الاقتصاد التراثي في الحمراء: ما الذي يعنيه لسوق العقارات في عُمان؟

الاقتصاد التراثي الناشئ في الحمراء — الذي تقوده مبادرات شبابية من أبرزها بيت العسل — إشارة ملموسة على أن داخلية عُمان تبني قوة جذب سياحية أصيلة، من شأنها أن ترفع قيم العقارات على المدى البعيد.

ما الذي يجري في الحمراء؟

الحمراء بلدة تاريخية بمبانيها الطينية العريقة، تقع في محافظة الداخلية على بُعد نحو 180 كيلومتراً جنوب غرب مسقط، عند سفح جبال الحجر، قريباً من مصفوت العبريين ووادي غول — الذي يُوصف بأنه نظير عُمان للغراند كانيون. اشتُهرت المنطقة منذ أمد بعيد بعمارتها اليمنية المحافظة وأنظمة الأفلاج، غير أن جيلاً جديداً من رواد الأعمال العُمانيين بات يُضيف إلى هذا الإرث الثقافي تجارب تجارية متنوعة.

بيت العسل نموذج بارز على ذلك: مشروع محلي يستقطب العسل العُماني ويعالجه ويعرضه — ولا سيما عسل السدر النفيس القادم من جبل الأخضر — ليمنح الزوار تجربة مباشرة مع منتج متجذر في الموروث العُماني. هذا النوع من المشاريع الصغيرة هو ما يحوّل المحطة السياحية العابرة إلى وجهة تستحق نصف يوم، والوجهات التي تستحق نصف يوم تستقطب في نهاية المطاف إقامات ليلية ودوراً للضيافة وطلباً عقارياً متواصلاً.

العلاقة بين التراث والعقارات

البنية التحتية السياحية وقيم العقارات تسيران معاً، وبيانات عُمان تؤكد ذلك. سجّلت وزارة التراث والسياحة أكثر من 4.7 مليون وصول سياحي عام 2023، وباتت المحافظات الداخلية — الداخلية والباطنة والظاهرة — تمثّل حصة متنامية من مسارات السياحة المحلية والدولية. حين يرتفع عدد الزوار بصورة منتظمة، تتبعه عادةً ثلاثة تداعيات: ارتفاع الطلب على الإيجارات قصيرة الأمد، وضغوط تصاعدية على أسعار الأراضي، ثم اهتمام المطورين بمشاريع متعددة الاستخدامات أو ذات طابع منتجعي.

الحمراء ليست بعدُ منطقة مجمع سياحي متكامل (ITC) — أي المناطق المخصصة التي يحق فيها للأجانب تملّك العقارات بصكوك حرة في عُمان. وهذا أمر جوهري: إذ لا يتاح حالياً للأجانب التملك المباشر في الحمراء من الناحية القانونية. بيد أن الاقتصاد التراثي الذي تبنيه المنطقة هو السابقة التي تسبق عادةً منح تصنيف ITC أو إطلاق مشاريع منتجعية حكومية، لا سيما أن مبادرة Sorouh العُمانية تسعى بنشاط إلى توجيه رأس المال الخاص نحو هذه المناطق ذات الإمكانات العالية التي لم تحظَ بعد بالاهتمام الكافي.

أين يستطيع المستثمرون الأجانب التصرف الآن؟

إن كان مسار الحمراء يستأثر باهتمامك لكنك تحتاج إلى نقطة دخول قانونية متاحة اليوم، فإن إطار ITC يتيح لك خيارات — تتمركز أساساً حول مسقط.

يتي، مسقط هي أقرب جسر جغرافي بين مسقط الحضرية وذلك الطابع الطبيعي الدرامي الذي تجسّده الحمراء. تقع يتي على خليج محمي على بُعد 25 كيلومتراً من مركز مسقط التجاري، وتستند إلى مخطط رئيسي حكومي كبير، وهي مصنّفة ضمن مناطق التملك الحر للأجانب. تبدأ أسعار الفلل والشقق هناك من نحو OMR 85,000، فيما لا تزال البنية التحتية في مراحلها الأولى — مما يعني أن المشترين المبكرين يتحملون قدراً أكبر من مخاطر مرحلة الإنشاء، لكنهم يحظون في المقابل بهامش ربح أوسع.

