دفعة النمو العمراني في عُمان: ما الذي يعنيه ذلك لمشتري العقارات؟

دفعة النمو العمراني في عُمان: ما الذي يعنيه ذلك لمشتري العقارات؟

التزامات البنية التحتية في يتي وصحار وصلالة مرشحة لرفع قيم الأراضي — والمشترون الذين يتحركون قبل الإعلان عن ترسية العطاءات هم الأوفر حظًا في تحقيق أعلى المكاسب. لكل من يفكر في شراء عقار في السلطنة أو يخطط لذلك، تستحق خريطة النمو المرتقب التي تكشف عنها فعاليات معرض "التطوير العمراني والإسكان والبناء 2026" دراسةً معمّقة الآن، في حين لا تزال وثائق التخطيط سابقةً لإبرام عقود الإنشاء.

تضع وزارة الإسكان والتخطيط العمراني مسار البنية التحتية الإقليمي أمام الرأي العام في هذا المعرض، ويجعل تنسيقه متعدد المحافظات منه أحد أبرز الإشارات الرسمية الجوهرية حول الوجهة التالية للإنفاق الحكومي.

لماذا يهم هذا المعرض المشترين؟

معارض حكومية كهذه نادرًا ما تكون مجرد فعاليات تسويقية. حين تتنسّق محافظات متعددة لعرض خطط استخدام الأراضي وممرات الطرق ومشاريع الإسكان تحت سقف واحد، فإنها تُرسل إشارة واضحة بشأن الوجهة التالية لرأس المال العام. والإنفاق على البنية التحتية — من طرق ومرافق ومدارس وكورنيشات ساحلية — هو المحرك الأكثر موثوقية لقيم الأراضي السكنية في مدن عُمان الثانوية. إن كنت توازن بين مسقط ومحافظة إقليمية، فما يُكشف عنه في فعاليات كهذه قد يغيّر المعادلة تغييرًا جوهريًا.

يندرج المعرض ضمن إطار Vision 2040، الذي يستهدف اقتصادًا متنوعًا غير نفطي يرتكز على السياحة والخدمات اللوجستية والتصنيع لتحقيق النمو الإقليمي. ومبادرة Sorouh للإسكان — البرنامج الحكومي الرئيسي للإسكان الميسور الذي خصّص أكثر من 30,000 قطعة أرض على المستوى الوطني بمساحات تتراوح عادةً بين 600 و1,000 sqm — هي ثمرة مباشرة لصلاحيات هذه الوزارة، ومن المتوقع أن تحتل تحديثات تنفيذها عبر المحافظات مكانةً بارزة في المعرض.

مسقط: لا تزال المرساة، لكنها في تحوّل

تبقى مسقط مركز الثقل للمشترين الأجانب؛ إذ تحتضن جميع مجمعات السياحة المتكاملة (ITC) التي يحق لغير العُمانيين فيها تملّك العقارات بصكوك حرة. ومن المرجح أن يعزز المعرض عدة خيوط بنية تحتية في منطقة مسقط باتت في طور التنفيذ.

مسقط باي يواصل الاستفادة من تحسينات الطريق الساحلي الرابط شمالًا نحو بركاء. وشاطئ القرم، أبرز أحياء المغتربين في العاصمة وأكثرها رسوخًا، يشهد ترقيات في المرافق تدعم التطوير السكني عالي الكثافة. أما Al Mouj Muscat — مجمع المارينا الذي وضع المعيار لأسلوب الحياة في مجمعات ITC — فتحيط به أعمال طرق وصرف صحي مرتبطة بالمخطط الشامل للواجهة الساحلية لمنطقة السيب. تراوحت أسعار الشقق في مشاريع ITC المعروفة في مسقط على نطاق واسع بين نحو OMR 55,000 وOMR 250,000 (ما يعادل تقريبًا 143,000 و650,000 دولار أمريكي) وفقًا للمساحة والتشطيب والقرب من المرافق الخدمية، غير أن على المشترين التحقق من الأسعار الحالية مباشرةً مع المطورين والوكلاء.

للمشترين المتعهدين بالفعل بالاستثمار في مسقط، يستحق جناح محافظة مسقط في المعرض المتابعة الدقيقة للاطلاع على تحديثات الجداول الزمنية لطرح القطع في مناطق التوسع الشرقي للمدينة.

يتي: الحي الساحلي الآخذ في التشكّل

من أبرز قصص التطوير للمشترين الأجانب خارج نواة مسقط الراسخة، يتي، الحي الساحلي الواقع على بُعد نحو 20 كيلومترًا جنوب شرق العاصمة. مشروعان من تطوير Diamond Developers — The Sustainable City – Yiti وThe Plaza at The Sustainable City – Yiti — قيد التطوير هناك بالفعل، إذ يُدخلان نموذج الحي الخفيف الحركة المرورية والمعتمد على الطاقة الشمسية إلى الساحل العُماني.

