الذكاء الاصطناعي في سوق العقارات العُمانية: ما الذي يعنيه ذلك للمشترين في 2025؟

يشهد قطاع العقارات في سلطنة عُمان تحولاً حقيقياً: من صفقات تقوم على الحدس والتقدير الشخصي، إلى قرارات مدفوعة بالبيانات والتحليل. وقد جاء المنتدى الأخير الذي نظّمته جمعية العقارات العُمانية (OREA) حول الذكاء الاصطناعي والابتكار الرقمي في مسقط، ليكون أوضح إشارة حتى الآن على أن هذا التحول يتسارع بشكل ملحوظ.

انعقد المنتدى في مسقط باي الأسبوع الماضي، وجمع تحت سقف واحد المطوّرين والمسؤولين الحكوميين وشركات التقنية، بهدف رسم خارطة طريق لتوظيف الذكاء الاصطناعي والمنصات الرقمية وأدوات المباني الذكية في إعادة تشكيل منظومة البناء والتسعير والبيع والإدارة العقارية عبر السلطنة. وبالنسبة لك بوصفك مشترياً أو مستثمراً، فإن لهذا التحول تداعيات عملية مباشرة لا يمكن إغفالها.

لماذا يهم الذكاء الاصطناعي في سوق كالسوق العُمانية؟

اتّسم قطاع العقارات في عُمان تاريخياً بضعف الشفافية في التسعير؛ إذ يصعب الحصول على بيانات المبيعات المقارنة، وتتباين التقييمات تبايناً واسعاً بين البنوك والمقيّمين المستقلين، فضلاً عن صعوبة تقييم مشاريع البيع على الخارطة دون معرفة ميدانية دقيقة بالسوق.

يأتي الذكاء الاصطناعي ليغيّر هذه المعادلة من ثلاثة محاور جوهرية:

1. نماذج التقييم الآلي (AVMs)

تستوعب هذه النماذج آلاف سجلات المعاملات، وعوائد الإيجار، والجداول الزمنية للبنية التحتية، والمؤشرات الاقتصادية الكلية، لتُنتج تقديراً للسعر في ثوانٍ معدودة. حين تعتمد البنوك العُمانية والمطوّرون هذه الأدوات — وهو ما تسعى OREA إليه بنشاط — ستتمكن من مقارنة أي سعر مطروح بمعيار يُولّده النموذج قبل أن توقّع على أي عقد. هذا يحمي المشترين من الدفع الزائد، ويضغط على البائعين لتسعير عقاراتهم بواقعية.

2. رسم خرائط الطلب التنبؤي

تستطيع أدوات الذكاء الاصطناعي تحديد الأحياء الأكثر احتمالاً للارتفاع في القيمة، استناداً إلى الاستثمار في البنية التحتية، وافتتاح المدارس، وإنجاز الطرق، وحركة السكان. فإن كنت مستثمراً أجنبياً تتردد في الاختيار بين Al Mouj Muscat وشاطئ الرم، مسقط، فإن أداة رسم خرائط الطلب تمنحك طبقة بيانات كانت حكراً في السابق على صناديق الاستثمار المؤسسية الكبرى.

3. إدارة المباني الذكية

باتت المشاريع السكنية الجديدة تدمج بصورة متزايدة أجهزة استشعار إنترنت الأشياء وأنظمة إدارة المباني المدعومة بالذكاء الاصطناعي، للتحكم في الطاقة والمياه والأمن. وبالنسبة للملاك الذين يؤجّرون وحداتهم — ومع معدل ضريبة دخل الإيجار البالغ 12% في عُمان، يغدو تحسين العائد أمراً بالغ الأهمية — فإن خفض تكاليف التشغيل يُحسّن الصافي مباشرةً.

السياق التنظيمي والسياساتي

لم يُعقد منتدى OREA في فراغ؛ فهو يندرج ضمن توجه سياساتي أشمل في إطار Vision 2040 ومبادرة Sorouh، اللتين تُحدّدان اعتماد التكنولوجيا رافعةً أساسية لتنمية مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الإجمالي.

تستهدف مبادرة Sorouh تحديداً رفع معدلات تملّك المساكن بين المواطنين العُمانيين، وتحتل الأدوات الرقمية — من حاسبات الرهن العقاري الإلكترونية، إلى المطابقة العقارية بمساعدة الذكاء الاصطناعي، وصولاً إلى التسجيل الإلكتروني — مكانة محورية في تحقيق هذا الهدف. أما المشترون الأجانب، فيستفيدون بالتوازي من عملية معاملات أكثر شفافية وأسرع إنجازاً داخل مجمعات السياحة المتكاملة (ITCs)، وهي المناطق المخصصة التي يحق فيها لغير العُمانيين التملك الحر الكامل.

كذلك تجري تعزيز حسابات الضمان (Escrow) الإلزامية للمبيعات على الخارطة — المفروضة أصلاً بموجب القانون العُماني — من خلال رقابة رقمية مُحكمة، بما يضمن أن تظل أموال دفعاتك المرحلية في حساب منظّم لا يُفرج عنه للمطوّر إلا بعد التحقق المستقل من بلوغ مراحل البناء المحددة. وقد أبرز المنتدى تتبّع المراحل بمساعدة الذكاء الاصطناعي بوصفه إحدى التقنيات الجاهزة للتطبيق في المدى القريب.

