تجديد قصر البستان: ما الذي يعنيه لسوق العقارات في مسقط؟

حين يُقدم مطوّر حكومي على إعادة تطوير شاملة لأحد أبرز معالم مسقط، فإن التداعيات لا تقف عند حدود جدران الفندق. أعلنت مجموعة OMRAN — ذراع الدولة في التطوير السياحي بسلطنة عُمان — أن قصر البستان سيُغلق أبوابه لإجراء تجديد وإعادة تطوير شاملَين اعتباراً من الأول من يوليو 2026، وهو قرار تتجاوز تبعاته قطاع الضيافة ليطال المشترين والمستثمرين العقاريين على امتداد الممر الساحلي الجنوبي الشرقي لمسقط.

لماذا يختلف هذا التجديد عن الصيانة الاعتيادية؟

الأمر لا يتعلق بطلاء جديد أو تحديث للديكور. فالمصطلح الذي استخدمته مجموعة OMRAN — "تجديد وإعادة تطوير شاملان" — يُشير إلى إعادة تموضع هيكلية للأصل، لا مجرد تحسين مظهري. وهذا التمييز جوهري، إذ يعني فترة إغلاق أطول، وضخّاً أكبر لرأس المال، وسعياً واضحاً لرفع المشروع إلى مستوى توقعات الزائر الباحث عن تجربة راقية.

تحتل مجموعة OMRAN موقعاً محورياً في استراتيجية السياحة ضمن Vision 2040. وكل مشروع تضع يدها عليه مُصمَّم بطبيعته لتعزيز الجاذبية طويلة الأمد للمنطقة. فحين تضخّ هذه المؤسسة استثمارات ضخمة في موقع ساحلي، فإنها تُصدر في الواقع إعلاناً رسمياً بثقتها في هذا الموقع تحديداً — وهي ثقة تنعكس تدريجياً على قيم العقارات السكنية المجاورة.

الممر الساحلي لمنطقة البستان: ما يجب أن يعرفه المشتري

يقع قصر البستان في الخليج الممتد بين جبال الحجر وخليج عُمان، على بُعد نحو 15 كيلومتراً جنوب شرق مركز مسقط التجاري. تتميز المنطقة بكثافة عمرانية منخفضة، وشاطئ محمي، واتصال مباشر بالعاصمة بعيداً عن ازدحام مطرح والروي. وقد اجتذبت تاريخياً الأسر العُمانية والبعثات الدبلوماسية، بدلاً من السياحة الجماهيرية.

غير أن هذا الواقع آخذ في التحول. فالشريط الساحلي الممتد من البستان شمالاً نحو خليج مسقط وييتي بات يُعامَل بوصفه ممراً استثمارياً متكاملاً من قِبل المخططين الحكوميين والمطورين الخاصين على حدٍّ سواء. والرأسمال المؤسسي — من النوع الذي يموّل إعادة تطوير فندق بالكامل — يسبق عادةً ارتفاع الأسعار السكنية ولا يتبعها.

ما الذي يُلمح إليه هذا التجديد بشأن قيم العقارات المجاورة؟

• ندرة العرض خلال فترة الإغلاق. حين يُغلق فندق كبير أبوابه، يلجأ موظفوه ونزلاؤه طويلو الإقامة والمقاولون المرتبطون به إلى البحث عن سكن إيجاري قريب. وقد تُضيّق نافذة التجديد الممتدة بين 12 و18 شهراً سوق الإيجار المحلي بصورة ملموسة.
• الارتفاع عند إعادة الافتتاح. إعادة تموضع فندق خمس نجوم ترفع المكانة المتصوَّرة للرمز البريدي المحيط به. وتُظهر نماذج دولية مقارنة — من فينيسيا بيروت إلى أتلانتس دبي — أن عودة فندق كبير بعد التجديد ترفع باستمرار أسعار الطلب للعقارات السكنية المجاورة.
• الاستثمار المتزامن في البنية التحتية. تستتبع مشاريع إعادة التطوير الفندقي الكبرى في عُمان عادةً تحسينات موازية للطرق والمرافق والتشجير في المناطق المحيطة، يموّلها المطوّر أو البلدية.

الملكية الأجنبية: إطار ITC ينطبق هنا

إن كنت مشترياً من غير العُمانيين وتتطلع إلى الممر الساحلي جنوب مسقط، فإن المسار القانوني للتملك الحر الكامل يمر عبر المجمعات السياحية المتكاملة (ITC). يمنح إطار ITC في عُمان المواطنين الأجانب حق التملك الكامل للعقار — بما في ذلك الأرض — داخل المشاريع المرخّصة. وهو الإطار القانوني ذاته الذي يقوم عليه مشروع مساكن ماريوت Aida والمجتمعات الناشئة في ييتي.