نمو يتي رهين بالبنية التحتية: ترقية طريق الوصول وكورنيش ساحلي مخطط له شرطان لا غنى عنهما لبلوغ الحي أهدافه السكانية. أي إعلان من وزارة الإسكان بشأن تسريع هذه الروابط سيكون إشارة إيجابية مباشرة للمشترين في هذه المنطقة. يستهدف The Sustainable City – Yiti تسليمات مرحلية اعتبارًا من 2025 فصاعدًا؛ وعلى المشترين التأكد من جداول الإنجاز الحالية مباشرةً مع Diamond Developers، إذ تخضع الجداول الزمنية لتقدم أعمال البناء.

كلا المشروعين يحملان تصنيف ITC، مما يعني حق التملك الحر للمواطنين الأجانب. ومشتريات الوحدات على الخارطة محمية بحسابات ضمان إلزامية بموجب قانون التطوير العقاري العُماني — إذ تُصرف الأموال للمطور على دفعات مرحلية مرتبطة بمعالم الإنشاء، لا دفعةً واحدة مقدمًا.

Aida: مجمع ITC فوق المنحدرات المطلة على يتي

على الهضبة المشرفة على يتي، يقع AIDA, Muscat بوصفه مجمع ITC مستقلًا بمخططه الرئيسي الخاص. وMarriott Residences AIDA أحد العروض السكنية ذات العلامات التجارية هنا، يجمع بين الشقق الفندقية المُدارة وحقوق التملك الحر للمشترين الأجانب.

يمنح الارتفاع الذي يتمتع به Aida تبعيةً بنية تحتية مختلفة عن يتي: الطريق الصاعد من الشارع الساحلي هو الحلقة الحيوية، وأي التزام وزاري بتوسيع هذا الطريق أو مضاعفة مساراته سيُقلص ملموسًا عبء التنقل الذي يُشير إليه بعض المشترين بوصفه مصدر قلق.

المحافظات الإقليمية: الرهان على الأمد البعيد

خارج مسقط، يُشير التنسيق متعدد المحافظات في المعرض إلى ما ينبغي للمشترين ذوي الأفق الزمني الممتد بين خمس وعشر سنوات تتبّعه: عُمان تخطط بنشاط لعقد حضري خارج العاصمة.

ظفار (صلالة): تستقطب المحافظة الجنوبية زوار دول مجلس التعاون الخليجي في موسم Khareef (الخريف)، غير أن الاستثمار السكني ظل محدودًا بسبب فجوات البنية التحتية. قد تُسهم ترقيات الطرق والمرافق المخطط لها في دعم منح تصنيف ITC لمشاريع في الشريط الساحلي لصلالة مستقبلًا. لا توجد حاليًا مشاريع بتصنيف ITC مفتوحة للتملك الحر للأجانب في ظفار؛ ويبقى هذا الأفق متوسطًا إلى بعيد المدى للمشترين من غير العُمانيين.

الباطنة (صحار): يجرّ توسع ميناء صحار الصناعي خلفه اقتصاد خدمات متناميًا — عمال اللوجستيات والمهندسون والمديرون جميعهم بحاجة إلى مسكن. تراوحت أسعار الأراضي في المناطق السكنية المخططة قرب صحار بين OMR 15 وOMR 35 للـ sqm في السنوات الأخيرة، وإن كانت القيم في حركة مستمرة مع تبلور الالتزامات البنية التحتية.

الداخلية (نزوى): عُمان الداخلية رهان سياحي لا قصة حزام تنقل. البنية التحتية للسياحة التراثية — مراكز الزوار وترقيات الطرق المؤدية إلى المواقع الأثرية — تدعم بصورة غير مباشرة الطلب على الإيجارات قصيرة الأمد للفلل والاستراحات في المنطقة.

لا تحتضن أيٌّ من هذه المحافظات حاليًا مشاريع بتصنيف ITC مفتوحة للتملك الحر للأجانب. في الوقت الراهن، تمثل فرصًا للمواطنين العُمانيين ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي، أو للمشترين الأجانب المستعدين للانتظار على المدى البعيد تحسبًا لتصنيفات ITC مستقبلية.

الإطار الضريبي وأحكام التملك

تُطبّق عُمان 0% ضريبة دخل شخصية و0% ضريبة عقارية سنوية. تتوقف التزامات ضريبة دخل الإيجار على هيكل التملك ووضع الإقامة — إذ يختلف التعامل بين الملاك الأفراد والكيانات القانونية. لا تعتمد على أرقام عامة؛ استشر متخصصًا قانونيًا أو ضريبيًا عُمانيًا مرخصًا قبل إتمام أي صفقة شراء، لأن الأنظمة عرضة للتغيير وتتباين الظروف الفردية.

