ارتفاع السياحة في جبل الأخضر: ما الذي يعنيه ذلك لمشتري العقارات؟

سجّل جبل الأخضر 101,608 زيارة بين يناير ويونيو 2024، بارتفاع نسبته 13% مقارنةً بالفترة ذاتها من العام السابق. وبات هذا الزخم السياحي يُغيّر طريقة تفكير المشترين والمطوّرين في سوق العقارات الجبلية بسلطنة عُمان.

كان مهرجان الربيع للورد السنوي المحرّكَ الرئيسي لهذا الارتفاع، إذ يستقطب سنوياً السياح المحليين وزوار دول مجلس التعاون الخليجي إلى قرى المدرّجات في محافظة الداخلية. غير أن الاتجاه العام أعمق من مجرد مهرجان موسمي؛ فمناخ الجبل المعتدل الذي تنخفض فيه درجات الحرارة 15 إلى 20 درجة مئوية عن مسقط في الصيف، إلى جانب مشاهد الأودية الخلابة ونظام الأفلاج المعترف به من اليونسكو، جعلت منه وجهةً داخلية تحتفظ بجاذبيتها على مدار العام. وحين تتصاعد أعداد الزوار عاماً بعد عام، يتبعها حتماً ارتفاع في الطلب على الإيجارات قصيرة الأمد — وهنا تكمن الفرصة التي ينبغي لمشتري العقارات أن يُولِيها اهتمامه.

لماذا تهمّ أرقام السياحة المستثمرَ العقاري؟

لا تستطيع الفنادق وحدها استيعاب ارتفاع سنوي بنسبة 13% في أعداد الزوار إلى ما لا نهاية. والفجوة بين المعروض من غرف الفنادق والطلب في ذروة الموسم تملؤها عادةً الإيجارات قصيرة الأمد: الشاليهات والبيوت الضيافة والشقق المملوكة للأفراد والمدرجة على منصات الحجز. وفي حالة جبل الأخضر، تزداد الجاذبية لأن الوجهة موسمية بامتياز؛ إذ يُفرز مهرجان الورد (أبريل–مايو) وموسم الهروب الصيفي (يونيو–سبتمبر) ذروتَي طلب متمايزتين خلال العام الواحد، مما يُتيح للعقار المُحسَن الموقع استقطاب الأسر العُمانية والسياح الدوليين في آنٍ واحد.

تُفرض ضريبة بنسبة 12% على دخل الإيجار من العقارات السكنية في عُمان، في حين لا تُطبَّق أي ضريبة على الدخل الشخصي ولا ضريبة سنوية على تملّك العقارات. يجعل هذا الهيكل الضريبي حساب صافي العائد أكثر وضوحاً مقارنةً بكثير من الأسواق المنافسة.

مشهد التملّك في محافظة الداخلية

هنا يجب على المشترين أن يكونوا على بيّنة تامة. جبل الأخضر ليس حالياً مجمّعاً سياحياً متكاملاً (ITC). فالـ ITC — الإطار القانوني الذي يُتيح لغير العُمانيين تملّك العقارات بصكوك حرة في السلطنة — يُحدَّد بقرار حكومي لكل مشروع على حدة. وحتى منتصف عام 2024، لا توجد مشاريع مصنّفة ضمن ITC في جبل الأخضر، مما يعني أن الرعايا الأجانب لا يستطيعون شراء وحدات سكنية في قرى الجبل بموجب صكوك تملّك حرة.

ما هو متاح حالياً مخزونٌ محدود لكنه في تنامٍ من العقارات المرتبطة بالضيافة: وحدات سكنية فندقية تحمل علامات تجارية وشاليهات مُدارة تشغّلها مجموعات فندقية دولية لها حضور على الجبل. وتتضمن هذه الهياكل أحياناً ترتيبات إعادة التأجير أو العائد المُدار، إلا أنه يتعيّن عليك التحقق من الوضع القانوني الدقيق للملكية وتسجيلها لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني قبل الالتزام بأي أموال. أما المواطنون العُمانيون فلا يواجهون أي قيود، ويحق لهم شراء الأراضي والعقارات في المحافظة بحرية تامة.