ما الذي يتغير فعلاً على أرض الواقع؟

تُجري عدة مشاريع في مسقط بالفعل تجارب على عناصر من هذا التحول الرقمي:

• صالات مبيعات رقمية مزوّدة بجولات افتراضية ثلاثية الأبعاد وروبوتات محادثة تُجيب على استفسارات المشترين على مدار الساعة، مما يُقلّص الفجوة الزمنية بين الاستفسار واتخاذ القرار.
• تحويلات ملكية مدعومة بتقنية البلوك تشين تجرّبها وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، بهدف تقليص الوقت الفاصل بين اتفاقية البيع وتسجيل سند الملكية من أسابيع إلى أيام.
• لوحات تحليلات العائد التي يوفّرها بعض مطوّري ITC، وتُتيح للمشترين المحتملين الاطلاع على معدلات الإشغال الفعلية ومتوسط دخل الإيجار للوحدات المماثلة داخل المجمع ذاته.

ومناطق كـييتي، مسقط — وهي منطقة مخططة على نطاق واسع لا تزال قيد التطوير — تُصمَّم من الأساس بنية تحتية للمدن الذكية، مما يجعلها مرشحة طبيعية لتبنّي إدارة العقارات المدعومة بالذكاء الاصطناعي فور تسليم الوحدات.

المقايضات التي ينبغي أن تعرفها

الحماس تجاه تقنيات العقارات مبرَّر، غير أنه يستوجب الإشارة إلى بعض التحفظات الجديرة بالاعتبار.

جودة البيانات هي العائق الأكبر. لا تتجاوز نماذج AVMs في دقتها جودة بيانات المعاملات التي تُغذَّى بها. سجل العقارات العُماني في تحسّن مستمر، لكنه لا يزال يعاني من ثغرات، لا سيما في مبيعات الفلل في السوق الثانوية بالأحياء القديمة. وإلى أن تصبح تغطية البيانات شاملة، ينبغي التعامل مع تقييمات الذكاء الاصطناعي للعقارات خارج نطاق ITC باعتبارها مؤشرات استرشادية لا أرقاماً قاطعة.

التبنّي غير متكافئ. سيكون المطوّرون الكبار في ITC والجهات المرتبطة بالحكومة أول من يدمج هذه الأدوات. أما المطوّرون الخاصون الأصغر وأصحاب العقارات الأفراد — الذين يُشكّلون شريحة واسعة من سوق الإيجار في مناطق كـKnowledge Oasis Muscat — فسيتأخرون سنوات. لا تفترض إذن أن الشفافية التي يوفرها الذكاء الاصطناعي باتت سمة عامة للسوق بأسره.

الأمن السيبراني وخصوصية البيانات مخاوف حقيقية أقرّ بها المنتدى صراحةً. دخل قانون حماية البيانات الشخصية (PDPL) في عُمان حيّز التنفيذ عام 2023، غير أن أطر تطبيقه فيما يخص التعامل مع بيانات القطاع العقاري تحديداً لا تزال قيد الإعداد. إن كنت تشارك وثائق مالية عبر بوابة رقمية لأحد المطوّرين، فتحقق من امتثال المنصة للمتطلبات التنظيمية.

ما الذي ينبغي أن تفعله الآن؟

إن كنت تسعى فعلاً إلى الشراء أو الاستثمار في عُمان خلال 2025، فإن مرحلة التحول نحو الذكاء الاصطناعي تضع بين يديك قائمة إجراءات عملية:

1. 01اطلب من المطوّرين بيانات، لا كتيبات دعائية. أي مطوّر ITC جدير بالاعتبار يجب أن يكون قادراً على إطلاعك على معدلات الإشغال ومتوسطات عوائد الإيجار وسجلات رسوم الخدمة — لا مجرد صور تصورية.
2. 02تحقق من ترتيبات الضمان قبل دفع أي عربون. تأكد من هوية بنك الضمان، وجدول المراحل، وآلية التحقق المستقل من التقدم.
3. 03استثمر مرحلة الانتقال. ستُسعّر أدوات الذكاء الاصطناعي السوق بكفاءة أعلى في نهاية المطاف. أما الآن، فلا يزال التفاوت في المعلومات قائماً — والمشتري المُطّلع يستطيع توظيفه في التفاوض.
4. 04تحقق من وضع ITC. إن كنت تحمل جواز سفر غير عُماني، فلا يمنحك التملك الحر الكامل إلا العقار الواقع داخل ITCs المعتمدة. أكّد المنتدى أن المنصات العقارية الرقمية ستُشير بصورة متزايدة إلى أهلية ITC مسبقاً — لكن تحقق دائماً مباشرةً مع المطوّر ووزارة الإسكان.

يقف قطاع العقارات العُماني عند نقطة تحوّل فارقة. منتدى OREA ليس مجرد مؤتمر — بل هو إشارة سياسية واضحة، والمشترون الذين يستوعبون ما هو قادم سيكونون في موقع أفضل بكثير ممن يتجاهلون هذا التحول.

المصدر: Times of Oman