Инвестиции в Duqm SEZ достигли OMR 8,8 млрд: что это значит для покупателей недвижимости

Совокупный объём подтверждённых инвестиций в Особую экономическую зону Дукм (SEZAD) достиг OMR 8,818 млрд по состоянию на конец июня 2024 года. Эта цифра меняет восприятие Дукма: перед нами уже не долгожданный проект на бумаге, а один из наиболее капитализированных промышленно-логистических хабов Персидского залива. Для покупателей недвижимости подобный масштаб инвестиций принципиально важен: такой капитал формирует устойчивый спрос на жильё, объекты гостеприимства и коммерческие площади.

Почему OMR 8,8 млрд меняют всю картину

Когда особая экономическая зона аккумулирует почти девять миллиардов риалов в подтверждённых инвестициях, последствия для рынка недвижимости вполне предсказуемы: прибывают рабочие, бизнесу нужны офисы, а руководителям — жильё. Дукм вышел из фазы «подождём и посмотрим».

Зона занимает около 2 000 sq km на центральном побережье Омана — площадь, сопоставимая с некоторыми государствами Персидского залива. Её основу составляют глубоководный порт, сухой док для сверхкрупных танкеров, нефтеперерабатывающий завод и активно развивающийся промышленный парк. Каждый из этих объектов формирует собственный сегмент спроса на недвижимость:

• Работники НПЗ и нефтехимических предприятий нуждаются в доступном жилье среднего класса в пределах транспортной доступности.
• Операторы логистики и порта — в складских помещениях, лёгких промышленных объектах и корпоративном жилье для персонала.
• Топ-менеджеры и иностранные специалисты традиционно выбирают апартаменты с обслуживанием или резиденции под управлением гостиничных брендов.
• Туристы и отдыхающие — привлечённые пляжами Дукма и планируемым экотуристическим коридором — создают спрос на объекты краткосрочного размещения.

Правовая база владения недвижимостью в SEZAD

Дукм не является Интегрированным туристическим комплексом (ITC), поэтому стандартный механизм ITC, позволяющий иностранным гражданам приобретать жильё в полную собственность — как в таких сообществах, как Al Mouj Muscat, Muscat Bay и Hawana Salalah, — здесь автоматически не применяется.

SEZAD функционирует в рамках собственной законодательной базы — Королевского декрета № 119/2011 и последующих поправок к нему, — которая наделяет зону полномочиями лицензировать иностранные компании и предоставлять инвесторам долгосрочные права узуфрукта на земельные участки. Для иностранного физического или юридического лица, желающего приобрести недвижимость в зоне, практический путь выглядит следующим образом:

1. 01Зарегистрировать компанию внутри SEZAD — зона допускает 100% иностранное владение коммерческими структурами.
2. 02Подать заявку на выделение или аренду земельного участка через единый инвесторский сервис SEZAD.
3. 03Застроить или приобрести объект в рамках утверждённой подзоны (промышленной, туристической, жилой или логистической).

В рамках Vision 2040 и национальной жилищной инициативы Sorouh Оман планомерно расширяет перечень ITC-зон по всей стране. Туристический квартал Дукма, по широко распространённым ожиданиям, получит статус ITC по мере развития зоны — это откроет иностранным покупателям возможность прямого владения недвижимостью без корпоративной обёртки. Следите за соответствующими Королевскими декретами.

Что цифры говорят о выборе момента для входа

OMR 8,818 млрд в подтверждённых инвестициях не означают, что эта сумма уже освоена. «Подтверждённые» инвестиции — это подписанные соглашения и лицензированные проекты; фактическое расходование средств привязано к этапам строительства и операционным вехам. Именно в разрыве между обязательствами и реализацией и кроются возможности для покупателей недвижимости.

Исторически жилая и гостиничная застройка в Дукме отставала от промышленного развития на три-пять лет. Сейчас этот разрыв сокращается: НПЗ под управлением OQ (бывшей Oman Oil Company) и Kuwait Petroleum International вышел на финальную стадию, сухой dok работает, а в китайском промышленном парке появились активные арендаторы. По мере выхода якорных работодателей на полную мощность спрос на качественное жильё будет опережать предложение — по крайней мере в краткосрочной перспективе.

Индикативные ставки аренды земли в жилом квартале SEZAD составляют от OMR 1,5 до OMR 4 за sq m в год в зависимости от расположения и площади участка; условия согласовываются непосредственно с SEZAD и варьируются в зависимости от типа проекта. Апартаменты с обслуживанием в зоне предлагаются по стартовым ценам в диапазоне OMR 35 000–55 000 за студию и однокомнатный юнит, однако актуальную информацию о наличии объектов следует уточнять напрямую у лицензированных застройщиков.

Налоговый режим и текущие расходы

Оман не взимает налог на доходы физических лиц и ежегодный налог на недвижимость. Доход от аренды облагается удерживаемым налогом в размере 12%, который взимается у источника выплаты. Для инвестора, ориентированного на сдачу жилья в аренду иностранным специалистам в Дукме, такой налоговый режим выгодно отличается от большинства европейских и азиатских рынков.

Покупка строящейся недвижимости в Омане — в том числе в Дукме — регулируется обязательным требованием об эскроу-счёте: застройщики обязаны зачислять платежи покупателей на контролируемый эскроу-счёт, средства с которого высвобождаются только по факту подтверждённого выполнения строительных этапов. Это защищает покупателя в случае финансовых затруднений у застройщика в ходе реализации проекта.

Дукм в сравнении с устоявшимися ITC-рынками

Если вы выбираете между Дукмом и проверенным ITC-сообществом, компромисс очевиден:

Дукм подходит покупателям, готовым держать актив пять лет и более и желающим получить экспозицию на историю промышленной диверсификации Омана. ITC-сообщества в Muscat Bay, Shatti Al Qurum или Hawana Salalah больше подойдут тем, кто хочет арендный доход с первого дня и понятный путь к перепродаже.

Практические шаги

Если инвестиционный импульс Дукма вас заинтересовал, вот реалистичный план действий:

• Изучите инвесторский портал SEZAD (sezad.gov.om): ознакомьтесь с актуальным генеральным планом землепользования и определите, в каких кварталах разрешено жилое или гостиничное строительство.
• Привлеките юриста, зарегистрированного в Омане, для структурирования сделки — корпоративная регистрация внутри зоны требует дополнительных затрат и времени, но на сегодняшний день это наиболее надёжный путь для иностранных покупателей.
• Следите за новостями о присвоении статуса ITC — получение этого статуса немедленно расширит круг потенциальных покупателей и повысит стоимость при перепродаже.
• Оцените готовность инфраструктуры перед тем, как принять решение: убедитесь, что коммунальные услуги (водоснабжение, электроснабжение, телекоммуникации) подведены к конкретному участку или объекту.

Цифра OMR 8,8 млрд — это сигнал, а не гарантия. У Дукма есть промышленный фундамент для того, чтобы стать полноценным вторым городом на карте Омана. Превратится ли это в доходность от недвижимости — зависит от темпов реализации и от того, насколько быстро жилое предложение догонит уже прибывающую рабочую силу.

Источник: Times of Oman