واجهة بحر بخا: ما الذي يعنيه أحدث مشاريع مسندم للمشترين؟

اكتمل مشروع واجهة بحر بخا في محافظة مسندم بنسبة تقارب 95% — وهو رقم يستحق التأمل من كل متابع لسوق العقارات الساحلية في عُمان.

ظلّت مسندم على مدار سنوات طويلة من أكثر مناطق عُمان إثارةً للإعجاب: خيران تشبه المضايق النرويجية، وجروف جيرية شاهقة، وشريط ساحلي يمتد على طول مضيق هرمز. غير أن ما افتقرت إليه حتى وقت قريب هو البنية التحتية العامة للواجهات البحرية التي تحوّل الموقع الخلّاب إلى وجهة صالحة للسكن والاستثمار. ومشروع بخا خطوة مباشرة في هذا الاتجاه.

ما هو مشروع واجهة بحر بخا فعلاً؟

يقع المشروع في بلدة بخا الساحلية بمحافظة مسندم، على بُعد نحو 30 كيلومتراً من خصب عاصمة المحافظة. وهو مشروع حكومي لتطوير الواجهة البحرية العامة، يشمل مساحة إجمالية واسعة، ويهدف إلى رفع مستوى الواجهة البحرية للبلدة بممشيات وخدمات عامة وبنية تحتية مساندة.

مع اكتمال 95% من الأعمال، لم يتبقَّ سوى أعمال التشطيب النهائية من تنسيق للمواقع وإضاءة وتوصيلات خدمات. ولم تُسجَّل أي تأخيرات إنشائية تُذكر، ومن المتوقع تسليم المشروع كاملاً في وقت قريب.

هذا المشروع ليس تطويراً سكنياً خاصاً بالمعنى المتعارف عليه، بل هو بنية تحتية مدنية. لكن هذا التمييز بالغ الأهمية للمشترين العقاريين: فتطوير الواجهات البحرية العامة يُعدّ تاريخياً من أقوى المحفزات لارتفاع قيم الأراضي السكنية المحيطة بها.

لماذا تختلف مسندم عن سائر المناطق الساحلية العُمانية؟

يتجه معظم المشترين الأجانب الباحثين عن عقارات ساحلية في عُمان نحو مناطق ITC (المجمعات السياحية المتكاملة) الراسخة في مسقط — كـخليج مسقط وشاطئ القرم ويتي — حيث يكفل الإطار القانوني لـ ITC حق التملك الحر الكامل للأجانب.

أما مسندم فتقع خارج خريطة ITC الحالية. وهذا يعني أن الأجانب من غير مواطني دول الخليج لا يستطيعون بعدُ تملّك عقارات بحق حر في بخا أو خصب وفق الأحكام المعمول بها في المناطق المخصصة بمسقط. ويتمتع المواطنون العُمانيون ومواطنو دول مجلس التعاون بقيود أخف وطأة، إلا أن المشترين الأجانب من خارج دول المجلس ينبغي لهم التعامل مع مسندم باعتبارها سوقاً للمراقبة والانتظار لا للتصرف الفوري — ما لم تمنح الحكومة صفة ITC لمشاريع في المحافظة.

ومع ذلك، ثمة أسباب وجيهة للمتابعة:

• ندرة المعروض. جغرافية مسندم — كونها منطقة معزولة عن بقية عُمان بأراضٍ إماراتية — تُضيّق نطاق أراضي التطوير. وما يُشيَّد هنا يبقى نادراً.
• الطلب السياحي. مسندم وجهة رائدة لرحلات قوارب الداو والغوص وعطلات نهاية الأسبوع القادمة من دبي (أقل من ساعتين براً عبر الإمارات). والبنية التحتية السياحية تُغذّي الطلب على الإيجارات قصيرة الأمد، الذي يُفضي في نهاية المطاف إلى تطوير سكني.
• الأولوية الحكومية. واجهة بحر بخا مشروع ممول من الدولة. وحين تستثمر الحكومات في البنية التحتية المدنية لموقع ما، يعقب ذلك عادةً دخول المطورين الخاصين في دورة تخطيطية أو اثنتين.

النمط الأشمل: البنية التحتية الساحلية تقود أسواق العقارات

سجل عُمان في هذا الشأن واضح. فـجبل سيفة — مجتمع المارينا والإقامة جنوب مسقط — تحوّل من رأس بري غير مطوّر إلى أحد أبرز العناوين الساحلية في عُمان بعد استثمارات بنية تحتية متواصلة. وشقق المارينا في جبل سيفة ثمرة مباشرة لهذه الدورة: أُنشئت المارينا أولاً، ثم جاء الطلب السكني تالياً.

