الطيران في عُمان حتى 2040: ماذا تعني المزيد من الرحلات لقيم العقارات؟

المزيد من الرحلات الدولية المباشرة إلى عُمان يعني مزيداً من المشترين والمستأجرين وعوائد أقوى — وهذا بالضبط ما صُمِّمت الاستراتيجية الوطنية للطيران 2040 لتحقيقه. عقدت اللجنة الإشرافية للاستراتيجية اجتماعها الاستعراضي الثالث مؤخراً، وتناولت مؤشرات النمو والجداول الزمنية للتنفيذ. والرسالة واضحة لكل من يمتلك عقاراً عُمانياً أو يفكر في الاستثمار فيه: الربط الجوي رياح خلفية هيكلية تدفع الطلب العقاري إلى الأمام.

لماذا تُعدّ مؤشرات الطيران مقدمةً موثوقة للطلب العقاري؟

تُمثّل خطوط الطيران وأحجام المسافرين من أكثر الإشارات المبكرة موثوقيةً للتنبؤ بالطلب على العقارات السكنية والفندقية. فحين تُفتح رحلة مباشرة جديدة — كموسكو إلى مسقط، أو مومباي إلى صلالة — تتقلص المسافة النفسية في أذهان المشترين الذين كانوا يرون عُمان "بعيدة جداً". وتُظهر الأبحاث في أسواق الخليج باستمرار أن زيادة الطاقة الاستيعابية للمقاعد الوافدة بنسبة 10 إلى 15% ترتبط بارتفاع ملموس في إشغال الإيجارات قصيرة الأمد خلال 12 إلى 18 شهراً، يعقبه أثر متأخر على أسعار إعادة البيع.

طموحات عُمان في قطاع الطيران ليست تدريجية. تستهدف الاستراتيجية الوطنية للطيران 2040 توسعاً كبيراً في طاقة مطار مسقط الدولي الاستيعابية، وتطوير المطارات الثانوية بما فيها صلالة ودقم، فضلاً عن تعزيز مكانة عُمان مركزاً عبورياً بين آسيا وأفريقيا وأوروبا. ولكل هدف من هذه الأهداف انعكاس مباشر على السوق العقاري.

مسقط: المستفيد الأول

يقع مطار مسقط الدولي في منطقة السيب بالعاصمة الكبرى، وهو البوابة الرئيسية للبلاد. أي توسع في طاقته الاستيعابية يُغذّي الطلب في مناطق ITC (المجمعات السياحية المتكاملة) بالعاصمة — وهي المناطق المخصصة التي يحق فيها للأجانب تملّك العقارات بصكوك حرة.

Al Mouj Muscat هو أعرق هذه المناطق وأكثرها رسوخاً. تتفاوت أسعار الشقق فيه تبعاً للطابق والإطلالة والتشطيب، غير أن قرب المجمع من المطار — نحو 15 دقيقة بالسيارة — يجعله وجهة طبيعية أولى للمشترين القادمين في جولات تعرّف. وكلما تكاثرت الرحلات من الأسواق المُغذِّية — الهند والمملكة المتحدة وألمانيا وروسيا — تكاثرت هذه الجولات، وارتفعت معدلات تحوّل "الزائر" إلى "مشترٍ".

AIDA, Muscat يتربّع على منحدرات رأس الحمراء الشاهقة، على بُعد نحو 25 دقيقة من المطار. يستهدف مشروع Marriott Residences AIDA المشترين الراغبين في وحدات سكنية بعلامة تجارية فندقية مع إمكانية إدراجها في مجمع إيجار مُدار. ويدعم تدفق السياح الوافدين هذا النموذج الإيجاري مباشرةً: إشغال أعلى، وعوائد أقوى، وحجة استثمارية أكثر إقناعاً عند إعادة البيع.

Yiti, Muscat هو الأبعد عن المطار بين مناطق ITC في مسقط، لكنه يستفيد من ديناميكية جوية مختلفة: فهو يُطوَّر وجهةً للسياحة البيئية والعافية، وهي فئة تستقطب الزوار القادمين من وجهات بعيدة ممن يبحثون تحديداً عن بديل أقل ازدحاماً من دبي. ومشاريع كـSustainable District at The Sustainable City - Yiti وThe Plaza at The Sustainable City - Yiti مبنية أصلاً حول هذا النوع من الزوار.

صلالة: السوق الثانوي الأعلى مكاسب محتملة

إن كانت مسقط المستفيد الأول من نمو الطيران، فإن Hawana Salalah هو السوق الثانوي الأعلى إمكانات — والأشد حساسيةً لإضافة خطوط جديدة.

