إنفاق 103 ملايين OMR على الطرق في محافظة الداخلية: ماذا يعني ذلك للعقارات؟

103 ملايين OMR على الطرق: ارتفاع قادم في قيم الأراضي وتنامٍ في الطلب الإيجاري بالداخلية

تنفّذ محافظة الداخلية — التي تضمّ نزوى وبهلاء وإزكي وسلسلة جبال الحجر — حزمةً من مشاريع الطرق والبنية التحتية تتجاوز قيمتها الإجمالية 103 ملايين OMR. وبالنسبة للمستثمرين العقاريين، فإن الدلالة المباشرة لهذا الإنفاق واضحة: قيم الأراضي في المدن الرئيسية بالمحافظة مرشّحة لإعادة التسعير نحو الأعلى، فيما يتّجه الطلب الإيجاري — المدفوع بقطاعَي السياحة والعمالة الحكومية — نحو مزيد من التعمّق. وإنفاق البنية التحتية بهذا الحجم يُعدّ من أكثر المؤشرات الاستباقية موثوقيةً في الأسواق العقارية، والداخلية تتلقّاه دفعةً واحدة.

الطرق تُقلّص أوقات التنقّل، وتفتح أراضيَ كانت بعيدة عن متناول المطوّرين، وتجذب المستأجرين التجاريين، وتُرسل إشارة ثقة حكومية بمستقبل المنطقة على المدى البعيد. ولمن يرصد السوق العقاري العُماني خارج مسقط، فإن رقم 103 ملايين OMR يُشير مباشرةً إلى الموجة القادمة من خلق القيمة.

---

ما الذي يشمله هذا الإنفاق البالغ 103 ملايين OMR؟

يرتكز برنامج المحافظة على تعزيز الربط الطرقي بين المدن والWilayat عبر الداخلية، بما في ذلك المحاور التي تربط نزوى — القلب التجاري والثقافي للمنطقة — بالمجتمعات المحيطة بها. ويعالج الاستثمار شقَّين متكاملَين: إنشاء طرق جديدة وتطوير الروابط القائمة، مما يُحسّن الوصول إلى مناطق ظلّت تاريخياً بعيدة عن ممرات النقل الحديثة.

أبرز الانعكاسات على المستثمرين العقاريين:

• تقليص أوقات التنقّل بين مدن الداخلية وطريق مسقط–نزوى السريع، مما يجعل الداخلية خياراً أكثر جدوى للمقيمين الذين يعملون في العاصمة بدوام جزئي.
• تحسين الوصول اللوجستي للقطع التجارية والصناعية الخفيفة في مناطق الأعمال المتنامية بنزوى.
• تطوير مسارات السياحة التي تُغذّي مباشرةً الطلب على الإيجار قصير الأمد حول جبل الأخضر وجبل شمس — وجهتان تستقطبان أعداداً متزايدة من الزوّار الدوليين.

---

لماذا تبرز الداخلية وجهةً عقارية صاعدة؟

تؤدّي نزوى بالفعل دور العاصمة الاقتصادية للمناطق الداخلية العُمانية؛ إذ تحتضن مستشفىً إقليمياً ومرافق تابعة لجامعة السلطان قابوس وسوقاً رئيسياً وممراً تجارياً في طور التوسّع. وتتراوح أسعار قطع الأراضي السكنية في نزوى حالياً بين 25 و55 OMR للـ sqm بحسب الموقع والواجهة الطرقية، مقارنةً بـ 120–250 OMR للـ sqm للقطع المخدومة المماثلة في الأحياء الضاحوية بمسقط — وهذا الفارق يعكس مرحلة السوق المبكّرة لا ضعفاً جوهرياً في الطلب. أما الفلل المفروشة الموجّهة للسياحة والعمالة الحكومية في نزوى، فتحقّق عوائد إجمالية تتراوح بين 7% و9%، مدعومةً بأسعار دخول منخفضة وإشغال منتظم عبر منصات الإيجار قصير الأمد.

