مشاريع السياحة في الحمراء وبهلاء: ما الذي تعنيه لسوق العقارات؟

مشاريع السياحة في الحمراء وبهلاء: ما الذي تعنيه لسوق العقارات؟

تمضي محافظة الداخلية قُدُماً في تنفيذ حزمة متكاملة من مشاريع التطوير السياحي والتراثي في Wilayat الحمراء وبهلاء. وبالنسبة للمستثمرين العقاريين، فإن الخلاصة العملية واضحة: الإنفاق الحكومي على السياحة في هاتين المنطقتين من المرجح أن يرفع قيم الأراضي ويُحفّز الطلب على قطاع الضيافة في الداخل العُماني خلال أفق زمني يتراوح بين 5 و10 سنوات، وإن كان التملك الحر للأجانب لا يزال مقيداً خارج نطاق مناطق ITC. وبالنسبة لكل من يرصد سوق العقارات العُمانية خارج مسقط، فإن هذا التوجه يُشير إلى تحوّل حقيقي في وجهة الإنفاق الحكومي.

لماذا تستحق الداخلية الاهتمام الآن؟

ظلّ الداخل العُماني تاريخياً في ظل المشاريع الساحلية في مسقط من حيث الاستثمار العقاري. غير أن محافظة الداخلية — التي تضم نزوى والحمراء وبهلاء وسلسلة جبال الحجر — باتت اليوم محوراً موثقاً للإنفاق الحكومي على البنية التحتية، في إطار Vision 2040 ومبادرة Sorouh السياحية، مع تأكيد تمويل مشاريع عدة على مستوى المحافظة في دورة الميزانية الحالية.

المنطق بسيط: لا يمكن استقطاب الزوار الليليين، ولا مشغّلي الفنادق البوتيكية، ولا مشتري العقارات التراثية، دون إرساء البنية التحتية من طرق ومرافق وموروث ثقافي يجعل الوجهة قابلة للحياة. وهذا بالضبط ما تسعى إليه المشاريع الجارية.

ما الذي تتضمنه هذه المشاريع فعلياً؟

رغم أن القائمة الكاملة للمشاريع لا تزال رهينة الإفصاح الرسمي، فإن أجندة التطوير في الحمراء وبهلاء تتمحور حول عدة محاور رئيسية:

صون التراث وإعادة التوظيف الوظيفي

تحتضن الحمراء بيت الصفاح — أحد أكثر المتاحف الحية زيارةً في عُمان — إلى جانب امتداد معماري من المباني الطينية متعددة الطوابق يعود إلى قرون خلت. وأعمال الترميم النشطة على هذه المنشآت ليست مجرد سياسة ثقافية؛ بل ترفع مباشرةً من مكانة المنطقة المحيطة في عيون مشغّلي السياحة البيئية والمستثمرين في قطاع الضيافة البوتيكية.

أما بهلاء، التي تحمل صفة موقع التراث العالمي لليونسكو منذ عام 1987 بفضل قلعتها ونظام الأفلاج، فتتلقى بدورها استثمارات تكميلية. إذ تميل تحسينات البنية التحتية المحيطة بالمواقع المدرجة على قائمة اليونسكو إلى استقطاب الاهتمام الدولي من صناديق السياحة التراثية والمطورين المتخصصين في قطاع الضيافة.

البنية التحتية السياحية ومرافق الزوار

تشهد كلتا الولايتين استثمارات في البنية التحتية الموجهة للزوار: طرق الوصول، ومراكز التفسير والإرشاد، والمرافق المصممة لإطالة مدة إقامة السياح. وكلما طالت متوسطات الإقامة، ارتفع الطلب على الإقامات المخدومة والاستراحات، وصولاً إلى العقارات السكنية لمن يزور المنطقة ويقرر الاستقرار فيها.

الارتباط بممر جبال الحجر

تقع الحمراء عند سفح سلسلة الحجر الغربية، وتُشكّل البوابة الرئيسية لمصفوت العبريين وهضبة جبل شمس — أعلى نقطة في عُمان. وأي تحسين في البنية التحتية بالحمراء سيُحدث أثراً تضاعفياً على طول ممر الجبال بأكمله، الذي يشهد اهتماماً متنامياً من مشغّلي سياحة المغامرة والمشترين الباحثين عن مناخ معتدل للعمل عن بُعد.

