Al Mouj Muscat: OMR880 مليون استثمار أجنبي مباشر في 20 عاماً — ما الذي يعنيه ذلك؟

استقطب Al Mouj Muscat منذ انطلاقه قبل عشرين عاماً ما قيمته OMR880 مليون من الاستثمار الأجنبي المباشر، وأسهم بـ OMR878 مليون في الناتج المحلي الإجمالي لسلطنة عُمان — أرقام تجعله الدليل الأكثر استشهاداً على نجاعة نموذج العقارات القائم على ITC في عُمان.

إن كنت تدرس توجيه رأس مالك نحو مسقط، فهذه الأرقام تستحق تأملاً معمّقاً: ما الذي أفضى إليها؟ وماذا تعني لقيم العقارات اليوم؟ وهل يمكن للعقدين القادمين أن يكرّرا ما حققه العقدان الماضيان؟

ما هو Al Mouj Muscat في حقيقته؟

Al Mouj Muscat — وتعني «الموجة» — مجمّع سياحي متكامل (ITC) يقع على الشريط الساحلي الشمالي لمسقط، على بُعد نحو 15 كيلومتراً من مطار مسقط الدولي. وتمثّل مجمعات ITC الآلية القانونية التي تتيح لغير العُمانيين تملّك العقارات بصكوك حرة في السلطنة؛ إذ لا يُسمح بالتملك الأجنبي خارج هذه المناطق المخصصة. وكان Al Mouj من أوائل مجمعات ITC التي صدر بها مرسوم رسمي في إطار تشريعي عُزّز لاحقاً بـ Vision 2040 ومبادرة Sorouh.

يمتد المشروع على مساحة تبلغ نحو 2.5 مليون sqm، ويضم مرسى للقوارب، وملعب غولف بثمانية عشر حفرة، وشارعاً تجارياً، وفنادق، وآلاف الوحدات السكنية التي تتراوح بين الشقق والفلل المستقلة. ويقع المشروع في محافظة السيب، ملاصقاً شاطئ القرم، مسقط من الجهة الشرقية.

تفكيك رقم OMR880 مليون من الاستثمار الأجنبي المباشر

يبلغ متوسط تدفق رأس المال الأجنبي على مدى عشرين عاماً نحو OMR44 مليون سنوياً — غير أن هذا المسار لم يكن خطياً على الإطلاق.

السنوات الأولى: ثقل البنية التحتية وتأجيل العوائد

هيمنت على العقد الأول أعمال تهيئة الأراضي وإنشاء المرسى وتطوير الأصول الفندقية الرئيسية. وجاء الاستثمار الأجنبي في هذه المرحلة في معظمه من مستثمرين مؤسسيين خليجيين والمساهمين المؤسسين للمشروع، فيما ظلّت حصة المشترين الأفراد من الخارج محدودة.

مرحلة التسارع

منذ عام 2015 تقريباً، بات المشترون الأفراد من الخارج — ولا سيما من الهند ودول مجلس التعاون الخليجي والمملكة المتحدة وروسيا — يشكّلون شريحة متنامية من المقتنين. وقد جعلت معادلة الصفر بالمئة ضريبةً على الدخل الشخصي، والصفر بالمئة ضريبةً على العقارات، وأسعار الدخول المنخفضة نسبياً مقارنةً بدبي، القيمة المضافة واضحةً جليّة. أما دخل الإيجار فيخضع لضريبة 12% على المُلّاك من الشركات، وعلى الأفراد والملّاك الصغار التحقق من أوضاعهم الضريبية الخاصة مع مستشار ضريبي محلي.

ما الذي يعنيه إسهام OMR878 مليون في الناتج المحلي الإجمالي؟

يعكس رقم الإسهام في الناتج المحلي الإجمالي البالغ OMR878 مليون أثرَ المضاعف الاقتصادي الشامل: التوظيف في قطاع الإنشاءات، وعائدات الضيافة، والإنفاق التجاري، والخدمات المساندة. وبالنسبة للمشتري، فإن هذا الرقم يؤكد أن المشروع يمتلك عمقاً اقتصادياً حقيقياً، وأنه ليس تطويراً وهمياً تقبع وحداته خاليةً من السكان.

أسعار العقارات في Al Mouj Muscat اليوم

تتغير أسعار الطلب الحالية تبعاً لظروف السوق، غير أن النطاقات العامة المتداولة في السوق هي:

• الشقق (1–3 غرف نوم): من OMR 80,000 إلى OMR 250,000 بحسب الطابق والإطلالة والتشطيب
• تاون هاوس: من OMR 200,000 إلى OMR 380,000
• الفلل المستقلة (المطلة على الغولف أو المرسى): من OMR 450,000 فأعلى، مع قطع أرضية مميزة تتجاوز OMR 1 مليون

شهدت أحجام إعادة البيع نمواً مطّرداً، وهو أمر بالغ الأهمية؛ إذ إن السيولة هي المعيار الفاصل بين سوق عقاري حقيقي وقائمة أسعار يتحكم فيها المطوّر. ويُعدّ وجود سوق نشطة لإعادة البيع في Al Mouj من مزاياه البنيوية الراسخة مقارنةً بمجمعات ITC الأحدث.

