مشروع مدخل ليوا اكتمل بنسبة 80%: ماذا يعني ذلك لسوق العقارات؟

بلغت نسبة إنجاز مشروع تطوير مدخل Wilayat of Liwa في محافظة شمال الباطنة 80%، وقد رُصد له اعتماد مالي بقيمة 2.1 مليون OMR. لكل من يرصد أسواق العقارات الناشئة في عُمان خارج نطاق مسقط، يمثّل هذا المنجز الإنشائي إشارةً جديرة بالمتابعة الدقيقة.

ما هو مشروع مدخل ليوا؟

تشرف بلدية شمال الباطنة على تطوير شامل للبنية التحتية عند المدخل الرئيسي لـ Wilayat of Liwa، وهي ولاية ساحلية تقع على بُعد نحو 170 كيلومتراً شمال غرب مسقط على طريق الباطنة. يشمل المشروع البالغة تكلفته 2.1 مليون OMR إعادة تصميم الطرق، وأعمال التشجير والإضاءة، وتجميل الفضاء العام، بهدف إعادة تأهيل ليوا لتصبح بوابة حضرية منظمة لا مجرد نقطة عبور.

مع اكتمال 80% من الأعمال، انتهت مرحلة الإنشاءات الثقيلة في معظمها، ولم يتبقَّ سوى أعمال التشطيب من معالجة الأسطح وتركيب الإضاءة والتنسيق البستاني. وهذا يعني أن مرحلة الإزعاج الإنشائي باتت وراء المنطقة، وأن مرحلة الاستفادة الفعلية قد بدأت.

بالنسبة للمشترين العقاريين، هذا التسلسل الزمني بالغ الأهمية؛ إذ تميل مشاريع البنية التحتية إلى رفع قيم الأراضي بصورة أكثر حدةً في الفترة الممتدة بين 12 و24 شهراً بعد الاكتمال، حين تخفت ضجة البناء ويصبح التحسّن البصري واقعاً راسخاً. يمكن استيعاب هذا النمط بوضوح من خلال تتبع ما جرى في مشاريع منطقة شمال الباطنة حيث سبقت التطويرات البلدية حركةً ملموسة في الأسعار.

لماذا تستقطب شمال الباطنة الاهتمام؟

ظلّت الباطنة تاريخياً قلب عُمان الزراعي والسمكي، غير أن الشريط الساحلي الممتد بين صحار ومسقط يتحوّل بهدوء إلى ممر سكني وصناعي خفيف ثانوي. ثمة عوامل عدة تتضافر في هذا الاتجاه:

ميناء صحار والمنطقة الصناعية

يقع ميناء صحار — أحد أسرع موانئ الخليج نمواً في قطاعَي الحاويات والبتروكيماويات — على بُعد نحو 50 كيلومتراً شمال ليوا. وقد استقطب توسّع الميناء شريحةً متنامية من المهندسين والمختصين في الخدمات اللوجستية والمقاولين إلى المنطقة، كثيرٌ منهم يستأجرون في صحار بينما يبحثون فعلياً عن خيارات تملّك على امتداد الساحل. تصفّح المشاريع السكنية في صحار وشمال الباطنة للاطلاع على المعروض الحالي.

طريق الباطنة السريع

أسهم الطريق السريع ذو الاتجاهين الرابط بين مسقط وصحار في تقليص أوقات التنقل بشكل ملحوظ. تبعد ليوا نحو 85 كيلومتراً عن مناطق الأعمال الشمالية في مسقط، أي ما يعادل نحو 80 دقيقة في ظروف المرور الاعتيادية، مما يجعلها في متناول العاملين عن بُعد وراغبي اقتناء منازل لقضاء نهاية الأسبوع.

أسعار أراضٍ أدنى من مسقط

تُتداول الأراضي السكنية في شمال الباطنة حالياً في نطاق 8 إلى 15 OMR للـ sqm للقطع السكنية المعيارية، مقارنةً بـ 40 إلى 80 OMR للـ sqm لقطع مماثلة في الضواحي الخارجية لمحافظة مسقط كالسيب والبوشر. هذا الفارق هو جوهر الأطروحة الاستثمارية: الإنفاق الحكومي على البنية التحتية يموّل فعلياً تحوّل المنطقة، في حين لا تزال أسعار الأراضي تعكس وضعها السابق للتطوير.

ماذا يُشير إليه إنفاق 2.1 مليون OMR من أولويات الحكومة؟

الإنفاق العام بهذا الحجم على مدخل ولاية ليس مجرد تجميل شكلي. في إطار Vision 2040 ومبادرة Sorouh للإسكان الوطني، تتجه البلديات نحو تطوير المدن الثانوية لتصبح مراكز اقتصادية قائمة بذاتها، لا مجرد ضواحٍ تابعة للعاصمة. ومشروع تطوير مدخل ليوا ينسجم تماماً مع هذا التوجه.

تستهدف مبادرة Sorouh الأسر العُمانية في المحافظات خارج مسقط، من خلال توفير تمويل سكني مدعوم للمواطنين. وبموجب الشروط الحالية للبرنامج، يحق للمتقدمين المؤهلين الحصول على قروض سكنية تصل إلى 60,000 OMR بفائدة مدعومة بنسبة 2% سنوياً، وذلك وفق سقف دخل لا يتجاوز 1,500 OMR شهرياً للمتقدم الرئيسي. حين تستثمر البلدية في البنية التحتية المدنية بالتوازي مع ذلك، فإن ذلك يُشير إلى احتمالية قدوم عرض سكني مرتبط بـ Sorouh في المستقبل القريب. والمشترون الذين يتحركون مبكراً — قبل وصول هذا العرض — هم من يحصدون عادةً أعلى معدلات ارتفاع في الأسعار.

