استثمارات منطقة دقم الاقتصادية تتجاوز 8.8 مليار OMR: ماذا يعني ذلك لمشتري العقارات؟

بلغت الاستثمارات التراكمية الملتزمة في المنطقة الاقتصادية الخاصة بدقم (SEZAD) نحو 8.818 مليار OMR بنهاية يونيو 2024 — رقم يُعيد تأطير دقم لا باعتبارها مشروعاً موعوداً به، بل بوصفها أحد أبرز المحاور الصناعية واللوجستية في منطقة الخليج من حيث حجم الرساميل. وبالنسبة لمشتري العقارات، يكتسب هذا الرقم أهمية بالغة، إذ إن استثمارات بهذا الحجم تُفضي حتماً إلى طلب متواصل على الإسكان والضيافة والمساحات التجارية.

لماذا يُغيّر رقم 8.8 مليار OMR قواعد الحساب؟

حين تتراكم في منطقة اقتصادية خاصة استثمارات ملتزمة تقترب من تسعة مليارات ريال، فإن الأثر المنعكس على سوق العقارات يصبح أمراً محسوماً: تتدفق العمالة، وتحتاج الشركات إلى مكاتب، ويحتاج المديرون التنفيذيون إلى مساكن. لقد تجاوزت دقم مرحلة الترقب والانتظار.

تمتد المنطقة على مساحة تبلغ نحو 2,000 sqm على الساحل الأوسط لعُمان — وهي مساحة تفوق بعض دول المدن الخليجية — وترتكز على ميناء عميق المياه، وحوض جافّ قادر على استيعاب ناقلات النفط العملاقة، ومصفاة للنفط، وحديقة صناعية في طور النمو. وكل واحد من هذه المرتكزات يُولّد نوعاً مختلفاً من الطلب العقاري:

• عمال المصافي والبتروكيماويات بحاجة إلى وحدات سكنية ميسورة التكلفة في نطاق السوق المتوسطة، ضمن مسافة معقولة من مواقع العمل.
• مشغّلو الخدمات اللوجستية والميناء بحاجة إلى مستودعات ووحدات صناعية خفيفة وسكن للموظفين.
• كبار المديرين والكوادر الأجنبية المتخصصة يميلون عادةً إلى الشقق الفندقية المخدومة أو المساكن ذات العلامات الفندقية.
• زوار السياحة والترفيه — الذين تستقطبهم شواطئ دقم وممر السياحة البيئية المخطط له — يُشكّلون طلباً على منتجات الإقامة القصيرة.

الإطار التشريعي للتملك في SEZAD

دقم ليست مجمعاً سياحياً متكاملاً (ITC)، لذا لا تسري عليها تلقائياً آلية ITC المعتادة التي تُتيح للأجانب التملك الحر للعقارات السكنية — وهي الآلية المعمول بها في مجتمعات راسخة كـ Al Mouj Muscat وMuscat Bay وHawana Salalah.

تعمل SEZAD بدلاً من ذلك وفق إطارها التشريعي الخاص، المستند إلى المرسوم الملكي رقم 119/2011 وتعديلاته اللاحقة، الذي يمنح المنطقة صلاحية ترخيص الشركات الأجنبية وتخصيص أراضٍ بحق الانتفاع طويل الأمد للمستثمرين. وللأفراد أو الشركات الأجنبية الراغبة في الاستحواذ على عقارات داخل المنطقة، تسير العملية وفق المسار التالي:

1. 01تسجيل شركة داخل SEZAD — إذ تُتيح المنطقة التملك الأجنبي الكامل بنسبة 100% للكيانات التجارية.
2. 02التقدم بطلب تخصيص أرض أو عقد إيجار عبر الشباك الاستثماري الموحد التابع لـ SEZAD.
3. 03التطوير أو الشراء ضمن منطقة فرعية معتمدة (صناعية أو سياحية أو سكنية أو لوجستية).

تسعى Vision 2040 ومبادرة Sorouh الوطنية للإسكان إلى توسيع نطاق تصنيفات ITC على مستوى السلطنة. ومن المتوقع على نطاق واسع أن تحصل المنطقة السياحية في دقم على وضع ITC مع نضج المنطقة، مما سيُتيح التملك الحر المباشر للمشترين الأجانب دون الحاجة إلى الغلاف المؤسسي. تابع الإعلانات المتعلقة بالمراسيم الملكية في هذا الشأن.

ما تكشفه الأرقام عن توقيت الدخول

رقم 8.818 مليار OMR من الاستثمارات الملتزمة لا يعني أن هذا المبلغ قد أُنفق بالكامل فعلاً. فـ"الالتزام" يعني اتفاقيات موقّعة ومشاريع مرخّصة، في حين يرتبط الصرف الفعلي بمراحل الإنشاء والتشغيل. وفي هذه الفجوة بين الالتزام والتسليم تكمن الفرصة لمشتري العقارات.

