إعادة تطوير منطقة روي التجارية المركزية: ما الذي يعنيه ذلك لسوق العقارات في مسقط؟

تنفّذ بلدية مسقط مشروعاً طموحاً لإعادة تطوير منطقة روي التجارية المركزية، وحين تُعاد هيكلة أعرق أحياء العاصمة التجارية من الصفر، فإن قيم العقارات وحسابات المستثمرين تتغيّر بالضرورة.

ما الذي يجري فعلاً في منطقة روي التجارية؟

تُمثّل روي العمود الفقري التجاري الأصيل لمسقط، إذ تحتضن أعلى كثافة من الفروع المصرفية ودور التجارة والمكاتب الحكومية ومحلات التجزئة في المدينة. ويتضمّن مشروع إعادة التطوير الذي تنفّذه بلدية مسقط تحديثاً شاملاً للبنية التحتية، يشمل: إعادة تخطيط الطرق، ونقل شبكات المرافق تحت الأرض، وتطوير ممرات المشاة، وتحسين الواجهات العمرانية في قلب المنطقة التجارية.

الأعمال الإنشائية مُربِكة بطبيعتها؛ فقد تراجع حركة الزبائن أمام محلات الطوابق الأرضية، وانتقل بعض المستأجرين قصيري الأمد إلى مواقع بديلة. هذا هو ثمن المرحلة الراهنة. أما المشهد على المدى المتوسط فيختلف اختلافاً جوهرياً.

لماذا تُقدِم البلدية على هذا التطوير الآن؟

يندرج المشروع ضمن إطار Vision 2040 الذي يستهدف تنويع الاقتصاد الوطني بعيداً عن النفط نحو قطاعات الخدمات والسياحة والخدمات اللوجستية. فمنطقة روي التجارية المُحدَّثة تُسهم مباشرةً في تحقيق هذا الهدف: الواجهات العمرانية الأنيقة تستقطب مستأجرين من فئة أعلى، والبنية التحتية المتطورة تُخفّض التكاليف التشغيلية للشركات، وتحسين شبكة الاتصال يربط روي بمنظومة النقل الأشمل في مسقط. ويُضيف مبادرة Sorouh للإسكان الوطني بُعداً آخر، إذ تسعى الحكومة إلى تحويل المراكز الحضرية إلى بيئات صالحة للسكن والحياة، لا مجرد مناطق وظيفية.

---

ما الذي يعنيه هذا التطوير للعقارات التجارية في روي؟

المدى القصير: شواغر وتراجع في الإيجارات

إن كنت تمتلك مساحة تجارية في نطاق أعمال البناء أو تفكر في شرائها، فتوقّع فترة تتراوح بين 12 و24 شهراً من الإشغال المنخفض. الأكثر تضرراً هم أصحاب المحلات التي تعتمد على الزبائن العابرين. وقد تراجعت الإيجارات في البلوكات المتأثرة نتيجةً لذلك — وهو ما قد يكون عبئاً أو فرصة دخول، بحسب أفق الاستثمار لديك.

المدى المتوسط: انتعاش الإيجارات وارتقاء المستأجرين

المناطق التجارية المركزية في الخليج تستقطب بعد انتهاء أعمال البناء مستأجرين أفضل نوعاً مما كانت تحتضن من قبل، وروي ليست استثناءً من هذه القاعدة. حين تُدفن شبكات المرافق تحت الأرض، وتتّسع الأرصفة، وتتناسق الواجهات العمرانية، يمكن توقّع:

• مستأجرين من مكاتب الفئة الأولى يحلّون محل عمليات التجارة غير الرسمية
• مفاهيم مطاعم وتجزئة تشترط واجهات نظيفة وحركة زبائن منتظمة
• ارتفاع معتدل في الإيجارات مدفوعاً بانخفاض الشواغر وتحسّن الصورة الذهنية

تبلغ ضريبة دخل الإيجار في عُمان 12%، في غياب تام لضريبة الدخل الشخصي وضريبة العقارات، مما يجعل صافي العوائد على العقارات التجارية هنا تنافسياً مقارنةً بنظيراتها الإقليمية.

---

الامتداد السكني: أين يتجه المشترون؟

لا تندرج روي ضمن مناطق المجمعات السياحية المتكاملة (ITC)، مما يعني أن المواطنين الأجانب لا يستطيعون تملّك عقارات بحق التملك الحر فيها مباشرةً. إن كنت مشترياً غير عُمانيّ تستشرف فرص روي، فإن خياراتك تكمن في المناطق المحيطة التي تتيح التملك الحر ضمن مناطق ITC المعتمدة.

