طريق الأنصب–الجفنين: ماذا يعني اكتمال 90% من المشروع لسوق العقارات؟

اكتمل طريق الأنصب–مصنع الإسمنت–الجفنين المزدوج بنسبة 90%، وإن كنت تدرس شراء عقار سكني أو قطعة أرض في شمال غرب مسقط، فإن هذا الرقم وحده كافٍ لأن يضع هذا المحور في مقدمة قائمة اهتماماتك.

الإنفاق على البنية التحتية يُعدّ من أكثر المؤشرات الاستباقية موثوقيةً في رصد حركة أسعار العقارات بعُمان. فحين يتحوّل طريق مزدحم ذو اتجاه واحد إلى طريق مزدوج بحارات متعددة، تتقلّص أوقات التنقل، وتتحسّن الخدمات اللوجستية، وترتفع قيم الأراضي في الأحياء المحيطة بصورة شبه حتمية. ومشروع الأنصب–الجفنين نموذج كلاسيكي لهذه الديناميكية وهي تتكشّف أمامنا في الوقت الراهن.

تفاصيل المشروع

بلدية مسقط هي الجهة المنفّذة للمشروع، الذي يقضي بتحويل الطريق القائم الرابط بين الأنصب ومصنع الإسمنت وصولاً إلى الجفنين إلى طريق مزدوج بحارتين في كل اتجاه، يفصل بينهما جزيرة وسطى. وبنسبة إنجاز بلغت 90%، فإن الأعمال المدنية الرئيسية — من حفر وردم وأسفلت وصرف صحي وأسس إنارة — باتت في معظمها منجزة، فيما تشمل النسبة المتبقية أعمال التشطيب والإشارات المرورية والتشجير.

يمتد هذا المحور في اتجاه شمال غرب مسقط، ليربط الأحياء السكنية الراسخة بمناطق ظلّت تاريخياً تعاني من ضعف الطاقة الاستيعابية للطرق. وحين يُفتح للحركة المرورية، سيوفّر بديلاً أسرع وأكثر أماناً من المسارات الحالية التي تتكدّس عند الاختناقات المرورية قرب تقاطع مصنع الإسمنت.

لماذا يهمّ هذا المشروع المشترين الآن؟

نافذة ما قبل الاكتمال تُوشك على الإغلاق

أسواق العقارات المجاورة للمشاريع الكبرى تسير وفق منحنى متوقع: ترتفع الأسعار بحدة فور الإعلان عن المشروع، ثم تتسارع كلما اقترب موعد الافتتاح، لتستقر بعد ذلك حين تزول علاوة المخاطرة المرتبطة بعدم اليقين. وعند نسبة إنجاز 90%، نحن في المرحلة الأخيرة من هذا التسارع. المشترون الذين يتحركون قبل قطع الشريط يحصدون عادةً مكاسب أكبر ممن ينتظرون افتتاح الطريق.

قطع الأراضي على امتداد المحور

الأراضي السكنية في منطقتي الأنصب والجفنين كانت تاريخياً تُباع بأسعار أقل من الأحياء الأكثر مركزية في مسقط، ويعود ذلك جزئياً إلى عبء التنقل. والطريق الأسرع والأوسع يُخفّف هذا العبء مباشرةً. توقّع أن تتجه أسعار القطع — التي تتراوح حالياً بشكل عام بين OMR 35 وOMR 80 لكل sqm بحسب الموقع والتصنيف — نحو الحد الأعلى من هذا النطاق مع افتتاح الطريق.

الطلب على الفلل والشقق

يهيمن على محور الشمال الغربي سوق الفلل والمنازل المتصلة، وهو سوق يحظى بإقبال واسع من الأسر العُمانية الراغبة في الانتقال من مساكن قديمة، ومن الأسر الوافدة الباحثة عن مساحات أرحب مما تتيحه عادةً أحياء مسقط المركزية. وتحسّن الاتصال بمركز المدينة ومطار مسقط الدولي — الواقع في الربع الشمالي الغربي ذاته تقريباً — يجعل المنطقة أكثر جاذبية للمجتمعات الوافدة من دول الخليج والهند، التي تُشكّل شريحة مهمة من الطلب الإيجاري في مسقط.

البنية التحتية في مسقط: الصورة الأشمل

هذا المشروع ليس معزولاً عن سياقه. فبلدية مسقط تُنفّذ منظومة متكاملة من تطوير شبكة الطرق في العاصمة، ضمن محور الاستثمار في البنية التحتية المندرج في إطار Vision 2040. وقد وجّهت مبادرة Sorouh — البرنامج الحكومي لتحفيز البناء السكني وتعزيز تملّك المساكن — الطلبَ نحو قطع الفلل متوسطة المستوى التي تهيمن على محور الأنصب–الجفنين تحديداً.