تاريخياً، تأخر المعروض السكني والفندقي في دقم عن التطوير الصناعي بمدة تتراوح بين ثلاث وخمس سنوات. غير أن هذه الفجوة باتت تضيق: فمصفاة OQ (المعروفة سابقاً بشركة النفط العُمانية) وKuwait Petroleum International في مراحلها المتقدمة، وحوض الإصلاح الجاف يعمل بكامل طاقته، والحديقة الصناعية الصينية تضم مستأجرين فعليين. ومع وصول أصحاب العمل الرئيسيين إلى مستويات التوظيف الكاملة، سيتجاوز الطلب على المساكن الجيدة المعروضَ المتاح — على الأقل في المدى القريب.

تتراوح أسعار إيجار الأراضي الاسترشادية الحالية داخل المنطقة السكنية في SEZAD بين 1.5 و4 OMR للـ sqm سنوياً، وذلك بحسب الموقع ومساحة القطعة، وإن كانت هذه الأسعار تُحدَّد بالتفاوض المباشر مع SEZAD وتتفاوت بحسب نوع المشروع. وقد أعلنت مشاريع الشقق الفندقية المخدومة في المنطقة عن أسعار ابتدائية تتراوح بين 35,000 و55,000 OMR للاستوديو والشقة ذات غرفة النوم الواحدة، وإن كان على المشترين التحقق من التوافر الحالي مباشرةً مع المطورين المرخّصين.

الوضع الضريبي وتكاليف التشغيل

لا تفرض عُمان أي ضريبة على الدخل الشخصي، ولا أي ضريبة سنوية على العقارات. أما دخل الإيجار، فيخضع لـضريبة استقطاع بنسبة 12% تُحصَّل عند المصدر. وبالنسبة للمستثمر الراغب في الشراء بهدف التأجير لاستهداف الكوادر الأجنبية في دقم، فإن هذا الوضع الضريبي يبدو مُفضَّلاً قياساً بمعظم أسواق أوروبا وآسيا.

تخضع مشتريات العقارات على الخارطة في أي مكان بعُمان — بما فيها دقم — لـنظام حسابات الضمان الإلزامية: إذ يتعين على المطورين إيداع مدفوعات المشترين في حساب ضمان خاضع للإشراف، ولا يُصرف منه إلا بعد التحقق من استيفاء مراحل البناء المحددة. وهذا يُوفّر للمشتري حمايةً فعلية في حال تعثّر المطوّر خلال تنفيذ المشروع.

دقم في مقابل أسواق ITC الراسخة

إن كنت تُوازن بين دقم ومجتمع ITC متطور، فالمقايضة واضحة:

دقم مناسبة للمشترين القادرين على الاحتفاظ باستثماراتهم لخمس سنوات أو أكثر، والراغبين في المشاركة في قصة التنويع الصناعي العُماني. في المقابل، تناسب مجتمعات ITC في Muscat Bay وShatti Al Qurum وHawana Salalah المشترين الذين يسعون إلى دخل إيجاري فوري ومسار أوضح لإعادة البيع.

خطوات عملية للمضي قدماً

إن كان الزخم الاستثماري في دقم قد أثار اهتمامك، فإليك خطة عمل واقعية:

• تصفّح بوابة المستثمرين في SEZAD (sezad.gov.om) للاطلاع على المخطط الرئيسي لاستخدامات الأراضي وتحديد المناطق الفرعية التي تقبل التطوير السكني أو الفندقي.
• استعن بمحامٍ مرخّص في عُمان لهيكلة عملية الاستحواذ — فالتسجيل المؤسسي داخل المنطقة يُضيف تكلفةً ووقتاً، لكنه يظل المسار الأكثر وضوحاً للمشترين الأجانب في الوقت الراهن.
• تابع أخبار منح وضع ITC — إذ إن الترقية إلى هذا الوضع ستُوسّع قاعدة المشترين فوراً وترفع قيم إعادة البيع.
• تحقق من جاهزية البنية التحتية قبل الالتزام — تأكد من توافر الخدمات (المياه والكهرباء والاتصالات) في القطعة أو المبنى المستهدف تحديداً.

رقم 8.8 مليار OMR مؤشر لا ضمانة. تمتلك دقم الأسس الصناعية لتصبح مدينةً ثانية حقيقية على خريطة عُمان. غير أن تحوّل ذلك إلى عوائد عقارية ملموسة يتوقف على سرعة التنفيذ — وعلى مدى سرعة لحاق المعروض السكني بالعمالة الوافدة فعلاً.

المصدر: Times of Oman