ارتفاع الإقراض المصرفي في عُمان: ماذا يعني ذلك لمشتري العقارات؟

التوسع في الائتمان المصرفي الموجَّه للقطاع الخاص في عُمان بشرى سارة لمشتري العقارات؛ إذ تعني القدرة الإقراضية الأعلى منتجاتٍ عقارية أكثر تنافسية، ومطورين يتمتعون بتمويل أوفر، وسوقاً سكنية تحظى بدعم مؤسسي راسخ لا يقتصر على المشترين النقديين.

تُظهر بيانات البنوك التجارية التقليدية للفترة الممتدة من مايو 2025 حتى مايو 2026 نمواً متواصلاً على أساس سنوي في الائتمان الممنوح للقطاع الخاص في سلطنة عُمان. وعلى الرغم من أن هذا الرقم يعكس في ظاهره قصة مصرفية، فإن تداعياته تصبّ مباشرة في قطاع العقارات — الوجهة الأولى للائتمان الأفرادي في عُمان.

لماذا يهم نمو الائتمان المصرفي في سوق العقارات؟

حين تُوسّع البنوك التجارية محافظها الإقراضية، تترتب على ذلك ثلاثة تأثيرات مباشرة تعنيك بوصفك مشترياً أو مستثمراً في العقارات.

تتحسن إتاحة الرهن العقاري. تميل البنوك المتنافسة على حصة أكبر من سوق ائتمان متنامٍ إلى تطوير منتجاتها العقارية — برسوم ترتيب أدنى، وآجال أطول، وهوامش أضيق أحياناً فوق أسعار الفائدة المرجعية. فبالنسبة لمن يموّل شقة في شاطئ الغرم أو فيلا في مسقط باي، قد يُفضي تحسّن بمقدار 25 نقطة أساس في سعر الفائدة إلى تخفيض ملموس في الأقساط الشهرية على مدى عشرين عاماً.

يصبح تمويل المطورين أكثر يُسراً. تعتمد المشاريع السكنية والمتعددة الاستخدامات في عُمان على تمويل البناء من البنوك المحلية. وحين تتخفف شروط الائتمان، يستطيع المطورون الانطلاق في التنفيذ بوتيرة أسرع، وإدارة تدفقاتهم النقدية بمرونة أكبر، مع تراجع احتمالية تأجيل مواعيد التسليم — وهو ما يكتسب أهمية بالغة عند الشراء على الخارطة، حيث يحمي إطار الضمان الإلزامي المعمول به في عُمان أقساطك، غير أن الجداول الزمنية للمشاريع تظل رهينة بقدرة المطور على الحصول على رأس المال التشغيلي.

تتبع ثقة المشترين مسار الأموال. نمو الائتمان مؤشر استباقي على الثقة الاقتصادية؛ فحين يُقبل الأفراد والشركات على الاقتراض، فذلك يعكس توقعات إيجابية بشأن الدخل المستقبلي. وفي أسواق العقارات، تترجم هذه الثقة إلى حجم معاملات أعلى، ودعم للأسعار على المدى البعيد.

مشهد الرهن العقاري في عُمان اليوم

لا تُصدر عُمان حداً رسمياً موحداً لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) في الرهون العقارية السكنية، إلا أن معظم البنوك التجارية تُقرض حالياً بما يصل إلى 80–85% من قيمة العقار للمواطنين العُمانيين، وحتى 75% للمقيمين الأجانب والرعايا الأجانب الذين يشترون ضمن المجمعات السياحية المتكاملة المرخصة (ITC). ويُمثّل إطار ITC المسار القانوني الذي يتيح لغير العُمانيين تملّك حق الملكية الحرة الكاملة — وتندرج مناطق مثل Aida، مسقط، وييتي، ومسقط باي ضمن هذه المناطق المصنّفة.

تمتد آجال الرهن العقاري في عُمان عادةً حتى 25 عاماً للمقيمين، فيما تُقدّم بعض البنوك منتجات بأجل 30 عاماً للموظفين أصحاب الرواتب الثابتة. وتكون أسعار الفائدة متغيرة في الغالب، مرتبطة بسعر الإيداع الليلي للريال العُماني أو بالسعر الأساسي للبنك. ونظراً لارتباط OMR بالدولار الأمريكي، تسير أسعار الفائدة العُمانية في ركب سياسة الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي — وهو عامل جدير بالأخذ بعين الاعتبار عند التخطيط طويل الأمد للسداد.

ما يجب أن يعرفه المشترون الأجانب

إن كنت من غير المواطنين العُمانيين، فإن أهليتك للحصول على رهن عقاري تتوقف على وضعك الإقامي وتصنيف العقار ضمن منطقة ITC. تشترط كثير من البنوك حداً أدنى للراتب يتراوح عادةً بين OMR 1,500 و2,000 شهرياً للمقيمين الأجانب، وتُقيّم نسبة عبء الدين — إذ لا ينبغي أن تتجاوز إجمالي الالتزامات الشهرية 50–55% من صافي الدخل وفق إرشادات البنك المركزي العُماني.