ما يحتاج المشترون الأجانب معرفته

لا تُصنَّف ليوا حالياً ضمن مناطق المجمعات السياحية المتكاملة ITC، وهي الآلية القانونية التي تتيح لغير العُمانيين تملّك العقارات بصكوك حرة. وهذا يعني أن مسار الشراء المباشر للأراضي المتاح في مشاريع ITC بمسقط غير متاح بعد لغير العُمانيين في ليوا.

بيد أن ثمة زاويتين عمليتين للمستثمرين الدوليين:

1. 01هياكل الشراكة مع المواطنين العُمانيين: يمكن للأجانب المشاركة في الملكية العقارية عبر شركات مسجّلة في عُمان، وفق الاستشارة القانونية المتخصصة والامتثال لقانون استثمار رأس المال الأجنبي. هذا مجال دقيق يستلزم دائماً الاستعانة بمكتب قانوني عُماني مرخّص قبل المضي قُدُماً.

1. 01ترقّب توسّع ITC: تعمل وزارة الإسكان والتخطيط العمراني على توسيع نطاق المناطق المؤهلة لـ ITC تدريجياً خارج مسقط. والمناطق الساحلية التي تشهد استثماراً بلدياً نشطاً — وهو بالضبط ما تنطبق عليه ليوا الآن — كانت تاريخياً مرشحة لتصنيف ITC مستقبلي. لا يوجد جدول زمني مؤكد لليوا، لكن المسار الإنشائي يجعل متابعتها أمراً مجدياً.

أما مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي، فالأمر أيسر بالنسبة لهم؛ إذ يحق لهم شراء العقارات في عُمان بموجب قواعد التملّك التبادلي الأوسع، مما يُتيح الوصول إلى شمال الباطنة دون اشتراط تصنيف ITC.

الوضع الضريبي وتكاليف الاحتفاظ بالعقار

تُعدّ البيئة الضريبية في عُمان من الأكثر ملاءمةً في المنطقة لأصحاب العقارات:

• ضريبة الدخل الشخصي: 0%
• ضريبة تملّك العقار: 0%
• ضريبة دخل الإيجار: 12% (تُطبَّق على صافي الدخل الإيجاري المُعلَن)

لا تُفرض أي ضريبة على أرباح رأس المال عند بيع العقار بالنسبة للأفراد. وفي استراتيجية الشراء والاحتفاظ بالعقار في ممر صاعد كشمال الباطنة، تكاد تكون تكلفة الاحتفاظ مقتصرةً على تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال، لا على أعباء ضريبية متكررة.

خطوات عملية إن كنت مهتماً

إن كانت شمال الباطنة ضمن قائمتك المختصرة، فإليك تسلسلاً منطقياً للمضي قُدُماً:

1. 01زُر المنطقة بنفسك — للشريط الساحلي الممتد بين ليوا وسحم طابعٌ مميز لا تُوفيه الصور حقه. تُشكّل خلجان المانغروف والميناء الصيدي والساحل المفتوح مقوّمات موثّقة تُعزز الطلب السكني إلى جانب المعطيات الاستثمارية.
2. 02حدّد فئات الأراضي — الأراضي السكنية والزراعية والتجارية خاضعة لأنظمة تملّك وتطوير مختلفة. يمكن لسجل الأراضي في بلدية صحار تأكيد التصنيف التخطيطي.
3. 03تحقّق من أهليتك في Sorouh — إن كنت مواطناً عُمانياً، قد تُتيح لك مبادرة Sorouh شروط تمويل تفضيلية في هذه المحافظة، بما فيها معدل القرض المدعوم بنسبة 2% المُشار إليه أعلاه. معايير الأهليتة مرتبطة بمستوى الدخل.
4. 04استعن بمكتب قانوني محلي — في أي صفقة خارج مشروع ITC رسمي، لا تهاون في إجراء العناية القانونية الواجبة المستقلة.
5. 05تابع إعلانات ITC — تنشر وزارة الإسكان والتخطيط العمراني تحديثات بشأن المناطق المصنّفة حديثاً. الاشتراك في القنوات الرسمية لا يكلّف شيئاً، وقد يكون أبكر إشارة إلى تحوّل جوهري في السوق.

خلاصة القول

مشروع بنية تحتية بلدية بقيمة 2.1 مليون OMR يقترب من الاكتمال ليس خبراً يلفت انتباه معظم متتبعي العقارات — لكنه بالضبط نوع الإشارة الميدانية التي تسبق حركةً سعرية ملموسة في الأسواق العُمانية الثانوية. مع بقاء أسعار الأراضي السكنية في شمال الباطنة عند جزء يسير من أسعار الضواحي الخارجية لمسقط، وتوجيه التمويل الحكومي للإسكان بنشاط نحو هذه المحافظة، يعكس الوضع الراهن لليوا مرحلتها السابقة للتطوير أكثر مما يعكس مسارها المستقبلي القريب. هذه الفجوة هي ما يجعل المتابعة الآن أجدى من الانتظار.

المصدر: Times of Oman