البريمي: بوابة عُمان الحدودية تفتح آفاقاً جديدة للاستثمار العقاري

لم تعد محافظة البريمي مجرد نقطة عبور — فهي تتحول اليوم إلى أحد أكثر الأسواق العقارية الثانوية مصداقيةً في عُمان، تحركها التجارة العابرة للحدود مع الإمارات، وقطاع لوجستي في تمدد متسارع، واستثمار حكومي مدروس في إطار Vision 2040.

إن كان تركيزك منصبًّا على خليج مسقط أو شاطئ القرم لبناء محفظتك العقارية في عُمان، فإن البريمي تستحق إعادة النظر. إليك ما تقوله الأرقام والواقع الميداني.

موقع البريمي — ولماذا يُحدث فارقاً

تتشارك البريمي حدوداً برية مع مدينة العين في أبوظبي، مما يجعلها المحافظة العُمانية الوحيدة المتاخمة مباشرةً لمدينة إماراتية كبرى. وقد تشابكت المنطقتان الحضريتان تشابكاً وثيقاً لدرجة أن السكان يتنقلون يومياً بين الجانبين للعمل والتسوق والحصول على الخدمات.

هذا الموقع الجغرافي يُفرز محركاً هيكلياً للطلب لا تملكه معظم المدن العُمانية الثانوية:

• الطلب على مساكن القوى العاملة من موظفي اللوجستيات والمستودعات والتجارة الحدودية على الجانب العُماني.
• الطلب على التجزئة والضيافة من الزوار الإماراتيين القادمين بحثاً عن سلع وخدمات بأسعار أوفر.
• الطلب على العقارات التجارية من الشركات الراغبة في حضور في سوقين معاً — مرخصة في عُمان، وعلى بُعد دقائق من أبوظبي.

لا توجد محافظة أخرى في عُمان تجمع هذه العوامل معاً.

الحجة التجارية: التجارة واللوجستيات وممر الإمارات

يُعدّ ميناء البريمي البري من أكثر المنافذ العُمانية ازدحاماً، إذ يستوعب حجوماً ضخمة من البضائع المتبادلة بين البلدين. وقد رصد أجندة تيسير التجارة الأشمل للسلطنة — ضمن مبادرة Sorouh للإسكان والتنمية الاقتصادية الوطنية — المحافظات الحدودية لتطوير بنيتها التحتية، شاملاً ذلك توسعة الطرق وتحديث الجمارك وتوسيع المناطق الصناعية.

بالنسبة للمستثمرين العقاريين، يترجم ذلك إلى:

• أراضٍ صناعية ومستودعات في مناطق مخصصة تستقطب المصنّعين الصغار والمتوسطين وشركات إعادة التصدير.
• شرائح تجارية متعددة الاستخدامات تخدم قاعدة مستهلكين عابرة للحدود.
• وحدات سكنية ميسورة التكلفة للقوى العاملة المتنامية التي تُفضّل الإقامة على الجانب العُماني حيث الإيجارات أدنى من العين.

تبقى إيجارات السكن في البريمي أقل بكثير من مستويات مسقط — إذ يتراوح إيجار شقة غرفتين بين 150 و220 OMR شهرياً — مما يُبقي العوائد جذابة قياساً بأسعار الدخول.

أسعار العقارات: ماذا تتوقع أن تدفع

لا تقع البريمي ضمن مناطق ITC (المجمعات السياحية المتكاملة)، مما يعني أن الأجانب من غير مواطني دول الخليج لا يستطيعون حالياً شراء عقارات بملكية حرة عبر مسار ITC المتاح في مسقط وصلالة ودقم. وهذا هو التحفظ الأهم الذي يجب أن يعيه المشترون من غير العُمانيين.

غير أن الباب ليس موصداً تماماً:

• مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي يتمتعون بحقوق تملّك أوسع في عُمان، ويمكنهم الشراء في مناطق محددة بالبريمي وفق قوانين الملكية الخليجية المتبادلة.
• الهياكل المؤسسية — شركة ذات مسؤولية محدودة مسجّلة في عُمان بمساهمة أجنبية — تستطيع تملّك العقارات التجارية والصناعية خارج مناطق ITC، مما يجعل البريمي خياراً قابلاً للتطبيق للاستثمار العقاري التجاري.
• المشترون العُمانيون والمقيمون الأجانب الراغبون في ترتيبات إيجار طويل الأمد سيجدون أسعاراً تنافسية: تراوحت صفقات قطع الأراضي السكنية في Wilayat البريمي الخارجية بين 25 و45 OMR للـ sqm — جزء يسير مما تُكلّفه أراضٍ مماثلة في ضواحي مسقط.