كيف يقارن Al Mouj بمجمعات ITC الأخرى؟

تضم عُمان اليوم أكثر من اثني عشر مجمعاً سياحياً متكاملاً مرخصاً. ثمة مشروعان يستحقان المقارنة مع Al Mouj:

Muscat Bay يقع بين الجبال وخليج عُمان، على بُعد نحو 25 كيلومتراً شرق Al Mouj. وهو أحدث عهداً وأكثر هدوءاً، ولا يزال في مرحلة تطوير المرافق — مما يعني أسعار دخول أدنى، لكن مع طلب إيجاري أقل فورية. إن كنت تنوي الشراء والاحتفاظ لخمس سنوات أو أكثر، فإن نسبة السعر إلى الإمكانات في Muscat Bay تبدو مغرية.

AIDA، مسقط مجمع ITC يقع على قمة منحدر صخري قرب يتي، على بُعد نحو 40 كيلومتراً جنوب شرق وسط المدينة. ويُعدّ Marriott Residences AIDA أحد مشاريع الإقامة الفندقية الرئيسية فيه. يستهدف AIDA شريحة مختلفة من المشترين — أقرب إلى طابع المنتجع منه إلى الطابع الحضري — ولا يزال في مراحل التطوير النشط.

تكمن ميزة Al Mouj في نضجه: عشرون عاماً من البنية التحتية المكتملة، ومجتمع راسخ، وسجل حافل بالتسليمات المنجزة. أما المقايضة، فهي أن نافذة أكبر المكاسب الرأسمالية قد أُغلقت على الأرجح أمام المشترين الأوائل؛ فأنت اليوم تقتني أصلاً مثبتاً، لا فرصةً في مرحلة التأسيس.

ما الذي يشير إليه هذا الإنجاز في الاستثمار الأجنبي المستقبلياً؟

إطار ITC العُماني أثبت جدارته

OMR880 مليون من الاستثمار الأجنبي المباشر في مشروع واحد قصة نجاح سياسية بامتياز. وهي تمنح الحكومة العُمانية دافعاً قوياً للحفاظ على إطار ITC وتوسيعه — وهو مؤشر إيجابي للمشترين الذين يحتاجون إلى ضمانات بأن حقوق ملكيتهم ستُصان على المدى البعيد.

مبادرة Sorouh تضيف زخماً إضافياً

أُطلقت مبادرة Sorouh في إطار Vision 2040 تحديداً لتنمية خط أنابيب ITC وتبسيط إجراءات الموافقات واستقطاب مزيد من رؤوس الأموال الأجنبية إلى القطاع العقاري العُماني. وأداء Al Mouj على مدى عشرين عاماً هو الرقم الذي يستشهد به مهندسو Sorouh حين يعرضون الحجة على الصعيد الدولي.

العائد الإيجاري يبقى المتغير الأساسي

يوفر المغتربون المقيمون في مسقط على المدى البعيد — المتمركزون في قطاعات الطاقة والخدمات اللوجستية والضيافة — قاعدة إيجارية مستقرة. وقد أُشير إلى عوائد إجمالية تتراوح بين 5% و7% لوحدات Al Mouj ذات المواقع المتميزة، وإن كانت العوائد الصافية بعد رسوم الخدمات وضريبة دخل الإيجار البالغة 12% ستكون أدنى من ذلك. احرص على إجراء حساباتك الخاصة قبل الالتزام.

خطوات عملية إن كنت تشتري في مجمع ITC

1. 01تأكّد من صفة ITC — اطلب من المطوّر أو محاميك رقم المرسوم الرسمي المرجعي. Al Mouj راسخ ومعروف، لكن التحقق ضرورة لا تنازل عنها في أي مشروع.
2. 02الضمان المالي للبيع على الخارطة — إن كنت تشتري على الخارطة في أي مكان بعُمان، يُلزم القانون العُماني المطوّرين بإيداع أموال المشترين في حساب ضمان مسجّل. اطلب تفاصيل الحساب والبنك المشرف عليه قبل التوقيع.
3. 03سند الملكية (الطابو) — يحصل المشترون الأجانب في مجمعات ITC على سند ملكية كامل من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني. تأكد من أن السند سيُصدر باسمك مباشرةً، لا باسم شركة وسيطة.
4. 04لا تعقيدات في الميراث — تتيح عُمان للمالكين الأجانب توريث عقارات ITC لورثتهم، شريطة أن يستوفي هؤلاء الشروط القانونية ذاتها للتملك. استعن بمستشار قانوني إن كانت خطة تركتك تنطوي على تعقيدات.

سجل Al Mouj Muscat الممتد على عشرين عاماً من الاستثمار الأجنبي المباشر هو أقوى دليل متاح للمشترين الأجانب الذين يتساءلون عن جدية السوق العقاري العُماني. والجواب، على الأقل في ما يخص مجمعات ITC الناضجة، واضح لا لبس فيه: نعم.

المصدر: Times of Oman