عقارات البريمي: فرص استثمارية ينبغي أن تعرفها

عقارات البريمي: فرص استثمارية ينبغي أن تعرفها

ثمة ثلاثة أسباب جوهرية تجعل محافظة البريمي جديرةً بالاهتمام: طلبٌ عابر للحدود يأتي من مشترين إماراتيين باتوا خارج متناول أسعار العين، وعوائد إيجارية إجمالية تتجاوز متوسطات مسقط بنقطة إلى نقطتين مئويتين في الشرائح السكنية المقارنة، فضلاً عن مساعٍ حكومية في التخطيط الحضري لم تنعكس بعد على قيم الأراضي. وقد أفضى نقاش رسمي حديث إلى وضع هذه الفرص على الأجندة الرسمية — وفيما يلي ما يحتاج المشترون والمستثمرون إلى معرفته قبل اتخاذ أي خطوة.

استضافت المديرية العامة للإسكان والتخطيط العمراني في محافظة البريمي ندوةً بعنوان "محافظة البريمي: بوابة الاستثمار والتطوير العمراني"، جمعت المخططين والمسؤولين المحليين وممثلي القطاع الخاص لرسم ملامح مسيرة النمو في المحافظة. ولمن يتابع سوق العقارات في عُمان، فإن الإشارات الصادرة عن البريمي تستحق دراسةً متأنية.

ما الذي يميّز البريمي عن سائر الأسواق العُمانية؟

تقع محافظة البريمي على الحدود الشمالية الغربية لعُمان، متاخمةً مدينة العين الإماراتية. وهذا الموقع الجغرافي هو ميزتها الكبرى بلا منازع؛ إذ تُشكّل المحافظة معبراً برياً للبضائع والعمالة والأسر المتنقلة بين البلدين، مما يولّد طلباً مستداماً على السكن والتجزئة والمساحات التجارية، وهو طلبٌ لا تحظى به معظم المدن العُمانية الداخلية.

خلافاً للمراكز الساحلية كـAl Mouj Muscat أو مجمعات السياحة المتكاملة (ITC) المتمركزة حول Muscat Bay، لا يقوم الطلب في البريمي على السياحة أو المقومات المعيشية الفاخرة، بل على الجدوى الاقتصادية — القرب من الإمارات، وأسعار الأراضي المعقولة قياساً بمسقط، وتنامي السكان المحليين الذين يحتاجون إلى مساكن الآن.

الطلب العابر للحدود: ميزة هيكلية راسخة

دأبت الأسر ذات الجذور الممتدة على جانبَي الحدود العُمانية الإماراتية على استئجار العقارات وتملّكها في البريمي بوصفها بديلاً اقتصادياً عن العين. تتراوح إيجارات الشقق السكنية في البريمي بين OMR 150 و250 شهرياً للوحدة المكونة من غرفتين، في حين ارتفعت أسعار الوحدات المماثلة في العين إلى 4,500–6,000 درهم شهرياً (ما يعادل نحو OMR 450–600) في أعقاب الارتفاع الحاد الذي شهده سوق أبوظبي خلال العامين الماضيين. وقد اتسع هذا الفارق السعري ليقترب من الضعف على أساس الإيجار الشهري، مما يجعل المحافظة وجهةً جاذبة لمشتري دول مجلس التعاون الخليجي الراغبين في تنويع محافظهم العقارية دون تحمّل تكاليف الدخول إلى مسقط.

أما على صعيد التملّك، فقد تداولت قطع الأراضي السكنية المجهّزة في البريمي بنطاق OMR 25–45 للـ sqm في الدورات الأخيرة، مقارنةً بـ OMR 80–150 للـ sqm في أحياء مسقط الراسخة كالخوير وMadinat Sultan Qaboos — وهو فارقٌ يعكس خصم السيولة المنخفضة وطبيعة البنية التحتية في مرحلتها الأولى.

ماذا تعني ندوة التخطيط العمراني؟

النقاشات الاستثمارية التي تنظّمها الحكومة في عُمان ليست مجرد مناسبات بروتوكولية؛ فهي عادةً ما تسبق تحديثات التقسيم الإداري وقرارات الإنفاق على البنية التحتية وتغييرات تصنيفات استخدام الأراضي التي تفتح آفاقاً جديدة للتطوير. ومشاركة المديرية العامة للإسكان والتخطيط العمراني تُشير إلى أن البريمي باتت تُدمَج رسمياً في استراتيجية التطوير الحضري الشاملة لعُمان في إطار Vision 2040 ومبادرة Sorouh، البرنامج الحكومي الرائد لتحفيز قطاع العقارات السكنية.

توفّر Sorouh حزم تمويل عقاري مدعومة للمواطنين العُمانيين، بسقوف قروض تبلغ OMR 60,000 لبناء المساكن وOMR 30,000 لشراء قطع الأراضي وفق معايير الأهلية المعتادة. وهذا السقف التمويلي ذو أهمية بالغة؛ إذ يرسم نطاقاً سعرياً يضبط المطوّرون الخاصون على أساسه منتجاتهم، وقد أسهم بالفعل في تحفيز المعروض السكني للشريحة المتوسطة في المحافظات خارج مسقط. فإن انضمت البريمي إلى هذا الإطار السياسي، فسيعني ذلك توفّر خط أكثر انتظاماً من قطع الأراضي المجهّزة وقاعدة جاهزة من المشترين المدعومين حكومياً — وهو ما يستقطب عادةً المطوّرين الخاصين الذين أحجموا سابقاً عن هذا السوق بسبب الغموض في البنية التحتية.