شاطئ الغرم

شاطئ الغرم هو الحي السكني والمتعدد الاستخدامات الراسخ الأقرب إلى نبض وسط مسقط التجاري. تستهوي شققه المهنيين الراغبين في قِصَر مسافة التنقل إلى مكاتب روي. ومع تحوّل منطقة روي إلى مركز توظيف أكثر جاذبية، يميل الطلب على الشقق الإيجارية المميزة في شاطئ الغرم إلى الارتفاع تبعاً لذلك.

Muscat Bay

Muscat Bay مشروع واجهة بحرية معتمد ضمن ITC يقع شمال شرق العاصمة، ويتيح للمشترين الأجانب تملّك شقق وفيلات بحق التملك الحر مع تأشيرة إقامة مرتبطة بعمليات الشراء المؤهَّلة. وهو الخيار العملي لمن يريد الاستفادة من قصة النمو الاقتصادي في مسقط دون أن تحول قيود التملك دون ذلك.

Yiti

Yiti يبرز بوصفه أحد أكثر الممرات الساحلية ترقّباً في مسقط. يقع جنوب شرق مركز المدينة، ويستفيد من استثمارات ضخمة في المخططات الرئيسية، ويُموضَع باعتباره منطقة نمو طويل الأمد. المشترون الذين يؤمنون بأن انبعاث روي التجاري سيرفع الملف الاقتصادي لمسقط بأسرها يتجهون في الغالب إلى مناطق ITC في مراحلها المبكرة كـ Yiti بحثاً عن إمكانات التقدير الرأسمالي.

Aida

Aida، مسقط يحتل موقعاً فوق المرتفعات المُطلّة على خليج عُمان. بوصفه مشروع ITC، يتيح للأجانب التملك الحر مع تأشيرة إقامة للمشترين المؤهَّلين. جاذبيته مدفوعة بالأسلوب المعيشي الراقي، غير أن قرب مسقط الاقتصادي المتنامي يُرسّخ قيمته في إعادة البيع على المدى البعيد.

---

إطار ITC: القاعدة الجوهرية للمشترين الأجانب

تتيح عُمان للمواطنين الأجانب تملّك العقارات حصراً داخل المجمعات السياحية المتكاملة المعتمدة. خارج هذه المناطق — بما فيها منطقة روي التجارية — يقتصر التملك على المواطنين العُمانيين ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي. إن كنت مشترياً هندياً أو أوروبياً أو روسياً، فكل عملية شراء يجب أن تقع داخل حدود ITC. تحقّق دائماً من وضع ITC مع المطوّر، وتأكّد من تسجيل وحدتك تحت فئة سند الملكية الصحيحة قبل التوقيع.

بالنسبة لمشتريات الخطة في أي مكان بعُمان، حسابات الضمان (Escrow) إلزامية بموجب القانون العُماني. يتعيّن على المطوّر الاحتفاظ بأقساطك في حساب ضمان خاضع للتنظيم ومرتبط بمراحل البناء. اطلب الاطلاع على شهادة تسجيل حساب الضمان قبل تحويل أي مبالغ.

---

المقايضات الحقيقية

إعادة تطوير روي حقيقية والاتجاه بعيد المدى إيجابي — لكن الجداول الزمنية لمشاريع البنية التحتية في الخليج كثيراً ما تمتد. إن كنت تشتري عقاراً تجارياً في المنطقة التجارية المركزية أو بالقرب منها اليوم، فاحتسب في تقديرك ما لا يقل عن 18 إلى 24 شهراً من الاضطراب. كما أن سيولة العقارات التجارية في روي أضعف مما هي عليه في المناطق المختلطة الأحدث، وقد يستغرق الخروج من الاستثمار وقتاً أطول.

أما المشترون السكنيون، فالمسار غير المباشر عبر مناطق ITC أكثر وضوحاً: تحصل على سند تملك حر، ومسار للإقامة، وانكشاف على النمو الاقتصادي لمسقط دون مخاطر قيود التملك.

خلاصة القول: تطوير منطقة روي التجارية المركزية محرّك حقيقي لا مجرد عنوان تسويقي. ضع نفسك في الموقع المناسب — بصبر وروية.

---

المصدر: Times of Oman