مدينة خزائن الاقتصادية: ما الذي يعنيه النمو الصناعي للمستثمرين في العقارات؟

آخر صفقات التوسع الصناعي في مدينة خزائن الاقتصادية ليست مجرد خبر تجاري عابر، بل هي إشارة واضحة إلى أن الممر الصناعي العُماني يبلغ مرحلة النضج بسرعة لافتة — وأن المستثمرين الأذكياء باتوا مطالَبين بالنظر إلى ما هو أبعد من شاطئ مسقط.

وقّعت مدينة خزائن الاقتصادية يوم الاثنين اتفاقية مع شركة Sohar Food and Beverage لتوسيع مشروع مصنع الأغذية والمشروبات القائم داخل المدينة. تُضيف هذه الصفقة طاقةً إنتاجية جديدة إلى واحدة من أكثر المناطق الاقتصادية العُمانية استراتيجيةً من حيث الموقع، إذ تقع في محافظة جنوب الباطنة على بُعد نحو 70 كيلومتراً جنوب غرب ميناء صحار. غير أن ما يعنيه هذا للمستثمرين العقاريين ليس المصنع في حد ذاته، بل الأثر الذي يُحدثه وجود قطب صناعي متنامٍ على قيم الأراضي المحيطة، والطلب السكاني، وأسس الاستثمار على المدى البعيد.

لماذا تُحرّك المدن الاقتصادية قيم العقارات؟

صُمِّمت المدن الاقتصادية أصلاً لتركيز الصناعة والخدمات اللوجستية والتجارة في منطقة واحدة. وحين يتوسع مستأجر رئيسي كمصنع أغذية ومشروبات، فإنه يُطلق سلسلة متوقعة من الطلب المتتالي:

• الإسكان الوظيفي. يستلزم التوسع الصناعي استقطاب مزيد من العمالة الماهرة وشبه الماهرة، وهؤلاء بحاجة إلى سكن قريب من مواقع عملهم، مما يرفع الطلب على الوحدات السكنية الميسورة ومساكن الموظفين في المنطقة المحيطة.
• اللوجستيات والتخزين. تعني زيادة الإنتاج مزيداً من حركة البضائع، فترتفع قيم مخازن البضائع وقطع الأراضي الصناعية الخفيفة كلما تعمّقت سلاسل التوريد.
• التجزئة والخدمات. يدعم تنامي الكتلة الوظيفية قيام محلات السوبرماركت والعيادات والمدارس ومنشآت الضيافة، وكلها تُرسّخ العقارات متعددة الاستخدامات في المنطقة.

خزائن ليست تجربة على أرض خالية؛ فهي تستضيف بالفعل مستأجرين في قطاعات اللوجستيات والتصنيع والأغذية الزراعية، فضلاً عن قربها من مطار مسقط الدولي (نحو 25 كيلومتراً) وميناء صحار، مما يمنحها مكانة حقيقية في منظومة سلاسل التوريد.

الممر الصناعي العُماني: خريطة للمستثمر

تستهدف Vision 2040 صراحةً تنويع الاقتصاد بعيداً عن عائدات النفط. ويسير مبادرة Sorouh — البرنامج الحكومي الشامل لتحفيز الاستثمار العقاري — جنباً إلى جنب مع السياسة الصناعية لا بمعزل عنها. وحين تتوسع المصانع في خزائن، فإن ذلك يُثبت التزام الحكومة بهذا الممر، مما يُقلص بدوره مخاطر السياسات التي يواجهها المستثمرون في المناطق المحيطة.

يكتسب ممر جنوب الباطنة الممتد من ضواحي مسقط باتجاه صحار أهمية متصاعدة لدى:

• مشتري الأراضي الصناعية الباحثين عن أراضٍ بحق تملك حر أو إيجار طويل الأمد مجاورة للمناطق الاقتصادية القائمة.
• المطورين السكنيين الساعين إلى توفير إسكان وظيفي قرب خزائن ومحور بركاء–صحار الأوسع.
• المستثمرين في العقارات اللوجستية الذين يدركون أن التصنيع الغذائي يستوجب بنية تحتية للسلسلة الباردة، مما يُفرز طلباً عقارياً متخصصاً.

تجدر الإشارة إلى أن المشترين الأجانب لا يستطيعون حالياً تملّك الأراضي في معظم هذا الممر بصورة حرة الكاملة، إذ يقتصر ذلك على مجمعات السياحة المتكاملة المرخصة (ITC). أما المواطنون العُمانيون ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي فلا يخضعون لهذا القيد، كما يمكن للشركات الأجنبية تملّك العقارات الصناعية عبر كيانات عُمانية مسجلة أو هياكل المناطق الحرة داخل المدينة الاقتصادية ذاتها.