للمشترين على الخارطة تحديدًا: تأكد من أن المطور يحتفظ بتسجيل سارٍ لحساب الضمان لدى هيئة أسواق المال قبل تحويل أي أموال. هذا اشتراط قانوني، وهو حمايتك الأساسية في حال تأخر المشروع أو إعادة هيكلته.

ما الذي ينبغي متابعته لاحقًا؟

لم يُؤكَّد الموعد الختامي للمعرض في المصادر المتاحة وقت النشر — تابع القنوات الرسمية لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني للاطلاع على الجدول الزمني الحالي. ترقّب:

• تصنيفات ITC الجديدة في المحافظات الإقليمية — أي إعلان من هذا القبيل سيفتح تلك المناطق فورًا أمام التملك الحر للأجانب.
• مراحل طرح Sorouh — يؤثر برنامج الإسكان الميسور على عرض الأراضي والتسعير في المناطق المجاورة لقطعه.
• ترسية عطاءات الطرق والمرافق — تتأخر هذه العطاءات عن إعلانات التخطيط بين ستة وثمانية عشر شهرًا، لكنها تؤكد أن البنية التحتية تُبنى فعلًا لا مجرد رسم على الورق.

بالنسبة للمشترين الباحثين في السوق العُمانية اليوم، يُذكّر معرض الوزارة بأن هذا سوق تُشكّله قرارات التخطيط الحكومي بقدر ما تُشكّله نشاطات المطورين الخاصين. متابعة الإعلانات الرسمية لا تقل أهمية عن تتبع أسعار العروض.

---

الأسئلة الشائعة

ما المقصود بمجمع السياحة المتكامل (ITC)؟ ITC هو منطقة تطوير مُصنَّفة حكوميًا يُسمح فيها قانونًا للمواطنين الأجانب بشراء عقارات بتملك حر في عُمان. خارج نطاق مجمعات ITC، لا يحق لغير العُمانيين وغير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي عمومًا التملك الحر. تقع جميع مجمعات ITC الحالية في محافظة مسقط، وإن كانت تصنيفات مستقبلية في محافظات أخرى واردة.

هل يستطيع الأجانب شراء عقارات في صلالة أو صحار؟ ليس بصورة تملك حر في الوقت الراهن. لا تحتوي ظفار (صلالة) ولا الباطنة (صحار) حاليًا على أي مشروع بتصنيف ITC مفتوح للمشترين من غير العُمانيين وغير مواطني دول مجلس التعاون. يمكن للمواطنين الأجانب متابعة أي إعلانات مستقبلية عن تصنيفات ITC في هذه المحافظات، لكن لا ينبغي افتراض توسيع حقوق التملك الحر في المدى المنظور.

كيف يعمل حساب الضمان في مشتريات الوحدات على الخارطة في عُمان؟ بموجب قانون التطوير العقاري العُماني، يُلزَم المطورون الذين يبيعون وحدات على الخارطة بإيداع مدفوعات المشترين في حساب ضمان مخصص مسجّل لدى هيئة أسواق المال. تُصرف الأموال للمطور على دفعات مرحلية عند التحقق من بلوغ معالم الإنشاء المحددة — لا دفعةً واحدة مقدمًا. قبل تحويل أي مبلغ، على المشترين طلب تأكيد خطي برقم تسجيل حساب الضمان والتحقق منه مباشرةً مع هيئة أسواق المال.

هل دخل الإيجار من العقارات العُمانية خاضع للضريبة؟ لا تفرض عُمان ضريبة دخل شخصية ولا ضريبة عقارية سنوية. غير أن التزامات ضريبة دخل الإيجار تتوقف على هيكل التملك ووضع الإقامة. لا تعتمد على أرقام عامة — استشر متخصصًا قانونيًا أو ضريبيًا عُمانيًا مرخصًا قبل إتمام أي صفقة شراء.

ما برنامج Sorouh؟ Sorouh هو المبادرة الحكومية العُمانية الرئيسية للإسكان الميسور، تُديرها وزارة الإسكان والتخطيط العمراني. يخصص البرنامج قطع أراضٍ سكنية مدعومة — تتراوح عادةً بين 600 و1,000 sqm — للمواطنين العُمانيين المؤهلين عبر محافظات متعددة. يؤثر البرنامج على عرض الأراضي وقيم العقارات المجاورة في المناطق التي تُطرح فيها القطع، مما يجعل تحديثات تنفيذه سياقًا ذا صلة لجميع المشترين، لا للمتقدمين مباشرةً فحسب.

---

المصدر: Times of Oman. نطاقات الأسعار والأرقام المذكورة في هذا المقال استرشادية ومستقاة من بيانات السوق المتاحة للعموم؛ تحقق من الأرقام الحالية مع وكلاء ومطورين مرخصين قبل اتخاذ أي قرار شراء.