المنطق ذاته ينطبق على يتي، حيث تُطوَّر مشاريع كـالحي المستدام في المدينة المستدامة – يتي وذا بلازا في المدينة المستدامة – يتي على خلفية سنوات من الاستثمار في الطرق والخدمات بالمنطقة.

بخا في مرحلة أبكر من هذه الدورة. مشروع الواجهة البحرية هو مرحلة البنية التحتية. والتطوير السكني — إن جاء — سيكون الفصل التالي.

ما الذي ينبغي للمشترين العُمانيين مراعاته الآن؟

بالنسبة لـالمواطنين العُمانيين ومواطني دول مجلس التعاون، فإن تحسّن البنية التحتية في مسندم يجعل تقييم قطع الأراضي والفلل قرب بخا وخصب أمراً جديراً بالاهتمام الآن، قبل أن تدفع أي إعلانات تطويرية رسمية الأسعار إلى الأعلى. وأبرز الأسئلة الواجب طرحها:

• هل تقع القطعة ضمن نطاق تحسينات الواجهة البحرية المخطط لها أو مجاورة لها؟
• ما وضع الوصول الحالي بالطرق وتوصيلات الخدمات؟
• هل ثمة تعديلات معلّقة في تقسيم المناطق البلدية قد تؤثر على الاستخدام المسموح به؟

أما المشترون الأجانب من خارج دول مجلس التعاون، فالجواب الصريح هو: مسندم ليست سوقكم بعد. ركّزوا في المدى القريب على مناطق ITC المعتمدة على الساحل العُماني. فـAIDA على ساحل مسقط، وخليج مسقط، وجبل سيفة جميعها توفر حق التملك الحر، وشراء على الخارطة محمياً بالضمان، وإطاراً قانونياً راسخاً. عودوا إلى مسندم حين تصل — إن وصلت — صفة ITC.

السياق التشريعي: Vision 2040 وبرنامج Sorouh

يندرج مشروع بخا بوضوح ضمن إطار Vision 2040 العُمانية، التي تُحدّد السياحة والتنمية الإقليمية محركَين رئيسيَّين للتنويع الاقتصادي. وبرنامج Sorouh — المبادرة الوطنية لتحفيز القطاع العقاري — يوسّع باستمرار محفظة مشاريع السياحة المتكاملة والتطوير السكني عبر جميع المحافظات، لا مسقط وحدها.

ويُنظر إلى تخلّف مسندم النسبي في التطوير على أنه فرصة لا عائق هيكلي. فقرب المحافظة من الإمارات، وبيئتها البحرية الفريدة، وسمعتها الراسخة وجهةً مميزة للإقامة القصيرة، تجعلها مرشحاً منطقياً لمنحها صفة ITC مستقبلاً أو إطار تملك أجنبي خاص بها.

لا تفرض عُمان ضريبة استقطاع على دخل الإيجار السكني. تُفرض ضريبة بلدية بنسبة 3% على الإيجارات، ورسم نقل ملكية بنسبة 3% يُدفع لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني عند الشراء، ويبدأ سريان ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 5% في 1 يناير 2028 — راجع وضعك الضريبي مع مستشار عُماني قبل الشراء. هذه الأسس تنطبق سواء اشتريت في مسقط أو — في نهاية المطاف — في مسندم.

خلاصة القول

بلوغ مشروع واجهة بحر بخا نسبة اكتمال 95% إشارة دالة، لا مُحفّز شراء فوري — على الأقل ليس بعدُ لمعظم قرّاء هذا الموقع. إنها تخبرك أن الحكومة العُمانية تستثمر في الفضاء العام بمسندم، وأن المنطقة تُهيَّأ لنشاط اقتصادي أوسع، وأن الأراضي الساحلية حول بخا ستبدو مختلفة اختلافاً جوهرياً بعد خمس سنوات عمّا هي عليه اليوم.

تابعوا هذا الملف. فحين تصل صفة ITC أو ما يعادلها من حقوق التملك الأجنبي إلى مسندم، ستكون البنية التحتية للواجهة البحرية التي تُنجز الآن هي السبب الذي أثبت صواب المشترين المبكرين.

المصدر: Times of Oman