Vision 2040 وعُمان الداخلية: ما الذي تعنيه خطط التنمية لمشتري العقارات؟

يتصاعد اهتمام المستثمرين العقاريين بمناطق عُمان الداخلية بصمت لافت. فقد استعرض منتدى التخطيط التنموي المنعقد في نزوى، عاصمة محافظة الداخلية، آليات تمكين الإدارات المحلية من إعداد خطط تنموية منظّمة تنسجم مباشرةً مع Oman Vision 2040. ولمن يترقّب الموجة القادمة من النمو العقاري في السلطنة، فإن هذا التطوّر يستحق التأمّل.

لماذا تستحق محافظة الداخلية ونزوى اهتمامك؟

تقع محافظة الداخلية على بُعد نحو 170 كيلومتراً جنوب غرب مسقط. وعاصمتها نزوى من أعرق مدن السلطنة تاريخاً: تحتضن قلعة مدرجة على قائمة اليونسكو، وسوقاً شهيرة، وتُشكّل بوابة جبال الحجر بما فيها هضبة جبل الأخضر ذات المناخ المعتدل. وقد شهدت المنطقة نمواً متواصلاً في أعداد السياح منذ أن ضخّت الحكومة استثماراتها في البنية التحتية للطرق الجبلية والمنتجعات البيئية مطلع العقد الثاني من الألفية الثالثة.

ما يُشير إليه منتدى نزوى هو تحوّل هيكلي جوهري: بدلاً من انتظار التوجيهات الوطنية من القمة إلى القاعدة، باتت الإدارات المحلية مزوّدةً بالأدوات والصلاحيات اللازمة لصياغة مخططاتها التنموية الخاصة. وهذا يعني أن قرارات تخصيص المناطق، وأولويات البنية التحتية، وأُطر استخدام الأراضي، ستُحدَّد بصورة متزايدة على مستوى المحافظة — بوتيرة أسرع وبما يتلاءم مع الواقع الاقتصادي المحلي.

بالنسبة للمشترين والمطوّرين، يعني التخطيط المحلي الأسرع تقليص الفترة الزمنية بين تخصيص الأرض والحصول على موافقة المشروع.

كيف تُشكّل Vision 2040 الطلبَ العقاري في عُمان الداخلية؟

تستهدف Oman Vision 2040 تنويع الاقتصاد بعيداً عن الهيدروكربونات، مع تحديد السياحة والزراعة والخدمات اللوجستية ركائزَ للنمو في المحافظات الداخلية. وتستوفي محافظة الداخلية هذه المعايير الثلاثة:

• السياحة: تستقطب قلعة نزوى وجبل الأخضر ووادي بني عوف ومسفاة العبريين مئات الآلاف من الزوار المحليين والدوليين سنوياً.
• الزراعة: تُنتج المحافظة نسبة كبيرة من التمور والرمان وماء الورد في السلطنة، فيما يبرز السياحة الزراعية قطاعاً فرعياً واعداً.
• اللوجستيات: يُتيح التوسّع المخطّط في محاور الطرق وممرات الشحن الرابطة بين مسقط والمناطق الداخلية فرصاً توزيعية واسعة.

يستهدف مبادرة Sorouh — البرنامج الوطني العُماني لتحفيز الاستثمار العقاري — المحافظاتِ خارج مسقط صراحةً بهدف توسيع نطاق السوق. وتُعدّ محافظة الداخلية من المناطق المرشّحة لزيادة التطوير السكني والسياحي في إطار هذا البرنامج.

ما الذي يعنيه هذا للمشترين الأجانب؟ قواعد ITC لا تزال سارية

إن كنت من غير العُمانيين وتفكّر في شراء عقار في نزوى أو غيرها من مناطق محافظة الداخلية، فالإطار القانوني هو ذاته المعمول به في سائر أنحاء السلطنة: لا يُسمح للأجانب بالتملّك الحرّ الكامل إلا داخل المجمّعات السياحية المتكاملة (ITC) المخصّصة لذلك. أما خارجها، فيحق للمقيمين الأجانب الحصول على حقوق انتفاع طويلة الأمد (تصل إلى 50 عاماً قابلة للتجديد) في مناطق بعينها، دون أن يمتلكوا سند الملكية الكاملة.