مضاعف السياحة

يستقطب جبل الأخضر وجبل شمس معاً أعداداً متنامية من الزوّار؛ وقد رصد المركز الوطني للإحصاء والمعلومات في عُمان أكثر من 3.5 ملايين زيارة سياحية محلية ودولية إلى محافظة الداخلية عام 2022، استأثرت الوجهات الجبلية بحصة وافرة منها. وتصبّ تحسينات الطرق المندرجة ضمن هذا البرنامج مباشرةً في صالح مسارات الوصول إلى كلتا الوجهتين. ولأصحاب الشاليهات والمزارع والشقق المؤجّرة قصيراً في ممر نزوى–الحمراء، تعني الطرق الأفضل معدلات إشغال أعلى وموسماً ميتاً أقصر.

فرصة حزام الضواحي

يضع طريق مسقط–نزوى السريع نزوى على بُعد نحو 90 دقيقة من العاصمة في ظروف السير الاعتيادية. ومع امتداد تطوير الطرق إلى Wilayat ثانوية كإزكي ومناح وبهلاء، يغدو ظهور ديناميكية حزام الضواحي أمراً واقعياً — على غرار ما دفع الطلب على العقارات الضاحوية في مدن الخليج قبل عقد من الزمن. وتتوفّر قطع الأراضي في إزكي وبهلاء حالياً بأسعار تبدأ من 15–30 OMR للـ sqm، وهو ما يعكس موقعها المبكّر في دورة البنية التحتية. والمستثمرون الذين يتحرّكون مبكّراً نحو قطع جيّدة الموقع في هذه المدن يضعون أنفسهم في مقدّمة منحنى إعادة التسعير.

---

قواعد التملّك: ما يحتاج المشترون الأجانب معرفته

لا تحتضن الداخلية حتى الآن أيّ ITC (مجمع سياحي متكامل) — وهو الإطار القانوني الذي يتيح لغير العُمانيين تملّك العقارات بصورة حرّة. وهذا يعني أن المستفيدين المباشرين من هذه القصة الاستثمارية هم في الوقت الراهن المواطنون العُمانيون ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي، الذين لا يواجهون أيّ قيود على التملّك في أيّ مكان بالبلاد.

أما المستثمرون الأجانب من الهند وأوروبا وروسيا، فأمامهم مسار غير مباشر لكنه حقيقي:

1. 01عقارات ITC في مسقط تستفيد من تحسّن الربط الإقليمي. فداخلية أكثر يُسراً في الوصول ترفع جاذبية مسقط قاعدةً للإقامة، مما يدعم الطلب على وحدات ITC في المجمعات الراسخة بالعاصمة.
2. 02ترقّب توسّع ITC. إن مبادرة Sorouh — البرنامج الحكومي للتطوير العقاري الرامي إلى إنجاز مشاريع سكنية وسياحية وتجارية متكاملة تتوافق مع Vision 2040 — تواصل تدريجياً توسيع تصنيفات ITC لتشمل محافظات جديدة. وقد يكون الاستثمار في البنية التحتية بالداخلية مقدّمةً لمثل هذا التصنيف.
3. 03الاستثمار التجاري والضيافي في الداخلية قد يكون متاحاً عبر هياكل الشركات — استشر محامياً عُمانياً مرخّصاً قبل المضيّ قُدُماً.

---

المشهد الضريبي لا يزال جذّاباً

تفرض عُمان 0% ضريبة دخل شخصي و0% ضريبة على العقارات. وتخضع إيرادات الإيجار لضريبة استقطاع بنسبة 12%، غير أن هذا ينطبق بالتساوي على جميع المحافظات. وبالنسبة للمستثمر الراغب في شراء عقار للإيجار في نزوى — مستهدفاً قاعدة المستأجرين المتنامية من المغتربين والعاملين الحكوميين — فإن حسابات صافي العائد مباشرة وشفّافة.

وتحظى المشتريات على الخارطة في عُمان بحماية لوائح الضمان الإلزامية: يتعيّن على المطوّرين إيداع دفعات المشترين في حسابات ضمان معزولة، ولا يُصرف منها إلا بعد التحقّق من بلوغ مراحل البناء المحدّدة. وهذه القاعدة سارية سواء اشتريت في مسقط أو في أيّ سوق ناشئ في الداخلية.

