в сфере развития, экономики и туризма общей стоимостью свыше OMR 37,5 миллиона. Для инвесторов, отслеживающих следующий точку роста Омана, эта цифра заслуживает самого пристального внимания.

Почему Al Wusta в центре внимания серьёзных инвесторов

Аль-Вуста расположена в самом сердце Омана: мухафаза занимает около трети территории страны, оставаясь при этом малонаселённой. Но это соотношение стремительно меняется. Главный актив региона — Особая экономическая зона Дукм (SEZAD) — за последнее десятилетие привлекла миллиарды в промышленные и логистические проекты. Нынешний портфель из 173 проектов на OMR 37,5 миллиона — дороги, коммунальная инфраструктура, общественные объекты и туристическая инфраструктура — это следующий этап: превращение промышленного якоря в полноценное, пригодное для жизни и инвестиций место.

Для покупателей недвижимости государственные инфраструктурные расходы — один из наиболее надёжных опережающих индикаторов будущего роста капитальной стоимости. Как правило, в районах, где реализуются масштабные государственные программы, стоимость жилой и коммерческой недвижимости начинает расти в течение трёх-пяти лет после завершения строительства.

Что включают 173 проекта

Полный перечень проектов публично не раскрывался, однако три заявленные категории — развитие, экономика и туризм — напрямую соответствуют трём ключевым факторам жилищного спроса на любом формирующемся рынке.

Инфраструктурные проекты

Дороги, водоснабжение, модернизация электросетей, объекты социальной инфраструктуры. Всё это — неброская, но абсолютно необходимая основа. Для Дукма принципиально важно наладить транспортную связность между портовой зоной, городским центром и прилегающими пустынными территориями: только так можно привлечь постоянных жителей, а не вахтовых рабочих.

Экономические проекты

Проекты, связанные с промышленными и логистическими резидентами SEZAD: складские комплексы, производственные объекты, коммерческие площадки. Каждый новый завод или логистический хаб привозит с собой инженеров, менеджеров и квалифицированных специалистов, которым нужно жильё. Это устойчивый и долгосрочный арендный спрос.

Туристические проекты

Именно здесь история недвижимости становится наиболее интересной для иностранных покупателей. Оманское правительство последовательно использует Интегрированные туристические комплексы (ITC) как правовой механизм, позволяющий иностранным гражданам приобретать недвижимость в полную собственность. Ни один ITC в Аль-Вусте пока официально не зарегистрирован, однако береговая линия мухафазы вдоль Аравийского моря давно фигурирует в градостроительных документах как перспективная туристическая зона. Масштабная государственная инвестиционная программа такого рода — это, как правило, обязательное условие, прежде чем частные застройщики обращаются в Министерство жилищного строительства и градостроительства за статусом ITC.

Преимущества Дукма: во что вы на самом деле инвестируете

Дукм — это не Маскат. Здесь пока нет сложившихся жилых кварталов, школ, ресторанов выходного дня. Зато есть глубоководный порт, способный принимать крупнейшие суда мира, сухой док, строящийся нефтеперерабатывающий завод и особая экономическая зона с 25-летними налоговыми каникулами по налогу на прибыль. Приверженность оманского правительства Дукму носит принципиально иной, системный характер по сравнению с небольшими региональными городами.

Для покупателей это означает более высокий риск при более высоком потенциале роста — в сравнении со зрелыми рынками ITC. Возьмём для сравнения устоявшиеся ITC-районы Маската — AIDA, Muscat, Muscat Bay или Yiti, Muscat: там уже есть право собственности, развитая инфраструктура и ликвидный арендный рынок. В этих локациях вы платите за определённость. В Аль-Вусте вы закладываете в цену более длительное ожидание зрелости инфраструктуры.

Регуляторный и налоговый контекст

Несколько ключевых моментов для тех, кто впервые рассматривает Оман:

• Иностранная собственность: требует наличия статуса ITC. В Аль-Вусте зарегистрированного ITC пока нет, то есть иностранные граждане не могут приобрести жилую недвижимость в полную собственность по стандартной схеме. Следите за объявлениями Министерства жилищного строительства.
• Эскроу при продаже строящегося жилья: Министерство жилищного строительства и городского планирования обязывает хранить средства от продажи строящихся объектов на эскроу-счетах. Если застройщики запустят проекты на стадии строительства в Аль-Вусте, проверяйте соответствие требованиям эскроу до перевода средств.
• Налогообложение: в Омане ставка подоходного налога для физических лиц — 0%, налога на имущество — 0%. Оман не взимает налог у источника с дохода от аренды жилой недвижимости. На арендную плату начисляется муниципальный налог 3%, при покупке уплачивается сбор за передачу права собственности 3% в пользу Министерства жилищного строительства и городского планирования, а с 1 января 2028 года вводится подоходный налог 5% — уточните свою ситуацию у оманского налогового консультанта до покупки. Зона SEZAD предоставляет дополнительные налоговые льготы для зарегистрированных компаний.
• Vision 2040 и Sorouh: развитие Аль-Вусты полностью вписывается в программу экономической диверсификации Омана Vision 2040. Инициатива Sorouh, направленная на стимулирование рынка недвижимости через целевые государственные проекты, выделила развивающиеся мухафазы в число приоритетных направлений. Оба механизма обеспечивают преемственность политики и снижают суверенный риск для долгосрочных инвесторов.

Опыт других рынков: что происходило в аналогичных случаях

Hawana Salalah в мухафазе Дофар — показательный пример. Туристическая инфраструктура Салалы — расширение аэропорта, дорожные работы, гостиничные инвестиции — появилась за несколько лет до присвоения статуса ITC и выхода частных застройщиков на рынок жилья. Те, кто вошёл на ранних стадиях, мирясь с низкой ликвидностью формирующегося рынка, получили ощутимый прирост стоимости после появления ITC-механизма и старта девелоперских проектов. Траектория Аль-Вусты не обязательно повторит салальский сценарий, однако последовательность «государственные инвестиции — частный девелопмент» — узнаваемая оманская модель.

На что обращать внимание перед принятием решения

Если вы рассматриваете Аль-Вусту как потенциальный объект инвестиций, следите за:

1. 01Официальной регистрацией ITC Министерством жилищного строительства и градостроительства — именно это открывает иностранцам доступ к праву собственности.
2. 02Объявлениями о новых резидентах SEZAD — каждый подтверждённый промышленный или логистический арендатор увеличивает базу жилищного спроса.
3. 03Модернизацией аэропорта и дорог — пропускная способность и транспортная доступность аэропорта Дукма напрямую влияют на туристический потенциал и, следовательно, на спрос в сегменте гостиничной недвижимости.
4. 04Приобретением земельных банков застройщиками — когда крупные оманские девелоперы начинают скупать землю в Аль-Вусте, это сигнал: коммерческая целесообразность жилищного строительства прошла внутреннюю проверку.

Аль-Вуста — рынок, за которым стоит внимательно следить в 2025–2026 годах, хотя входить в него сегодня стоит лишь тем, кто готов к длительному горизонту инвестирования и высокой неликвидности. Портфель проектов на OMR 37,5 миллиона подтверждает: государство выполняет взятые на себя обязательства. А это — важнейший сигнал из всех.

Источник: Times of Oman