يُقدّم بعض المطورين داخل مشاريع ITC خطط دفع داخلية تعمل فعلياً كتمويل مباشر من المطور، تُوزَّع فيها قيمة الشراء على مراحل الإنجاز دون الحاجة إلى تدخل بنكي. وقد تكون هذه الخطط جذابة إن لم تكن مؤهلاً بعد للحصول على رهن عقاري محلي، غير أنه يتعين عليك دائماً التحقق من أن المشروع يعمل وفق حساب ضمان مرخص، كما يُوجب القانون العُماني في جميع مبيعات ما قبل الإنجاز.

الميزة الضريبية في عُمان تُضاعف أثر الإقراض

نمو الائتمان في بيئة خالية من ضريبة الدخل الشخصي وضريبة الأملاك السنوية يُشكّل مزيجاً بالغ الفاعلية. في عُمان، لا ضريبة على الراتب، ولا رسوم سنوية على حيازة العقار، ولا ضريبة على أرباح رأس المال الناجمة عن بيع العقارات. أما دخل الإيجار فيخضع لضريبة استقطاع بنسبة 12%، وهي نسبة متواضعة بالمقاييس الإقليمية والدولية.

ما يعنيه ذلك عملياً: يصبّ الأثر الكامل لسعر الرهن التنافسي مباشرة في صافي عائدك، دون أي استنزاف ضريبي على الدخل الذي تُسدّد منه القرض، ودون رسوم سنوية تنخر في حقوق الملكية التي تبنيها. بالنسبة للمستثمر الساعي للتأجير، المعادلة واضحة — انخفاض تكاليف الاقتراض مع ضريبة 12% على دخل الإيجار لا يزال أفضل بكثير من معظم الأسواق الأوروبية والآسيوية التي تتراكم فيها ضريبة الدخل ورسوم الدمغة والضرائب العقارية السنوية.

Vision 2040 ومبادرة Sorouh بوصفهما داعمَين هيكليَّين

لا يقوم هذا التوسع الائتماني في فراغ. فخطة التنويع الاقتصادي Vision 2040 تُحدد صراحةً العقارات والسياحة ركيزتَين للنمو، فيما أطلقت الحكومة مبادرة Sorouh لتحفيز القطاع السكني، وقد أفضت بالفعل إلى تمويل مدعوم وبرامج تخصيص أراضٍ للأسر العُمانية. هذه الأدوات السياسية ترفع الطلب في قاعدة السوق، مما يدعم الأسعار عبر جميع الشرائح.

أما بالنسبة للمستثمرين الأجانب، فيواصل برنامج ITC توسعه. فمناطق مثل ييتي على الساحل الشرقي لمسقط لا تزال في مراحل التطوير النشط، مما يعني أن أسعار الدخول اليوم تعكس مخاطر مرحلة المشروع لا قيم الأصول المكتملة. ومع تدفق الائتمان المصرفي بصورة أكثر انسيابية، يُرجَّح أن تتسارع وتيرة تسليم البنية التحتية في هذه المناطق.

خطوات عملية إن كنت تفكر في الشراء

1. 01احصل على موافقة مبدئية على الرهن قبل أن تُدرج العقارات في قائمتك. معرفة سقفك بالـ OMR يُزيل الغموض ويُعزز موقفك التفاوضي مع المطورين.
2. 02قارن عروض ثلاثة بنوك على الأقل. تتباين رسوم المعالجة وغرامات السداد المبكر وفترات مراجعة الأسعار تبايناً ملحوظاً بين المؤسسات.
3. 03في مشتريات ما قبل الإنجاز، تحقق من تسجيل حساب الضمان. اطلب من المطور رقم حساب الضمان واسم وكيل الضمان المرخص — وكلاهما معلومة متاحة للعموم بموجب الأنظمة العُمانية.
4. 04احتسب رسوم الخدمات. تُلزَم عقارات ITC برسوم خدمات سنوية (تتراوح عادةً بين OMR 3 و8 لكل sqm بحسب المشروع والمرافق). وهذه الرسوم لا يشملها الرهن العقاري وتؤثر في حسابات صافي العائد.
5. 05تحقق من تصنيف ITC. العقارات الواقعة ضمن مناطق ITC المُدرجة رسمياً في الجريدة الرسمية وحدها هي التي تمنح غير العُمانيين حق الملكية الحرة الكاملة. ينبغي أن تُشير عقود البيع والشراء إلى المرسوم السلطاني ذي الصلة.

خلاصة القول

ارتفاع الائتمان المصرفي الموجَّه للقطاع الخاص في عُمان يُمثّل دعامة هيكلية إيجابية لسوق العقارات؛ إذ يُخفّض تكلفة التمويل العقاري ويُوسّع إتاحته، ويدعم مسيرة المطورين، ويُرسل إشارات ثقة اقتصادية أشمل. ويتضافر ذلك مع البيئة الضريبية الملائمة في عُمان، وإطار الملكية الحرة عبر ITC، والتحفيز الحكومي للطلب من خلال Vision 2040 وSorouh، ليُشكّل مناخ الإقراض في منتصف 2025 واحداً من أكثر البيئات الداعمة التي شهدها السوق العقاري العُماني في السنوات الأخيرة.

إن كنت تنتظر إشارة تدل على أن الظروف تسير في الاتجاه الصحيح، فهذه إشارة موثوقة.

المصدر: Times of Oman