بالنسبة للمشترين الأجانب الراغبين في الاستفادة من سوق العقارات السياحية في عُمان الآن، يبقى الطريق العملي هو مناطق الـ ITC المعتمدة — ولا سيما في مسقط وما حولها — مع متابعة أي قرارات حكومية بتصنيف مناطق ITC جديدة في الداخلية في إطار Vision 2040 ومبادرة Sorouh للإسكان الوطني.

ما تكشفه مجمّعات الـ ITC الساحلية عن فرصة الجبل

المقارنة بسوق الـ ITC الساحلي في مسقط مفيدة للغاية. فمناطق مثل يتي، مسقط وAIDA، مسقط أثبتت أنه حين تُصنّف عُمان موقعاً خلاباً مجاوراً للسياحة ضمن ITC، يتدفق الطلب الأجنبي بسرعة. ومشاريع كـ Marriott Residences AIDA تُجسّد هذا النموذج: فندق رئيسي يحمل علامة تجارية مرموقة، ووحدات سكنية مُدارة متاحة للمشترين الأجانب، وخيار تجميع الإيجارات الذي يحوّل الوحدة إلى أصل مُدرّ للعائد حين يغيب عنها مالكها.

تسير شاطئ الشاطئ، مسقط وMuscat Bay على المنطق ذاته على الساحل — فالبنية التحتية السياحية ترفع قيم الأراضي وأسعار الإيجارات قصيرة الأمد في المناطق المحيطة. وجبل الأخضر في مرحلة أبكر من هذه الدورة، وهذا بالضبط ما يجعل رقم نمو الزوار بنسبة 13% جديراً بالرصد الآن، لا بعد أي إعلان رسمي عن ITC.

ما الذي ينبغي متابعته؟

الإشارات الحكومية

أعلنت وزارة التراث والسياحة العُمانية صراحةً عن التزامها بتوسيع العرض السياحي الداخلي في إطار Vision 2040. وتُعدّ محافظة الداخلية — التي تضم قلعة نزوى وأودية جبل شمس وجبل الأخضر — من أكثر المحافظات تكراراً في هذا السياق. وأي تصنيف لـ ITC لمشروع منتجع جبلي سيكون حدثاً مؤثراً في أسعار العقارات بالمنطقة.

ضمانات الضمان المالي للمشاريع على الخارطة

إذا أطلق مطوّر مشروعاً على الخارطة في جبل الأخضر أو قربه، يُلزم القانون العُماني بإيداع دفعات المشترين في حساب ضمان مالي تحت إشراف حكومي، ولا تُصرف للمطوّر إلا بعد التحقق من استيفاء مراحل البناء المحددة. ويسري هذا الحماية على جميع المشترين، عُمانيين وأجانب على حدٍّ سواء. تأكد دائماً من تسجيل حساب الضمان قبل تحويل أي أموال.

مخاطر الموسمية

ارتفاع أعداد الزوار بنسبة 13% في النصف الأول مؤشر مشجّع، لكن جاذبية الجبل تتركّز في نحو خمسة أشهر من السنة. إن كنت تحسب عائد الإيجار، فاحرص على نمذجة معدل إشغال واقعي على مدار الاثني عشر شهراً كاملاً، لا في ذروة المهرجانات والصيف فحسب. قد يبلغ التقدير المحافظ لشاليه مُدار في وجهة سياحية جبلية نحو 55–65% إشغالاً سنوياً؛ وأي رقم أعلى من ذلك ينبغي أن يستند إلى بيانات مقارنة قابلة للتحقق من المشغّل.

الخلاصة العملية

إن كنت مواطناً عُمانياً، فجبل الأخضر وجهة مشروعة للنظر في شراء أرض أو عقار الآن، مع توفّر قاعدة طلب متنامية للإيجارات قصيرة الأمد بفضل ارتفاع السياحة. أما إن كنت مستثمراً أجنبياً، فالجبل لم يُفتح بعد أمام التملّك الحر — غير أن معدل نمو الزوار البالغ 13%، والحضور الإقليمي المتصاعد لمهرجان الورد، وسجل عُمان الحافل في تحويل المناطق السياحية عالية الإقبال إلى مناطق استثمار مصنّفة ضمن ITC، تجعل منه وجهةً تستحق المتابعة والترقّب. وفي غضون ذلك، يوفّر سوق الـ ITC المعتمد في مسقط إطاراً قانونياً مُجرَّباً وديناميكيات عائد مرتبطة بالسياحة مماثلة، ريثما تتضح الصورة.

المصدر: Times of Oman