في الوقت الراهن، تتركّز غالبية المجمّعات السياحية المتكاملة المعتمدة حول مسقط، في مناطق كـخليج مسقط وAida، مسقط وشاطئ القرم، مسقط، إلى جانب مشاريع ساحلية في مواقع أخرى. وتمثّل مشاريع من قبيل Marriott Residences AIDA والحي المستدام في The Sustainable City – Yiti وThe Plaza في The Sustainable City – Yiti في منطقة Yiti، مسقط النموذجَ الحالي لفرص التملّك الحرّ المتاحة للأجانب ضمن إطار ITC.

لا تمتلك عُمان الداخلية حتى الآن مجمّعاً سياحياً متكاملاً مُعتمداً رسمياً. غير أن تمكين الإدارات المحلية من صياغة خططها التنموية — وهو المحصّلة الجوهرية لمنتدى نزوى — يُمثّل بالضبط نوع الخطوة الحوكمية التي تسبق عادةً تصنيف ITC. فتابع المستجدات عن كثب.

المشهد الضريبي: من أكثر بيئات الخليج جاذبيةً

بصرف النظر عن موقع العقار في السلطنة، تظل البيئة الضريبية تنافسية للغاية:

• 0% ضريبة دخل شخصية — لا ضريبة على الرواتب أو عوائد الاستثمار.
• 0% ضريبة نقل ملكية عقارية — لا ما يعادل رسوم الطوابع عند الشراء.
• 12% ضريبة استقطاع على دخل الإيجار — وهي الرسوم الوحيدة التي ينبغي احتسابها عند تقدير العائد. فعلى عقار يدرّ OMR 500 شهرياً (OMR 6,000 سنوياً)، تبلغ الضريبة السنوية OMR 720.

تسري هذه الأرقام على مستوى السلطنة كاملاً، بما يشمل أي مشاريع ITC مستقبلية قد تنشأ في محافظة الداخلية.

ضمانات البيع على الخارطة: ما تحتاج معرفته قبل الالتزام

إن طُرحت مشاريع في عُمان الداخلية للبيع على الخارطة — كما هو شائع عند إطلاق مجمّعات ITC جديدة — يُلزم القانون العُماني المطوّرين بإيداع مبالغ المشترين في حساب ضمان مرخّص تُشرف عليه وزارة الإسكان والتخطيط العمراني. ولا تُصرف هذه الأموال للمطوّر إلا على دفعات مرتبطة بمراحل إنجاز موثّقة، وليس وفق تقديره. وهذه حماية جوهرية: تحقّق دائماً من تسجيل حساب الضمان قبل توقيع اتفاقية الحجز أو سداد أي دفعة.

الجدول الزمني العملي للمشترين

منتدى نزوى حدث تخطيطي وحوكمي، لا إطلاق لمشروع بعينه. لذا لا تتوقّع توافر عقارات تملّك حرّ ضمن ITC في محافظة الداخلية خلال الاثني عشر شهراً القادمة. أما الجدول الزمني الواقعي، استناداً إلى مسار المجمّعات السياحية السابقة من مرحلة السياسات إلى مرحلة المبيعات، فيتراوح بين ثلاث وخمس سنوات من التصنيف الرسمي حتى أولى عمليات التسليم.

مع ذلك، يواجه المواطنون العُمانيون ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي قيوداً أقل، ويمكنهم استكشاف فرص الأراضي السكنية والفلل في نزوى الآن، في إطار أنظمة الانتفاع والتملّك المعمول بها لمواطني دول المجلس.

ما الذي تفعله الآن؟

1. 01تابع إعلانات وزارة الإسكان بحثاً عن أي قرارات اعتماد ITC تشمل محافظة الداخلية.
2. 02استكشف المجمّعات السياحية المعتمدة قرب مسقط إن كنت بحاجة إلى سند تملّك حرّ في المدى القريب.
3. 03تواصل مع وسيط عقاري محلي مرخّص مسجّل لدى هيئة العقارات العُمانية (OREA) قبل الالتزام بأي استثمار.

اتجاه المسيرة في عُمان الداخلية واضح. ومنتدى نزوى شاهد إضافي على أن Vision 2040 تتحوّل من وثيقة استراتيجية وطنية إلى خطط عمل على مستوى المحافظات — وأن محافظة الداخلية عازمة على أن تكون جزءاً من الفصل القادم من مسيرة النمو العُمانية.

المصدر: Times of Oman