---

الأسئلة الشائعة

هل يستطيع الأجانب شراء عقارات في نزوى أو الداخلية؟ ليس بصورة مباشرة في الوقت الراهن. لا تمتلك الداخلية أيّ ITC (مجمع سياحي متكامل)، وهو الآلية القانونية الوحيدة التي تتيح لغير العُمانيين وغير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي تملّك العقارات بصورة حرّة في عُمان. ينبغي للمواطنين الأجانب متابعة إعلانات Sorouh ووزارة الإسكان بشأن أيّ تصنيف ITC مستقبلي في المحافظة. وفي المرحلة الراهنة، قد يُتيح الاستثمار التجاري عبر هيكل شركة عُمانية مرخّصة مساراً بديلاً — احرص على الحصول على استشارة قانونية متخصّصة قبل المضيّ قُدُماً.

من يحقّ له شراء أراضٍ في الداخلية الآن؟ لا يواجه المواطنون العُمانيون أيّ قيود. كما يحقّ لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي (المملكة العربية السعودية والإمارات والكويت والبحرين وقطر) شراء العقارات في جميع أنحاء عُمان دون الحاجة إلى تصنيف ITC.

ما اشتراط الضمان المطبّق على المشتريات على الخارطة في عُمان؟ تُلزم لوائح البيع على الخارطة في عُمان المطوّرين بإيداع جميع دفعات المشترين في حساب ضمان خاضع لإشراف حكومي، ولا تُصرف الأموال للمطوّر إلا بعد التحقّق الفعلي من إتمام مراحل البناء المحدّدة — لا مقدّماً. وينطبق هذا على جميع المحافظات ويوفّر حمايةً جوهرية للمشتري بصرف النظر عن موقع العقار.

كيف يؤثّر الاستثمار في الطرق على العوائد الإيجارية؟ تحسّن الوصول الطرقي يُقلّص المسافة الفعلية، مما يوسّع قاعدة المستأجرين المحتملين — إذ يصبح بمقدور مزيد من العمّال والسياح والمقيمين بدوام جزئي اعتبار الداخلية قاعدةً للإقامة. وقاعدة المستأجرين الأوسع تدعم معدلات الإشغال ونموّ الإيجارات على المدى البعيد. وتحقّق الوحدات المفروشة المؤجّرة قصيراً في نزوى حالياً عوائد إجمالية بين 7% و9%؛ والتحسينات المستدامة في البنية التحتية هي المحرّك الهيكلي الأرجح للحفاظ على هذا المستوى مع الارتفاع التدريجي في أسعار العقارات.

ما إجراءات العناية الواجبة قبل الشراء في سوق ناشئ كنزوى؟ تحقّق من تسجيل سند الملكية لدى وزارة الإسكان، وأكّد الواجهة الطرقية وتوصيلات المرافق لأيّ قطعة أرض، وراجع تصنيف التخطيط العمراني للWilayat، واستعن بمحامٍ عقاري عُماني مرخّص. وللعقارات الاستثمارية، راجع معاملات الإيجار المقارنة الفعلية — لا الأسعار المطلوبة — للتحقّق من افتراضات العائد.

---

كيف تقرأ هذا المشهد بوصفك مشترياً؟

إن كنت مواطناً عُمانياً أو من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي، فإن برنامج البنية التحتية في الداخلية إشارة قابلة للتنفيذ. لا تزال قطع الأراضي في نزوى وإزكي وبهلاء في متناول الجميع مقارنةً بـ مسقط — وفي بعض الحالات بأقل من ربع تكلفة الـ sqm — ويُرسل التزام الـ 103 ملايين OMR رسالةً واضحة بأن الحكومة تراهن على هذه المنطقة على المدى البعيد. والنافذة المتاحة قبل إعادة التسعير تضيق.

أما إن كنت مواطناً أجنبياً، فالخطوة الفورية هي متابعة إعلانات Sorouh ووزارة الإسكان بشأن أيّ توسّع لـ ITC في الداخلية، مع الاستفادة من الحضور المتنامي للمنطقة في تعزيز قرارك بشأن شراء وحدة ITC في مسقط — فداخلية أكثر يُسراً في الوصول تُقوّي الحجة الاستثمارية للبلاد بأسرها.

في كلتا الحالتين، بنية تحتية بهذا الحجم لا تُبنى في صمت. الداخلية تقول لك شيئاً.

---

المصدر: Times of Oman. نطاقات السعر للـ sqm هي تقديرات استرشادية مستندة إلى بيانات العروض المتاحة، وينبغي التحقّق منها لدى وكيل عقاري عُماني مرخّص قبل اتخاذ أيّ قرار شرائي.