البنية التحتية: المتغيّر الحاسم

أشارت تقارير الندوة إلى مراجعة الفرص العمرانية في أرجاء المحافظة، وتقييم الثغرات القائمة في البنية التحتية. فالطرق والمرافق والخدمات البلدية هي المتطلبات الأساسية التي تحدد قدرة أي موقع على استيعاب الكثافة السكنية. وعلى المستثمرين متابعة الإعلانات اللاحقة المتعلقة بميزانيات البنية التحتية الصادرة عن وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، إذ تُمثّل تلك الالتزامات المؤشرَ الأوضح على المناطق التي ستشهد ارتفاعاً في قيمة الأراضي القابلة للبناء.

ما يحتاج المشترون الأجانب إلى معرفته

البريمي ليست حالياً ضمن مناطق ITC (مجمعات السياحة المتكاملة). بموجب القانون العُماني، لا يحق للأجانب تملّك العقارات بصورة حرة إلا في مناطق ITC المخصصة لذلك. وخارج هذه المجمعات — المتركّزة في مسقط وصلالة وعدد محدود من المشاريع الساحلية — يقتصر حق الأجانب على الإيجار طويل الأمد أو الاستثمار عبر شركة مسجّلة محلياً.

هذا لا يعني أن البريمي مغلقة أمام رأس المال الأجنبي، لكنه يستوجب إعادة النظر في استراتيجية الدخول. ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي، الذين يتمتعون بحقوق تملّك أوسع في عُمان مقارنةً بغيرهم من الأجانب، هم الأقدر على المشاركة المباشرة. أما المستثمرون من خارج دول المجلس المهتمون بالبريمي، فيُنصح بالحصول على استشارة قانونية عُمانية متخصصة قبل الالتزام بأي أموال.

وإن تطوّر الإطار التخطيطي للمحافظة — كما يوحي بذلك النقاش في الندوة — فلا يمكن استبعاد منح البريمي تصنيف ITC أو آلية مماثلة على المدى المتوسط. فعُمان سبق أن وسّعت نطاق أهلية ITC، والمدن ذات الاقتصاد الحدودي لديها مسوّغ سياسي واضح لاستقطاب الاستثمار السكني الأجنبي.

الوضع الضريبي

بالنسبة لمن يستطيع المشاركة، تُعدّ البيئة الضريبية في عُمان من الأكثر ملاءمةً في المنطقة: 0% ضريبة دخل شخصي، و0% ضريبة تملّك عقاري، مع ضريبة استقطاع بنسبة 12% على دخل الإيجار لغير العُمانيين. وقد رُصدت عوائد إيجارية إجمالية في المدن الثانوية كالبريمي تتراوح بين 7% و9% على الأصول السكنية، مقارنةً بـ 5–7% في مناطق ITC الراسخة في مسقط — غير أن السيولة (القدرة على إعادة البيع بسرعة) أدنى بكثير، وهو مقايضة ينبغي احتسابها في أي حساب للعائد.

البريمي مقارنةً بسوق ITC في مسقط

إن كنت مشترياً أجنبياً تقيس خياراتك، فالمقارنة مباشرة. توفّر مناطق ITC في مسقط — Al Mouj Muscat وMuscat Bay — حق التملّك الحر الكامل، ومرافق راسخة، وسوقاً لإعادة البيع أكثر سيولة. أما البريمي، فتقدّم حالياً أسعار دخول أدنى، وديناميكيات طلب عابرة للحدود، وتموضعاً مبكراً في سوق تسعى السياسات الحكومية بنشاط إلى تطويره.

إنهما رهانان مختلفان. مناطق ITC في مسقط تناسب المشترين الراغبين في إطار قانوني واضح ومقومات معيشية راقية وخيارات خروج معقولة. أما البريمي فتناسب المشترين — ولا سيما مواطني دول الخليج أو الأسر العُمانية — الذين يعرفون السوق المحلية جيداً، ويمتلكون أفقاً زمنياً أطول، ويقبلون انخفاض السيولة مقابل إمكانية عوائد أعلى وتحقّق مكاسب رأسمالية إن تجسّدت قصة التطوير العمراني.

ما الذي ينبغي متابعته لاحقاً؟

ثلاثة تطورات ستؤكد نضج الحالة الاستثمارية في البريمي:

1. 01إعلانات التقسيم الإداري الرسمية الصادرة عن وزارة الإسكان في أعقاب هذه الندوة — ترقّب إطلاق قطع أراضٍ مجهّزة أو تصنيفات مناطق سكنية جديدة.
2. 02تخصيصات ميزانية البنية التحتية في دورة الإنفاق البلدي القادمة التي تُسمّي مناطق البريمي تحديداً.
3. 03نشاط المطوّرين الخاصين — حين يبدأ مطوّرون عُمانيون أو خليجيون راسخون في الاستحواذ على احتياطيات أراضٍ في المحافظة، فذلك مؤشر موثوق على تحوّل الثقة المؤسسية.

إلى أن تظهر هذه الإشارات، يبقى البريمي سوقاً يستحق المتابعة الدقيقة أكثر من التحرّك الفوري. إن قرار الحكومة بعقد نقاش استثماري رسمي خطوةٌ أولى ذات دلالة — لكن في عالم العقارات، لا بد أن تعقب ندوات التخطيط أعمالُ البناء على أرض الواقع.

المصدر: Times of Oman