تقييم موضوعي لفرصة الاستثمار العقاري

ما يصبّ في مصلحة المستثمر

• أسعار دخول منخفضة. تُتداول الأراضي السكنية والتجارية في الداخلية بمستويات أدنى بكثير مقارنةً بالقطع المماثلة في مسقط أو صلالة. واستناداً إلى صفقات موثقة في الولاية، تراوحت أسعار الأراضي الزراعية والسكنية بين OMR 3 و8 لكل sqm، في مقابل OMR 40 إلى 120 لكل sqm للأراضي السكنية في أطراف مسقط. وتتباين هذه الأرقام تبايناً ملحوظاً بحسب الموقع والوصول إلى الطرق وتصنيف القطعة — فاعتبرها مؤشراً توجيهياً لا ضماناً.
• خلق طلب مدعوم حكومياً. خلافاً للمشاريع المضاربية، تحمل المشاريع السياحية المرتبطة بمواقع اليونسكو والميزانيات الحكومية مخاطر تعثر أدنى.
• تميّز مناخي. تقع الحمراء على ارتفاع يناهز 1000 متر، إذ تنخفض درجات الحرارة صيفاً بمعدل 8 إلى 10 درجات مئوية مقارنةً بمسقط الساحلية — وهو عامل جذب حقيقي لمشتري دول الخليج الباحثين عن ملاذ صيفي.
• لا ضريبة عقارية ولا ضريبة دخل شخصية. لا تفرض عُمان أي ضريبة عقارية سنوية أو ضريبة دخل على الأفراد. أما إن كنت تعتزم تشغيل استراحة أو إقامة مخدومة بوصفها نشاطاً تجارياً مسجلاً، فإن الدخل الإيجاري يخضع لضريبة دخل الشركات — راجع التفاصيل في قسم الأسئلة الشائعة أدناه.

المقايضات التي ينبغي أن تعرفها

• قيود التملك الأجنبي. لا تحمل الحمراء وبهلاء حالياً تصنيف المجمعات السياحية المتكاملة (ITC). التملك الحر الكامل لغير العُمانيين متاح قانونياً داخل مناطق ITC فحسب. وخارج هذه المناطق، يلجأ المشترون الأجانب عادةً إلى ترتيبات الانتفاع طويلة الأمد أو الشراكة مع كيان عُماني. تحقق من الوضع القانوني لأي قطعة بعينها مع وزارة الإسكان والتخطيط العمراني قبل الالتزام.
• سيولة محدودة. سوق إعادة البيع في الداخل العُماني أقل سيولة بكثير مقارنةً بمسقط. إن احتجت إلى الخروج بسرعة، قد تنتظر وقتاً أطول لإيجاد مشترٍ.
• البنية التحتية في طور النضج. المشاريع المُعلنة تمثّل استثماراً قيد التنفيذ، لا أصولاً مكتملة. وقد شهدت الجداول الزمنية للمشاريع الحكومية في عُمان تاريخياً مراجعات وتعديلات.

كيف يندرج هذا في التوجه السياسي الأشمل لعُمان؟

تستهدف مبادرة Sorouh — البرنامج الوطني العُماني لتحفيز الاستثمار السياحي — صراحةً تنويع السياحة بعيداً عن مسقط والساحل. وتُعدّ الداخلية من المحافظات المرشحة لهذا التوجه. وتستهدف Vision 2040 رفع مساهمة السياحة في الناتج المحلي الإجمالي إلى نحو 10% بحلول 2040، مقارنةً بنحو 3% قبل الجائحة. والسياحة التراثية والبيئية في محافظات كالداخلية جزء صريح من هذه الخطة — والمشاريع الجارية تنفيذٌ لا مجرد طموح.