وللاستئناس بما تبدو عليه التنمية المرتبطة بالبنية التحتية في الشريحة الراقية من سوق مسقط، يبقى Al Mouj Muscat هو المعيار المرجعي: مجمع سياحي متكامل (ITC) أُنجزت فيه شبكات الطرق والمرسى والمرافق قبل طرح الوحدات السكنية للبيع، وشهدت قيمه العقارية ارتفاعاً متواصلاً منذ ذلك الحين. محور الشمال الغربي ليس ITC — إذ تقتصر حقوق التملّك الكامل للأجانب على المناطق المصنّفة ITC — غير أن المنطق القائم على تقديم البنية التحتية أولاً هو ذاته.

إن كنت مشترياً أجنبياً يبحث تحديداً عن سند تملّك حر، فإن أقرب مناطق ITC ذات الصلة للاستكشاف هي AIDA، مسقط ويتي، مسقط على الساحل الجنوبي الشرقي، وشاطئ القرم، مسقط على الواجهة البحرية الشمالية. وضمن هذه المناطق، تتيح مشاريع من قبيل Marriott Residences AIDA التملّك الكامل للأجانب في إطار نظام ITC.

ما يجب أن يعرفه المشترون الأجانب عن قواعد التملّك

الأنصب والجفنين ليستا ضمن المناطق المصنّفة ITC. وهذا يعني:

• المواطنون العُمانيون ومواطنو دول الخليج يحق لهم شراء الأراضي والعقارات بحرية تامة.
• الرعايا الأجانب من غير دول الخليج لا يحق لهم التملّك الحر في هذه المناطق وفق القانون المعمول به حالياً. إن كنت مشترياً هندياً أو أوروبياً أو من أي جنسية أخرى خارج دول الخليج، فإن سبيلك إلى هذا المحور يمر عبر عقد إيجار طويل الأمد (مساطحة)، أو من خلال هيكل شركات — وكلا الخيارين ينطوي على تعقيدات قانونية تستوجب الاستعانة بمستشار قانوني عُماني مرخّص قبل الالتزام بأي قرار.
• الوضع الضريبي يظل جذاباً بصرف النظر عن الجنسية: تفرض عُمان ضريبة دخل شخصية بنسبة 0% وضريبة عقارية بنسبة 0%. أما دخل الإيجار فيخضع لضريبة استقطاع بنسبة 12% للمقيمين خارج البلاد.

إن كان التملّك الحر للأجانب هو أولويتك، فركّز على مناطق ITC. أما إن كنت أسرة عُمانية أو مواطناً خليجياً يتطلع إلى محور الشمال الغربي للسكن الخاص أو الاستثمار الإيجاري المحلي، فإن تحسّن البنية التحتية يجعل هذه اللحظة فرصة حقيقية تستحق التحرك.

قائمة التحقق قبل الشراء

1. 01تأكّد من التصنيف التخطيطي مباشرةً مع بلدية مسقط — فالقطع السكنية والتجارية ومتعددة الاستخدامات متجاورة في هذا المحور.
2. 02تحقق من توافر الخدمات — تتفاوت توصيلات المياه والكهرباء والصرف الصحي من قطعة إلى أخرى؛ فليس كل أرض مجاورة لطريق جديد مزوّدة بالبنية التحتية للمرافق.
3. 03ضمان الحساب الأمين للمشاريع على الخارطة — إن كنت تشتري في مشروع قيد الإنشاء لا قطعة أرض خاماً، يُلزم القانون العُماني المطوّرَ بإيداع دفعاتك في حساب ضمان مرخّص. اطلب الاطلاع على وثيقة تسجيل الحساب قبل التوقيع على أي شيء.
4. 04سند الملكية (السند) — أصرّ على إجراء بحث نظيف في سند الملكية عبر وزارة الإسكان والتخطيط العمراني قبل إتمام الصفقة.
5. 05الجدول الزمني لاكتمال الطريق — عند 90%، المشروع قريب من نهايته، لكن تأكّد من تاريخ التسليم المتوقع مع بلدية مسقط قبل أن تبني حسابات العائد على افتراض افتتاح الطريق.

مشروع ازدواجية طريق الأنصب–الجفنين تحسينٌ ملموس وقابل للقياس لمنطقة طالما كانت مُقيَّمة بأقل من قيمتها الحقيقية. وعند نسبة إنجاز 90%، الوقت المناسب للبحث الجاد هو الآن — لا بعد حفل الافتتاح.

المصدر: Times of Oman