Aida، مسقط توفر بيئة ITC أكثر نضجاً على المرتفعات المطلة على بندر الجصة. مشروع Marriott Residences AIDA يجمع بين الإدارة الفندقية لعلامة تجارية عالمية والتملك السكني، مما يمنح المشترين مشغّلاً جاهزاً للإيجار قصير الأمد — وهو هيكل ملائم للمستثمرين الراغبين في الاستفادة من نمو السياحة العُمانية دون الانشغال بإدارة المستأجرين مباشرةً.

Muscat Bay وشاطئ القرم، مسقط يُكمّلان المشهد الراسخ لمناطق ITC للمشترين الذين يُقدّمون السيولة وعمق إعادة البيع على تعظيم العائد.

لماذا السياحة التراثية محرّك طلب متين؟

السياحة التراثية والبيئية تختلف جوهرياً عن سياحة الشمس والشاطئ. يأتي الزوار بحثاً عن تجربة لا تُستبدل — مشهد طبيعي بعينه، وثقافة بعينها — لا عن منتج يمكن تكراره في دبي أو بالي. وهذا الارتباط العضوي مهم للمستثمرين العقاريين، لأنه يعني أن الطلب أقل تذبذباً وأقل عرضة للتأثر بالعرض الجديد في الوجهات المنافسة.

تُحدد Vision 2040 العُمانية السياحة صراحةً ركيزةً من ركائز التنويع الاقتصادي، فيما توفر مبادرة Sorouh الإطار القانوني والمالي لاستقطاب المطورين الخاصين إلى المناطق التراثية. وقد أثبتت الحكومة استعدادها لمنح حقوق ITC لمناطق جديدة — إذ يُعدّ ممر منتجع أليلا في جبل الأخضر ومنطقة سياحة صلالة سابقتين دالّتين. والحمراء، بتنامي أعداد زوارها ونشاط ريادة الأعمال الشبابية فيها، تستوفي هذا النموذج.

أساسيات الضرائب والتملك

قبل اتخاذ أي خطوة، ثمة أرقام ثلاثة جديرة بالمعرفة:

• 0% ضريبة دخل شخصية في عُمان — يصلك دخل الإيجار كاملاً دون اقتطاع ضريبي شخصي.
• 12% ضريبة استقطاع تُطبَّق على دخل الإيجار على مستوى الشركات والكيانات إن كنت تمتلك العقار عبر شركة؛ أما التملك الفردي فيخضع لأحكام ضريبية مختلفة، لذا استعن بمستشار قانوني محلي.
• 0% ضريبة نقل ملكية بالمفهوم التقليدي، وإن كانت رسوم التسجيل سارية.
• حماية الضمان المالي (Escrow): تستلزم جميع مشتريات العقارات على الخريطة في عُمان حساب ضمان معتمداً من الوزارة. تُصرف الأموال للمطور على دفعات مرتبطة بمراحل الإنجاز — اطلب من المطور رقم حساب الضمان وتحقق منه لدى الجهة المختصة قبل تحويل أي عربون.

الخلاصة العملية

لا يمكنك اليوم بوصفك أجنبياً شراء عقار في الحمراء. لكن ما تستطيع فعله هو إدراك أن الاقتصاد التراثي الذي تبنيه الحمراء — من بيوت العسل ومسارات الحرف اليدوية وسياحة الوديان — هو النوع من المحركات العضوية للطلب الذي تُلاحظه الحكومة العُمانية وتُضفي عليه في نهاية المطاف الطابع الرسمي بتصنيف ITC وحوافز المطورين. مراقبة الحمراء عن كثب مع اتخاذ موقع في منطقة ITC متاحة الآن استراتيجية معقولة على مرحلتين.

بيت العسل مشروع صغير. لكن المشاريع الصغيرة التي تستقطب تدفقاً سياحياً منتظماً هي التي تصنع الوجهات — والوجهات هي التي تبني أسواق العقارات.

المصدر: Times of Oman