خطوات عملية للمشترين المهتمين

1. 01تأكّد من وضع ITC لأي موقع بعينه عبر وزارة الإسكان والتخطيط العمراني أو الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة (OPAZ) قبل التفاوض مع البائع.
2. 02زُر المنطقة بنفسك. تبعد الحمراء نحو 180 كيلومتراً عن مسقط — ساعتان بالسيارة على طرق جيدة. الطابع الفعلي للمنطقة، ووتيرة الإنشاءات المرئية، وجودة البنية التحتية القائمة، ستخبرك بأكثر مما تقوله أي نشرة تسويقية.
3. 03ابنِ نموذجك على الضيافة، لا على الربح الرأسمالي فحسب. العائد الأكثر واقعية على المدى القريب في هذا السوق يأتي من تشغيل استراحة أو إقامة تراثية أو نزل بيئي — لا من المضاربة على الأراضي. احسب أرقام الإشغال والضرائب المعمول بها قبل الالتزام.
4. 04راقب قواعد الضمان للمشاريع على الخارطة. إن عرض عليك مطوّر وحدة على الخارطة في المنطقة، يشترط القانون العُماني إيداع عائدات البيع في حساب ضمان مسجل حتى استيفاء مراحل التسليم. تحقق من تسجيل حساب الضمان لدى الجهة المختصة قبل تحويل أي مبالغ.

الأسئلة الشائعة

هل يحق للأجانب تملّك عقار بصورة حرة في الحمراء أو بهلاء؟ لا، وفق الأنظمة الحالية. يقتصر التملك الحر لغير العُمانيين على المناطق المصنّفة ITC، ولا تحمل الحمراء ولا بهلاء هذا التصنيف حالياً. يلجأ المشترون الأجانب في هذه المناطق عادةً إلى عقود الانتفاع طويلة الأمد (تصل عادةً إلى 50 عاماً قابلة للتجديد) أو إلى هياكل الشركات العُمانية المشتركة. احرص دائماً على التحقق من الآلية القانونية مع مستشار قانوني عُماني مرخّص قبل التوقيع على أي شيء.

ما هو ITC ولماذا يهم المستثمر الأجنبي؟ المجمع السياحي المتكامل (ITC) هو منطقة تطوير مخصصة حكومياً يحق فيها لغير العُمانيين تملّك العقارات بصورة حرة، والحصول في أغلب الحالات على إقامة مرتبطة بهذا التملك. خارج مناطق ITC، يسري قانون الملكية العُماني العام الذي يُقيّد حقوق التملك الحر للأجانب. وإن امتدّ تصنيف ITC يوماً ما ليشمل الداخلية — وهو أمر غير مُخطط له حالياً — فسيُغيّر ذلك جوهرياً من ملف الاستثمار في المنطقة.

كيف تُفرض الضرائب على الدخل الإيجاري في عُمان؟ لا تفرض عُمان ضريبة دخل شخصية. غير أنك إن كنت تُشغّل استراحة أو نزلاً بيئياً أو إقامة مخدومة بوصفها كياناً تجارياً مسجلاً، فإن صافي الدخل الإيجاري يخضع لضريبة دخل الشركات بنسبة 15% (أو 3% للمنشآت الصغيرة المستوفية لمعايير النظام المبسّط). استشر مستشاراً ضريبياً محلياً للتحقق من النسبة المنطبقة وفق هيكل ملكيتك وتشغيلك.

ما هو الأفق الزمني الواقعي للاستثمار في الداخلية؟ هذا استثمار متوسط إلى بعيد المدى. وقد شهدت المشاريع الحكومية في عُمان تاريخياً تأخيرات عن الجداول الزمنية المُعلنة. والأفق الواقعي لارتفاع ملموس في قيم الأراضي مرتبط بالبنية التحتية السياحية المكتملة يتراوح بين 7 و12 عاماً. المستثمرون الباحثون عن دورات سيولة أقصر عليهم النظر في خيارات أخرى.

هل ثمة مؤشرات سعرية للأراضي في المنطقة؟ تشير بيانات الصفقات المُبلَّغ عنها إلى أن الأراضي السكنية والزراعية تُتداول في نطاق OMR 3 إلى 8 لكل sqm في السنوات الأخيرة، وذلك بحسب الموقع والوصول إلى الطرق وتصنيف المنطقة. هذه الأرقام استرشادية فحسب — ينبغي للمشترين الاستعانة بتقييم مستقل والرجوع إلى سجلات الصفقات المسجلة لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني قبل تقديم أي عرض.

---

الداخلية ليست رهاناً قصير الأمد. إنها موقف استثماري متوسط إلى بعيد المدى على قصة السياحة الداخلية في عُمان — قصة باتت اليوم مدعومة بإنفاق حكومي ملموس.

المصدر: Times of Oman