Фонды недвижимости Омана достигли OMR 1,2 млрд: что это значит для вас

За один год капитал фондов недвижимости и инвестиционных фондов Омана почти удвоился — достигнув OMR 1,2 миллиарда в 2025 году против OMR 630,8 миллиона годом ранее. Рост на 89,9% свидетельствует о структурном сдвиге в том, как деньги приходят на оманский рынок недвижимости.

Эта цифра важна и для иностранного покупателя, впервые присматривающегося к квартире в Muscat Bay, и для оманской семьи, обдумывающей переезд в жильё получше. Институциональный капитал такого масштаба не просто отражает уверенность рынка — он активно формирует предложение, ценообразование и качество новых объектов.

Что на самом деле говорит цифра OMR 1,2 млрд

Капитал фонда — это не то же самое, что объём сделок. Речь идёт о средствах, официально объединённых, зарегистрированных и направленных в активы недвижимости под надзором Комиссии по рынку капитала (CMA) Омана. Когда этот пул почти удваивается за двенадцать месяцев, как правило, происходит сразу три вещи:

• Лицензируются новые фонды. На рынок выходит всё больше управляющих компаний, делающих ставку на стабильность регуляторной среды Омана.
• Действующие фонды привлекают дополнительные транши. Инвесторы, уже вложившие капитал, наращивают позиции.
• Розничный и институциональный спрос сближаются. Небольшие инвесторы, прежде покупавшие отдельные юниты, теперь входят в рынок через структурированные инструменты ради диверсификации.

Для покупателя это важно вот почему: институциональные деньги, как правило, идут в проекты с чистым титулом, прозрачным управлением и профессиональным менеджментом — именно те характеристики, которые защищают стоимость при перепродаже.

Политический контекст: Vision 2040 и инициатива Sorouh

Подобный приток капитала не возникает на пустом месте. Стратегия Vision 2040 прямо называет недвижимость и туризм опорными направлениями диверсификации экономики за пределы нефтяных доходов. Инициатива Sorouh — государственная программа стимулирования доступного жилья и инвестиций — снизила барьеры для структурированных инструментов в сфере недвижимости, упростив управляющим компаниям вложения в жилые и многофункциональные проекты.

CMA также ужесточила требования к эскроу при продажах на стадии строительства, что дало неожиданный положительный эффект: застройщики, способные соответствовать этим стандартам, привлекают больше институционального соинвестирования — профиль риска у них чище. Если вы покупаете строящийся объект в Омане, ваши платежи на регулируемый эскроу-счёт защищены законом — и этот факт управляющие фондами учитывают при оценке рисков.

Куда направляется институциональный капитал

Фонды не инвестируют хаотично. Судя по географии лицензированных Интегрированных туристических комплексов (ITC) — правовой структуры, позволяющей иностранным гражданам владеть недвижимостью в полную собственность, — институциональный капитал концентрируется в нескольких ключевых коридорах.

Прибрежная полоса Маската

Muscat Bay и Shatti Al Qurum остаются наиболее ликвидными субрынками. Квартиры здесь переходят из рук в руки достаточно часто, чтобы фонд мог просчитать стратегию выхода. Цены в устоявшихся зонах ITC вдоль этого коридора держатся стабильно: однокомнатные юниты стоят от OMR 55 000 до OMR 90 000 в зависимости от отделки и этажа.

Aida и южный коридор Маската

AIDA, Muscat — масштабный ITC-проект на скалистом побережье к югу от столицы. Его мастер-план с полем для гольфа, марино и управляемой гостиничной инфраструктурой — именно тот тип актива, который предпочитают фонды недвижимости: единый застройщик, профессиональное управление общими зонами и встроенная программа арендного менеджмента. Виллы и таунхаусы здесь привлекают как конечных покупателей, так и фондовых аллокаторов, ориентированных на доходность.

Yiti: перспективная ставка

Yiti, Muscat расположен примерно в 25 км к юго-востоку от центра Маската и предназначен для масштабного курортного и жилого освоения. По стадии развития он уступает Aida и Muscat Bay — а значит, предлагает более высокий потенциал роста, но и более длительный горизонт удержания. Такой профиль риска и доходности подходит фонду с горизонтом 7–10 лет, а не частному покупателю, которому нужна ликвидность через три года.

Налоговая среда: дополнительный аргумент

В Омане действует ставка 0% по налогу на доходы физических лиц и 0% по налогу на владение недвижимостью. Доход от аренды облагается по ставке 12% для неосвобождённых юридических лиц, однако частные арендодатели-физлица, как правило, не подпадают под ту же ставку — уточните свою структуру у местного налогового консультанта. Оман не взимает налог у источника с дохода от аренды жилой недвижимости. На арендную плату начисляется муниципальный налог 3%, при покупке уплачивается сбор за передачу права собственности 3% в пользу Министерства жилищного строительства и городского планирования, а с 1 января 2028 года вводится подоходный налог 5% — уточните свою ситуацию у оманского налогового консультанта до покупки.

Налога на прирост капитала при продаже недвижимости для физических лиц нет — это весомое преимущество по сравнению с такими рынками, как ОАЭ (где взимаются муниципальные сборы) или европейскими юрисдикциями с полноценным режимом налогообложения прироста капитала.

Что это означает, если вы покупаете сейчас

Рост капитальной базы фондов оказывает на частных покупателей два разнонаправленных эффекта.

1. 01Давление на рост цен в премиальных зонах ITC. Когда фонды конкурируют за одни и те же юниты с правом полной собственности, запрашиваемые цены укрепляются. Если вы следите за конкретным проектом в ожидании снижения, макросигнал однозначен: институциональные покупатели не ждут.

1. 01Более качественное управление комплексами. Фонды, владеющие блоками юнитов в одном проекте, финансово заинтересованы в профессиональном управлении, ухоженных общих зонах и прозрачном учёте сервисных сборов. Это повышает уровень жизни всех резидентов, а не только арендаторов фонда.

Практический вывод: если вы иностранный покупатель с горизонтом 3–5 лет, окно для входа до того, как институциональное ценообразование полностью переоценит премиальные ITC-активы, сужается. Если вы оманская семья, покупающая жильё для себя, тот же институциональный интерес подтверждает долгосрочную ценность районов, которые вы уже рассматриваете.

Регуляторные гарантии, которые нужно знать

Все фонды недвижимости, работающие в Омане, лицензированы и находятся под надзором Комиссии по рынку капитала. По строящимся объектам платежи покупателей должны храниться на эскроу-счёте, регулируемом CMA, и перечисляться застройщику только по подтверждённым этапам строительства. Эта система в сочетании с обязательной регистрацией проектов означает, что капитал, проходящий через фонды, подвергается более строгому контролю, чем при частной двусторонней сделке.

Для иностранных покупателей статус ITC — это законный путь к полному праву собственности. Каждый проект, предлагаемый гражданам других государств, должен иметь официальный номер лицензии ITC; всегда проверяйте его до подписания договора бронирования.

---

Источник: Times of Oman