Туристический бум на Джабаль-эль-Ахдар: что это значит для покупателей недвижимости

С января по июнь 2024 года Джабаль-эль-Ахдар принял 101 608 туристов — на 13% больше, чем за аналогичный период годом ранее. Этот поток посетителей уже меняет представления покупателей и девелоперов о горной недвижимости в Омане.

Главным катализатором роста стал ежегодный Фестиваль розовой весны, который каждую весну привлекает на террасные деревни мухафазы Аль-Дахилия внутренних туристов и гостей из стран Персидского залива. Однако общая тенденция шире одного фестиваля: мягкий климат горы (летом здесь на 15–20 °C прохладнее, чем в Маскате), живописные каньоны и признанная ЮНЕСКО система ирригации фаладж сделали её одним из самых стабильно посещаемых внутренних направлений Омана. Когда турпоток растёт год за годом, спрос на краткосрочную аренду неизбежно следует за ним — и именно здесь открывается возможность, на которую стоит обратить внимание потенциальному покупателю.

Почему туристическая статистика важна для инвестора в недвижимость

Одни лишь отели не способны бесконечно поглощать ежегодный прирост турпотока в 13%. Разрыв между предложением гостиничных номеров и пиковым спросом, как правило, закрывают краткосрочные аренды: шале, гостевые дома и частные апартаменты на платформах бронирования. В случае Джабаль-эль-Ахдар ситуация особенно привлекательна, поскольку направление выражено сезонное: Фестиваль роз (апрель–май) и летний сезон отдыха (июнь–сентябрь) формируют два отдельных пика спроса в году. Это означает, что грамотно расположенный объект может ориентироваться одновременно на оманские семьи и иностранных туристов в рамках одного календарного года.

Доход от аренды жилой недвижимости в Омане облагается налогом по ставке 12%. Налога на личные доходы нет, ежегодного налога на владение недвижимостью — тоже. Такая структура делает расчёт чистой доходности значительно проще, чем на большинстве конкурирующих рынков.

Правовой контекст владения недвижимостью в Аль-Дахилии

Здесь покупателям необходима полная ясность. Джабаль-эль-Ахдар на сегодняшний день не является Интегрированным туристическим комплексом (ITC). ITC — это правовой механизм, позволяющий иностранным гражданам приобретать недвижимость в Омане на правах фриhold. Такой статус присваивается правительством каждому проекту отдельно. По состоянию на середину 2024 года ни один проект непосредственно на Джабаль-эль-Ахдар не получил обозначения ITC, а значит, иностранцы не могут напрямую купить жилые объекты в горных деревнях на правах фриhold.

Тем не менее на рынке присутствует небольшой, но растущий сегмент недвижимости, связанной с гостиничным бизнесом: брендированные резиденции при отелях и обслуживаемые шале под управлением международных гостиничных сетей, работающих на горе. Некоторые из таких объектов предлагаются по схемам leaseback или с гарантированным доходом от управления — однако перед вложением средств необходимо уточнить точный правовой статус и регистрацию в Министерстве жилищного строительства и градостроительства. На граждан Омана подобные ограничения не распространяются: они могут свободно приобретать землю и недвижимость в мухафазе.

Иностранным покупателям, желающим уже сейчас получить доступ к оманскому рынку недвижимости, ориентированному на туризм, практичным решением остаются действующие зоны ITC — преимущественно в Маскате и его окрестностях, — при этом стоит следить за возможным присвоением статуса ITC новым территориям в Аль-Дахилии в рамках Vision 2040 и национальной жилищной программы Sorouh.

Чему учит опыт прибрежных ITC

Сравнение с прибрежным рынком ITC в Маскате весьма показательно. Такие районы, как Йити, Маскат и AIDA, Маскат, наглядно продемонстрировали: стоит Оману присвоить живописной туристической локации статус ITC — и иностранный спрос не заставляет себя ждать. Проекты вроде Marriott Residences AIDA задают шаблон: якорный брендированный отель, управляемые резиденции, доступные иностранным покупателям, и опция арендного пула, превращающая объект в доходный актив в отсутствие владельца.

Шатти-эль-Курум, Маскат и Muscat Bay следуют той же логике на побережье: туристическая инфраструктура повышает стоимость земли и ставки краткосрочной аренды в прилегающих районах. Джабаль-эль-Ахдар находится на более раннем этапе этого цикла — именно поэтому цифру роста турпотока в 13% стоит отслеживать уже сейчас, а не после официального объявления об ITC.

На что обращать внимание

Сигналы от властей

Министерство наследия и туризма Омана публично заявило о намерении расширить внутреннее туристическое предложение страны в рамках Vision 2040. Аль-Дахилия — мухафаза, где расположены форт Низва, каньон Джабаль-Шамс и Джабаль-эль-Ахдар, — чаще других упоминается в этом контексте. Присвоение статуса ITC горному курортному проекту стало бы значимым событием для цен на недвижимость в регионе.

Защита покупателей при покупке на стадии строительства

Если девелопер запустит проект на стадии строительства в районе Джабаль-эль-Ахдар или поблизости, оманское законодательство обязывает его хранить депозиты покупателей на счёте эскроу под государственным надзором и перечислять средства только по факту подтверждённого выполнения этапов строительства. Эта защита распространяется на всех покупателей — как граждан Омана, так и иностранцев, приобретающих недвижимость через ITC. Всегда проверяйте регистрацию эскроу до перевода средств.

Риск сезонности

Рост числа посетителей в первом полугодии на 13% — обнадёживающий сигнал, однако привлекательность горы сосредоточена примерно в пяти месяцах года. Если вы рассчитываете арендную доходность, закладывайте реалистичный уровень заполняемости на все двенадцать месяцев, а не только на период фестиваля и летнего пика. Консервативная оценка для управляемого шале в горном туристическом направлении — 55–65% годовой заполняемости; любые более высокие показатели должны подкрепляться верифицируемыми сопоставимыми данными от оператора.

Практический вывод

Если вы гражданин Омана, Джабаль-эль-Ахдар уже сейчас представляет реальный интерес для покупки земли или недвижимости: растущий туристический поток формирует устойчивый спрос на краткосрочную аренду. Если вы иностранный гражданин, гора пока закрыта для фриhold-владения — однако 13%-ный рост турпотока, укрепляющийся региональный авторитет Фестиваля роз и опыт Омана по превращению популярных туристических зон в инвестиционные территории со статусом ITC делают это направление достойным места в вашем списке наблюдения. В ожидании этого момента устоявшийся рынок ITC в Маскате предлагает проверенную правовую базу и сопоставимую доходность, привязанную к туристическому потоку.

Источник: Times of Oman