يُخوّل التملك داخل ITC المالكَ الأجنبي أيضاً الحصول على تأشيرة إقامة له ولأفراد أسرته المباشرين، شريطة أن يستوفي سعر الشراء الحد الأدنى الذي تحدده الحكومة.

الوضع الضريبي للمشترين

تتميز بيئة الضرائب في عُمان بالبساطة مقارنةً بمعظم أسواق المنطقة:

• ضريبة الدخل الشخصي: 0%
• ضريبة أرباح رأس المال على العقارات: 0%
• ضريبة دخل الإيجار: 12% (تُستقطع من المصدر في الإيجارات التجارية؛ وتسري على دخل الإيجار السكني الذي يُفصح عنه المالك)

لا توجد ضريبة سنوية على حيازة العقارات، مما يجعل تكلفة الاحتفاظ بعقار استثماري في عُمان أدنى هيكلياً من معظم الأسواق المماثلة.

مشاريع قريبة تستحق المتابعة

يُعزز إعلان التجديد الحجة الاستثمارية لعدد من المشاريع الجارية في المنطقة الساحلية الأشمل لمسقط.

ييتي، مسقط هو أكثر المناطق طموحاً في هذا الممر، إذ يُطوَّر بوصفه وجهة متعددة الاستخدامات تطل مباشرة على البحر، ويضم بالفعل مشروعَين يحملان علامة The Sustainable City: الحي المستدام في The Sustainable City – Yiti وThe Plaza في The Sustainable City – Yiti. كلاهما يحمل تصنيف ITC، مما يتيح للمشترين الأجانب التملك الحر. يرتكز نموذج The Sustainable City على كفاءة الطاقة وتقليص الاعتماد على السيارات — وهو طرح مختلف عن مجتمعات المنتجعات التقليدية، لكنه يستقطب شريحة متنامية من المشترين ذوي الحراك الدولي.

أما خليج مسقط شمالاً، فيوفر عنواناً راسخاً على الواجهة البحرية بمزيج من الشقق والفلل ضمن بيئة ITC. وتبقى شاطئ الغنم السوق السكنية الأكثر سيولة في مسقط للشقق المتوسطة والراقية، بفضل قربها من السفارات والمدارس الدولية وكورنيش البحر.

مشتريات على الخارطة: ضمانات حساب الضمان

إن كنت تفكر في شراء وحدة على الخارطة في أي من هذه المناطق، يُلزم القانون العُماني المطورين بإيداع دفعات المشترين في حساب ضمان مسجّل. وتُصرف الأموال للمطوّر على دفعات مرتبطة بمراحل إنجاز موثّقة — لا بناءً على الطلب. وتوفر هذه الآلية، التي تُشرف عليها الجهة التنظيمية المختصة، طبقة حماية فعلية غائبة في كثير من أسواق المنطقة.

الصورة الأشمل: Sorouh و Vision 2040

إعادة تطوير قصر البستان ليست سوى نقطة واحدة في مسار سياساتي أوسع. فمبادرة Sorouh العُمانية — البرنامج الحكومي المتكامل للاستثمار العقاري والسياحي — مُصمَّمة لاستقطاب الاستثمار الأجنبي المباشر عبر دمج الضيافة والسكن والتجزئة في وجهات متكاملة ومتماسكة. ومجموعة OMRAN هي الأداة الرئيسية لتنفيذ هذه الاستراتيجية على أرض الواقع.

النمط واضح ومتكرر: تُرسي OMRAN وجودها في موقع ما بأصل ضيافة رائد، يعقبه مطورون من القطاع الخاص بمنتجات سكنية، لترتفع قيم الأراضي في المنطقة تدريجياً على مدى خمس إلى عشر سنوات. وتجديد قصر البستان يسير على هذا النهج بالضبط.

بالنسبة للمشترين الذين يضعون أفقاً زمنياً بين ثلاث وخمس سنوات، فإن النافذة الممتدة بين إعلان إغلاق فندق كبير وإعادة افتتاحه كانت تاريخياً من أفضل نقاط الدخول في الأسواق الساحلية. فأنت تشتري بعد أن يُعلَن عن الالتزام المؤسسي، لكن قبل أن يُولّد الافتتاح الجديد العناوين التي تحرّك مشاعر المستثمر الأفراد.

---

المصدر: Times of Oman