Канатная дорога в Муттрахе: что это значит для рынка недвижимости Маската

Проект канатной дороги в Муттрахе — это осознанный шаг властей по превращению самой исторической набережной Маската в круглогодичный туристический центр. А это напрямую влияет на стоимость недвижимости в прилегающих районах.

Что такое канатная дорога в Муттрахе

По проекту канатная дорога свяжет набережную корниш в Муттрахе с горным хребтом, замыкающим район с тыла. Пассажиры смогут с высоты птичьего полёта увидеть гавань доу, старый сук и Оманское море. Именно такие объекты — стационарные, возведённые при государственной поддержке, с постоянным присутствием на карте — становятся катализаторами, меняющими траекторию развития рынка недвижимости целого района.

Муттрах и без того входит в число самых посещаемых районов Маската. На корниш приходят пассажиры круизных лайнеров, в сук — туристы на один день, в форт — любители истории. Чего не хватало этому месту — так это причины задержаться на ночь или вернуться снова. Канатная дорога меняет расчёт: она добавляет яркий, фотогеничный опыт, способный конкурировать с аналогичными объектами по всему региону Персидского залива и за его пределами.

Почему туристическая инфраструктура двигает цены на недвижимость

В Омане связь между туристической инфраструктурой и стоимостью жилья хорошо прослеживается на примере районов, уже прошедших этот цикл.

Когда государство вложило средства в марину и пляжный клуб в Muscat Bay, цены на квартиры в этой зоне ITC отреагировали ростом. После благоустройства набережной в Shatti Al Qurum арендные ставки на торговые площади вдоль пляжа подтянулись в течение 12–18 месяцев. Схема повторяется: общественная инфраструктура увеличивает поток людей, поток людей повышает спрос на гостиничные услуги, спрос на гостиничные услуги усиливает интерес к краткосрочной аренде жилья, а доходность от краткосрочной аренды привлекает инвесторов.

Муттрах находится в самом начале этого цикла. Канатная дорога ещё не построена — а значит, недвижимость в прилегающих районах пока оценивается без туристической надбавки.

Вопрос ITC: могут ли иностранцы купить жильё рядом с Муттрахом?

Это первый практический вопрос, который задаёт большинство иностранных покупателей. Сам Муттрах не является интегрированным туристическим комплексом (ITC), поэтому право собственности в формате фрихолд для граждан других стран в историческом жилом фонде района недоступно. Однако в нескольких минутах езды расположены зоны с соответствующим статусом ITC.

Yiti, Muscat — примерно в 15 км к юго-востоку от Муттраха вдоль прибрежной дороги — активно развивающаяся зона ITC. Здесь то же сочетание гор и моря, которое делает Муттрах таким живописным, и этот район выиграет от любого общего роста туристической привлекательности Маската. Схожим образом AIDA, Muscat на полуострове Йити предлагает фрихолд-апартаменты в зоне ITC с видом на море и близостью к южному побережью столицы.

Тем, кто хочет быть как можно ближе к самому Муттраху, стоит следить за расширяющимся перечнем зон, которые власти мухафазы Маскат присваивают статус ITC: в рамках инициативы Sorouh список территорий с правом фрихолд-собственности планомерно пополняется с 2022 года.

Ключевые правила ITC

• Полное право собственности в формате фрихолд доступно гражданам любой страны внутри зоны ITC.
• Налог на недвижимость — 0% для всех владельцев в Омане.
• Доход от аренды облагается налогом по ставке 12% — учитывайте это при расчёте доходности.
• Покупка на стадии строительства внутри ITC требует наличия у застройщика эскроу-счёта в соответствии с требованиями Министерства жилищного строительства и градостроительства. Всегда проверяйте регистрацию эскроу до перевода средств.

Проекты, заслуживающие внимания

Eagle Hills — абу-дабийский застройщик, работающий в Омане, — имеет подтверждённый опыт создания многофункциональных ITC-комплексов, где жилые объекты сочетаются с гостиничными активами. Именно такая модель выигрывает от туристических инфраструктурных импульсов вроде канатной дороги в Муттрахе.

Проект Marriott Residences AIDA на полуострове Йити — наглядный пример этой модели: брендированные резиденции внутри ITC под управлением гостиничного оператора с изначально заложенной возможностью получения дохода от краткосрочной аренды. Когда туристический поток в Маскат растёт — а канатная дорога в Муттрахе внесёт в это свой вклад — брендированные резиденции с договорами гостиничного управления, как правило, первыми фиксируют рост заполняемости.

О чём говорят цифры

Рынок жилой недвижимости Маската демонстрирует умеренный рост цен без спекулятивных скачков. Строящиеся апартаменты в прибрежных зонах ITC торгуются в диапазоне OMR 600–1 100 за sqm в зависимости от уровня отделки, этажа и надбавки за вид на море. Готовые объекты с подтверждённой историей аренды стоят на 10–15% дороже сопоставимых предложений на стадии строительства.

Валовая доходность от краткосрочной аренды в хорошо управляемых ITC-объектах Маската составляет, по имеющимся данным, 6–8% годовых до вычета 12% налога у источника на доход от аренды. В годы высокой заполняемости чистая доходность достигает 5–7% — конкурентный показатель на фоне сопоставимых прибрежных рынков региона.

После ввода в эксплуатацию такого туристического якоря, как канатная дорога в Муттрахе, заполняемость отелей Маската, вероятно, вырастет — а это, в свою очередь, укрепит позиции краткосрочной аренды апартаментов по всей мухафазе.

Честный взгляд на компромиссы

Исторический облик Муттраха — одновременно его главное достоинство и ограничивающий фактор. Плотная городская застройка, здания-памятники и узкие переулки делают масштабное жилое строительство непосредственно в Муттрахе маловероятным. Покупателям, мечтающим о квартире с видом на корниш прямо в Муттрахе, придётся столкнуться с крайне ограниченным предложением — и к тому же, как правило, недоступным для иностранных граждан по действующим правилам ITC.

Инвестиционный тезис, таким образом, носит косвенный характер: купить объект в ближайшей зоне ITC, воспользоваться туристическим ростом, который инфраструктурные улучшения в Муттрахе генерируют для всего рынка Маската, и держать актив в среднесрочной перспективе (3–7 лет) по мере того, как туристические цели Vision 2040 будут увеличивать поток гостей.

Целевой показатель Омана — 11,7 млн туристов к 2040 году — требует именно таких знаковых объектов, каким является канатная дорога в Муттрахе. Если проект будет реализован в срок, районы, расположенные ближе всего к историческому центру Маската, — и доступные иностранным покупателям зоны ITC — окажутся в числе главных бенефициаров.

Источник: Times of Oman