ما الذي يستطيع المستثمر الأجنبي فعله فعلياً؟

إن كنت مستثمراً أجنبياً تستهويك قصة النمو الصناعي في عُمان لكنك مقيّد بعدم تملّك الأراضي مباشرةً خارج مجمعات ITC، فأمامك مسلكان عمليان:

1. الاستثمار السكاني في مجمعات ITC القريبة من الممر

تقع عدة مشاريع مصنّفة ضمن ITC على مسافة معقولة من ممر خزائن–صحار. يمنحك شراء وحدة سكنية في أحد هذه المجمعات حق التملك الحر الكامل، والأهلية للحصول على الإقامة عند تجاوز قيمة الشراء 130,000 OMR، إلى جانب الاستفادة من الطلب الإيجاري المدفوع جزئياً بالكوادر المهنية العاملة في المناطق الاقتصادية المجاورة. وتخدم مشاريع في ييتي، مسقط وعلى امتداد خليج مسقط قاعدة مستأجرين مهنية مماثلة، وإن كانت أبعد عن الحزام الصناعي.

2. التملّك الصناعي عبر شركة

يستطيع المستثمرون الأجانب الذين يؤسسون شركة ذات مسؤولية محدودة عُمانية أو يعملون من خلال كيان في المنطقة الحرة داخل مدينة خزائن الاقتصادية تملّك العقارات الصناعية والتجارية بصورة قانونية. هذا المسلك أكثر تعقيداً ويستلزم الاستعانة بمستشار قانوني، لكنه الهيكل المعتمد لدى الشركات متعددة الجنسيات العاملة في المنطقة.

العوائد الإيجارية والمعادلة الضريبية

تفرض عُمان 0% ضريبة دخل شخصية و0% ضريبة عقارية. أما الدخل الإيجاري فيخضع لـضريبة استقطاع بنسبة 12% على المبلغ الإجمالي المدفوع للمالك — وهذا ذو صلة إن كنت تشتري وحدات سكنية بغرض تأجيرها للعمال في الممر. وتُعامَل عقود الإيجار الصناعية المُبرمة عبر كيان شركة معاملةً مختلفة وفق نظام ضريبة الشركات العُماني (15% حالياً على صافي الأرباح التي تتجاوز 30,000 OMR)، لذا احرص على الحصول على استشارة متخصصة تتناسب مع هيكلك القانوني.

تراوحت العوائد الإيجارية السكنية في المناطق ذات الكثافة الوظيفية خارج مسقط تاريخياً بين 6% و9% إجمالياً، وهي أعلى من نطاق 4%–6% السائد في أحياء مسقط الراقية كـشاطئ القرم، مسقط. في المقابل، يكون إمكان ارتفاع رأس المال أدنى وتضيق السيولة عند الرغبة في الخروج من الاستثمار.

المخاطر بصراحة تامة

لا تكتمل أي حجة استثمارية دون استعراض مخاطرها:

• السيولة أدنى خارج مسقط. إن احتجت إلى البيع بسرعة، توقّع فترة تسويق أطول وقاعدة مشترين أضيق.
• البنية التحتية لا تزال في طور التطوير. تفتقر أجزاء من ممر جنوب الباطنة إلى المرافق التجارية والمدارس التي يعتبرها مشتري مسقط أمراً مفروغاً منه.
• مخاطر تركّز المستأجرين الصناعيين. إن قلّص مستأجر رئيسي نشاطه، قد يتراجع السوق السكاني المحلي بسرعة. وتنويع قاعدة المستأجرين — وهو بالضبط ما تُحققه صفقات كتوسع Sohar Food and Beverage — يُخفف هذه المخاطرة دون أن يُلغيها.
• تسري قواعد الضمان على مبيعات على الخارطة. إن اشتريت وحدة على الخارطة في أي مكان بعُمان، يلتزم المطور قانوناً بإيداع مدفوعاتك في حساب ضمان خاضع لإشراف حكومي. تحقق دائماً من تسجيل حساب الضمان قبل تحويل أي مبالغ.

خلاصة القول

توسع خزائن–Sohar Food and Beverage نقطة بيانات لا إشارة شراء منفردة. لكنه حين يُقرأ إلى جانب السياسة الصناعية لـVision 2040، ومبادرة Sorouh العقارية، وبيئة الضريبة الصفرية على الدخل الشخصي في عُمان، فإنه يُعزز صورة متسقة: الجغرافيا الاقتصادية العُمانية تتسع، ولم تعد الفرصة العقارية حكراً على مجمعات ITC الساحلية في مسقط. سواء كنت أسرة عُمانية تفكر في أرض قرب الممر، أو مستثمراً أجنبياً يُهيكل استثماره عبر مجمع ITC أو كيان منطقة حرة، فإن الشمال الصناعي يستحق مكاناً في بحثك.

المصدر: Times of Oman