اقتصاد السياحة في صلالة موسمي بطبعه، يبلغ ذروته خلال موسم Khareef (الخريف الموسمي) من يونيو إلى سبتمبر. وقد ظل محدودية الرحلات الجوية المباشرة العائقَ الرئيسي أمام الطلب على مدار العام، إذ يضطر الزوار من خارج دول الخليج في الغالب إلى العبور عبر مسقط. وتُعالج الاستراتيجية الوطنية للطيران 2040 صراحةً تطوير المطارات الثانوية، ومطار صلالة أولوية مُسمّاة فيها.

Muriya، المطوّر الرئيسي لـ Hawana Salalah، أقام هناك منظومة ITC متكاملة تضم مرسى ومنتجعات فندقية ووحدات سكنية ومرافق تجارية. وRiviera at Hawana Salalah وAmazi at Hawana Salalah عرضان سكنيان نشطان ضمن هذه الخطة الشاملة، ويتمتعان بالمزايا القياسية لمناطق ITC: تملك حر للأجانب، وأهلية للحصول على تأشيرة الإقامة العُمانية عند استيفاء شروط الشراء، وحق الإيجار دون قيود. وتحسين الوصول الجوي سيُطيل الموسم السياحي الفعلي، ومعه نافذة الدخل الإيجاري لأصحاب العقارات.

الإطار الضريبي وحقوق التملك: ثوابت لا تتغير

بمعزل عن الاستراتيجية الجوية، فإن المقومات التي تجعل عُمان جاذبة للمستثمرين الأجانب هيكلية لا دورية. لا ضريبة على الدخل الشخصي، ولا ضريبة على العقارات. أما الدخل الإيجاري فيخضع لضريبة استقطاع بنسبة 12% تُحصَّل من المصدر. وتملّك ITC بصك حر هو الآلية القانونية التي تمنحك حقوق ملكية كاملة — مماثلة لحقوق المواطن العُماني — في المناطق المخصصة.

مشتريات المشاريع على الخارطة في عُمان تخضع لقواعد حسابات الضمان الإلزامية: يتعين على المطورين إيداع دفعات المشترين في حسابات ضمان خاضعة للتنظيم حتى استيفاء مراحل البناء المحددة. يستحق هذا الأمر الفهم الجيد قبل الالتزام بأي وحدة على الخارطة، بصرف النظر عن مدى إقناع قصة نمو الطيران.

تقف Vision 2040 ومبادرة Sorouh خلف كل هذا بوصفهما الإطار السياسي الجامع. والاستراتيجية الوطنية للطيران 2040 واحدة من استراتيجيات قطاعية متعددة تندرج ضمن هدف Vision 2040 الأشمل المتمثل في تنويع الاقتصاد بعيداً عن النفط. والسياحة ركيزة محورية في هذا التنويع، والسياحة تحتاج إلى مطارات.

ما الذي ينبغي متابعته؟

ثمة ثلاثة تطورات جديرة بالرصد مع تقدم تنفيذ الاستراتيجية الوطنية للطيران 2040:

• إعلانات الخطوط الجديدة من مطار مسقط الدولي. كل وصلة مباشرة جديدة من سوق مُغذٍّ — الهند أو روسيا أو المملكة المتحدة أو ألمانيا أو إيطاليا — إشارة طلب واضحة لعقارات ITC في مسقط.
• مراحل توسعة مطار صلالة. أي زيادة مؤكدة في طاقة مطار صلالة ستكون محفزاً مباشراً للخطة الشاملة لـ Hawana Salalah والأصول الفندقية المحيطة بها.
• حركة مطار دقم. دقم مدينة صناعية وميناء في المقام الأول، لكن مطارها يخدم قوى عاملة وافدة متنامية. الطلب السكني هناك ذو طابع مختلف — إقامة أطول ومرتبط بالتوظيف — لكنه طلب حقيقي وقائم.

تمحور الاجتماع الثالث للجنة حول الجداول الزمنية للتنفيذ ومؤشرات النمو، مما يوحي بأن الاستراتيجية تنتقل من مرحلة التخطيط إلى مرحلة التنفيذ الفعلي. وبالنسبة للمستثمرين العقاريين، هذه المرحلة بالذات — حين تتحول الطموحات المُعلنة إلى تقدم قابل للقياس — هي عادةً حين يبدأ هامش ميزة المبادر المبكر في الضيق.

المصدر: Times of Oman