إن كنت مستثمراً أجنبياً من خارج دول الخليج، فالإجابة الصريحة هي: البريمي ليست بعد ساحة تملّك حر مباشر لك. تابع أي تصنيف مستقبلي كمنطقة ITC، وهو ما لجأت إليه الحكومة في مناطق ناشئة أخرى لاستقطاب رأس المال الأجنبي.

Vision 2040 والإطار السياسي لمبادرة Sorouh

تستهدف Vision 2040 صراحةً تنويع الاقتصاد بعيداً عن النفط، مع تحديد اللوجستيات والتصنيع والسياحة قطاعاتٍ ذات أولوية. وتنتمي البريمي بامتياز إلى ركيزة اللوجستيات والتصنيع.

أما مبادرة Sorouh التي تموّل تطوير الإسكان الميسور في أرجاء السلطنة، فلها مشاريع نشطة في محافظة البريمي، تُعزز المعروض السكني وتدعم النمو السكاني — وكلاهما يُرسّخ الطلب الإيجاري على المدى البعيد.

الإنفاق الحكومي على محور الطريق بين البريمي والعين، وتطوير البنية التحتية الحدودية، وتوسيع مرافق المناطق الحرة — كل ذلك يؤكد أن هذا ليس رهاناً مضارباً. البنية التحتية تُبنى الآن.

البيئة الضريبية: الميزة العُمانية

سواء استثمرت في البريمي أو في أي مكان آخر بعُمان، يظل الإطار الضريبي واحداً ويستحق التذكير:

• ضريبة دخل شخصية 0% — يصلك دخل الإيجار كاملاً دون أي اقتطاع ضريبي شخصي.
• ضريبة نقل ملكية 0% بالمفهوم التقليدي (مع رسوم تسجيل رمزية).

لا تفرض عُمان ضريبة استقطاع على دخل الإيجار السكني. تُفرض ضريبة بلدية بنسبة 3% على الإيجارات، ورسم نقل ملكية بنسبة 3% يُدفع لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني عند الشراء، ويبدأ سريان ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 5% في 1 يناير 2028 — راجع وضعك الضريبي مع مستشار عُماني قبل الشراء.

بالنسبة لمواطن خليجي أو مشترٍ عُماني يمتلك عقاراً سكنياً بصفة شخصية، فإن العبء الضريبي الفعلي على عائد الإيجار يساوي صفراً، مما يجعل عوائد إجمالية متواضعة بين 6% و7% تنافسيةً للغاية مقارنةً بالبدائل الإقليمية.

المخاطر الواجب احتسابها

الاستثمار الرشيد يعني الاعتراف بالمقايضات:

1. 01السيولة محدودة. سوق إعادة البيع في البريمي صغير. إن احتجت إلى الخروج سريعاً، فقد تنتظر أطول مما في مسقط.
2. 02لا تملّك حر لغير مواطني الخليج — حتى يتغير ذلك، تبقى قاعدة المشترين المحتملين عند إعادة البيع أضيق.
3. 03البنية التحتية في تحسن لكنها لم تكتمل. بعض مناطق Wilayat الخارجية تفتقر إلى مستوى المرافق وجودة الطرق الموجودة في المراكز الحضرية الراسخة.
4. 04سوق الإيجار مرتبط بالقوى العاملة، مما يعني ارتفاع نسب الشواغر إن قلّص صاحب عمل رئيسي أعداد موظفيه. نوّع قاعدة المستأجرين قدر الإمكان.

من يجب أن ينظر إلى البريمي الآن

• مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي الراغبون في تعرض سكني عُماني ميسور بعوائد مجزية وقرب من الإمارات.
• الأسر العُمانية الباحثة عن أرض أو مسكن خارج نطاق أسعار مسقط، مع سهولة الوصول إلى فرص العمل العابرة للحدود.
• أصحاب الأعمال الذين يديرون عمليات تجارية بين الإمارات وعُمان ويرغبون في تملّك مقارّهم التشغيلية بدلاً من استئجارها.
• المستثمرون الأجانب ذوو الأفق الزمني الأبعد الذين يتموضعون استباقاً لأي تصنيف ITC مستقبلي أو توسيع لقواعد التملّك الأجنبي.

لن تحلّ البريمي محل Aida، مسقط أو ييتي وجهةً للحياة الراقية. لكنها بوصفها رهاناً على اقتصاد حدودي مدعوم بالعوائد واللوجستيات، تُمثّل أحد أكثر الأسواق الثانوية متانةً هيكليةً في السلطنة — ولا تزال الأسعار في مرحلة مبكرة لا تعكس شيئاً من الإمكانات الصاعدة.

المصدر: Times of Oman