Новые маршруты Oman Air: что это значит для рынка недвижимости Маската

Прямое авиасообщение — один из самых надёжных ранних индикаторов того, куда движется спрос на недвижимость. Первые рейсы Oman Air в Ташкент и Сингапур помещают две новые аудитории покупателей в нескольких часах лёта от Muscat Bay и AIDA, Muscat.

Почему авиасвязность важна для рынка недвижимости

Авиакомпании не открывают маршруты на интуиции. Новый регулярный рейс означает, что пассажиропоток уже смоделирован, доходность проверена на стресс-тестах, а оба направления генерируют достаточный двусторонний спрос для коммерческой устойчивости маршрута. Для рынка недвижимости это выражается в трёх конкретных вещах:

1. 01Упрощение ознакомительных визитов. Покупатель из Ташкента или Сингапура теперь может прилететь в Маскат напрямую, осмотреть объекты за выходные и вернуться домой без пересадок. Барьеры на пути к сделке резко снижаются.
2. 02Спрос на краткосрочную аренду. Рост числа туристов из новых направлений заполняет апарт-отели и курортное жильё, повышая валовую доходность для владельцев — особенно в прибрежных ITC-зонах, где разрешена краткосрочная аренда.
3. 03Деловые и диаспорные связи. По мере углубления бизнес-отношений Омана с Узбекистаном и Сингапуром специалисты, переезжающие по работе, становятся стабильным источником долгосрочных арендаторов.

Узбекский покупатель: формирующийся портрет

Узбекский инвестиционный класс моложе и растёт быстрее, чем принято считать на Западе. ВВП на душу населения в Ташкенте примерно удвоился с 2017 года на волне экономической либерализации, а состоятельные узбекистанцы уже несколько лет активно покупают недвижимость в Дубае и Стамбуле. Нулевой подоходный налог, нулевой налог на имущество и сравнительно низкий порог входа делают Оман логичным следующим шагом — тем более что прямой рейс снимает психологический барьер «слишком далеко».

В рамках оманской программы интегрированных туристических комплексов (ITC) граждане Узбекистана — как и любой другой страны — могут оформить право собственности на фрихолд в аккредитованных ITC-проектах. Это означает полное владение объектом, право на вид на жительство, привязанный к недвижимости (при покупке от OMR 130 000), а также свободу перепродажи и сдачи в аренду. Ограничений по гражданству нет.

Наиболее интересные районы для этой категории покупателей:

• Muscat Bay — сложившийся ITC на побережье Оманского залива к северу от столицы, с апартаментами и виллами. Стартовые апартаменты — от OMR 65 000–80 000; просторные юниты с видом на море — от OMR 150 000 до 250 000 и выше.
• AIDA, Muscat — ITC-проект на скалистом мысу в Бандар-Аль-Хайране с гольф-клубом и мариной. Виллы здесь стоят дороже, однако обладают высоким потенциалом роста капитальной стоимости по мере завершения проекта.
• Yiti, Muscat — масштабный многофункциональный ITC на прибрежном коридоре Йити, примерно в 20 км к юго-востоку от центра города. Инфраструктура активно развивается, а цены на ранних стадиях это отражают.

Сингапурский покупатель: качество важнее цифр

Рынок недвижимости Сингапура — один из самых дорогих в Азии: апартаменты площадью 70 sqm в центре города обходятся в SGD 1,5 млн (около OMR 420 000). На этом фоне цены в маскатских ITC выглядят весьма привлекательно: сопоставимые апартаменты с видом на море в зрелом ITC-проекте стоят значительно меньше, при этом отсутствуют гербовый сбор покупателя, дополнительный гербовый сбор (ABSD) и ежегодный налог на имущество.

Сингапурские инвесторы, как правило, — это искушённые покупатели, тщательно проверяющие объекты и ориентирующиеся на чистую доходность после налогов, а не на номинальную цену. Оман не взимает налог у источника с дохода от аренды жилой недвижимости. На арендную плату начисляется муниципальный налог 3%, при покупке уплачивается сбор за передачу права собственности 3% в пользу Министерства жилищного строительства и городского планирования, а с 1 января 2028 года вводится подоходный налог 5% — уточните свою ситуацию у оманского налогового консультанта до покупки. Валовая доходность в ITC-зонах Маската сейчас составляет примерно 5–8% в зависимости от класса актива и схемы управления — показатели, которые выгодно отличаются от сингапурских значений ниже 3%.

Прямой рейс Oman Air важен и для делового коридора Сингапур — Оман. Сингапур — крупный региональный хаб в сфере сырьевых товаров, логистики и финансов, то есть именно в тех отраслях, которые Оман активно развивает в рамках Vision 2040. Деловые путешественники, снимающие жильё до покупки, — это реальный источник будущих сделок.

Покупка на стадии строительства: что важно знать обеим группам покупателей

При покупке строящегося объекта в любом ITC-проекте оманское законодательство обязывает застройщика хранить поэтапные платежи покупателя на лицензированном счёте эскроу — средства перечисляются застройщику только после того, как независимый инженер подтвердит выполнение очередного этапа строительства. Для покупателей из стран с менее строгим регулированием долевого строительства это весомая гарантия.

Перед подписанием договора проверьте:

• Проект зарегистрирован в Министерстве жилищного строительства и градостроительства.
• Номер счёта эскроу указан в договоре купли-продажи.
• У застройщика есть разрешение (NOC) на продажу иностранным гражданам.

Что это значит для действующих владельцев

Если вы уже владеете недвижимостью в ITC-зоне, новые прямые рейсы в Ташкент и Сингапур создают попутный ветер по двум причинам. Во-первых, расширение международной аудитории покупателей усиливает конкуренцию за объекты на вторичном рынке, что поддерживает цены. Во-вторых, узбекские и сингапурские туристы, прилетающие рейсами Oman Air, формируют дополнительный спрос на краткосрочную аренду — особенно актуально для владельцев в прибрежных комплексах, таких как Muscat Bay и Shatti Al Qurum, Muscat.

Стоит честно признать и ограничения: новым маршрутам требуется 12–24 месяца для набора пассажиропотока. Позитивный эффект для рынка недвижимости реален, но постепенен — не стоит ждать скачка цен в третьем квартале 2025 года. Воспринимайте это как структурное улучшение инвестиционной привлекательности Маската, а не как краткосрочный катализатор.

Общая картина: Vision 2040 и туристические ориентиры

Стратегия Vision 2040 предусматривает достижение показателя в 11 миллионов туристов в год к 2040 году — против примерно 3,5 миллиона в последние годы. Инициатива Sorouh — государственная программа развития рынка недвижимости — призвана синхронизировать предложение в ITC-проектах с этим туристическим потоком. Открытие авиамаршрутов в быстрорастущие рынки — Узбекистан и Сингапур — это именно тот вид инфраструктурных инвестиций, который делает подобные цели реалистичными.

Для покупателя или инвестора практический вывод прост: Маскат становится доступнее из всё большего числа точек мира, правовая база для иностранного владения недвижимостью прозрачна и проверена на практике, а налоговая среда остаётся одной из наиболее благоприятных в регионе. Новые маршруты Oman Air — ещё один элемент, встающий на своё место в этой общей картине.

Источник: Times of Oman