المنطقة الحرة بالمزيونة: ما الذي تعنيه أربعة مشاريع جديدة لسوق العقارات؟

أضافت المنطقة الحرة بالمزيونة أربعة مشاريع استثمارية جديدة خلال النصف الأول من عام 2026 — إشارة هادئة لكنها دالّة على أن الزخم الاقتصادي في أقصى جنوب عُمان بات يتصاعد، وهو ما ينبغي لمشتري العقارات المهتمين بمنطقة ظفار أن يرصدوه عن كثب.

ما هي المنطقة الحرة بالمزيونة؟

تقع المنطقة الحرة بالمزيونة على الحدود الجنوبية لعُمان مع اليمن، ضمن محافظة ظفار. وتتولى إدارتها وتشغيلها الهيئة العامة للمناطق الصناعية المعروفة بـمدائن — الجهة الحكومية ذاتها التي تُشرف على شبكة المناطق الصناعية ومناطق المعرفة في عُمان من مسقط حتى أقصى الجنوب.

تعمل المنطقة بوصفها مركزاً للتجارة الحرة والصناعات الخفيفة، مُصمَّماً لاستقطاب التجارة العابرة للحدود، وأنشطة التخزين، والصناعات الصغيرة والمتوسطة. وتستفيد الشركات العاملة فيها من إجراءات جمركية مُيسَّرة، وإعفاءات من رسوم الاستيراد والتصدير على البضائع المتداولة داخل المنطقة، فضلاً عن بيئة تنظيمية تُخفّض تكاليف ممارسة الأعمال في واحدة من أكثر مناطق عُمان نائيةً واستراتيجيةً في آنٍ واحد.

قد تبدو أربعة مشاريع في نصف عام واحد رقماً متواضعاً، غير أنه بالنسبة لمنطقة بحجم المزيونة وموقعها الجغرافي، فإنه يعكس ارتفاعاً ملموساً في ثقة المستثمرين — لا سيما في ضوء السياق الأشمل المتمثل في أجندة التنويع الاقتصادي التي تتبناها Vision 2040 ومبادرة Sorouh، اللتان تستهدفان معاً تحويل الاقتصاد من الاعتماد على النفط نحو التجارة والخدمات اللوجستية والسياحة.

لماذا يهم هذا قطاع العقارات؟

ثمة ارتباط وثيق بين نشاط المناطق الحرة وأسواق العقارات السكنية، أكثر مما قد يبدو للوهلة الأولى. فحين تُقيم الشركات عملياتها — حتى وإن كانت منشآت صناعية خفيفة أو تجارية — فإنها تجلب معها عمالاً ومديرين وأسراً في بعض الأحيان، جميعهم بحاجة إلى مسكن. وفي المدن الثانوية والمحافظات العُمانية، كثيراً ما يفوق هذا الطلب العرضَ المتاح، مما يُفضي إلى فرص عوائد إيجارية مجزية للمستثمرين المبادرين.

تحتل ظفار أصلاً مكانة بارزة على خريطة مشتري العقارات، بفضل مناخها المعتدل وموسم Khareef السنوي الشهير، وبُعدها النسبي عن ازدحام مسقط الكبرى. والسؤال الجوهري للمشترين هو: هل يتحول الاستثمار التجاري في المنطقة الحرة إلى طلب سكني مستدام، أم يظل مجرد جيب صناعي منعزل؟

مقارنة مع صلالة

أوضح نموذج مقارن في عُمان هو صلالة، عاصمة ظفار، التي استقطبت ميناءً كبيراً — إذ يُعدّ ميناء صلالة من أكبر محطات الحاويات في المنطقة — إلى جانب سوق سياحي وسكني متنامٍ. ويُمثّل هوانا صلالة أبرز مجمعات السياحة المتكاملة (ITC) في المحافظة، وتُجسّد مشاريع من قبيل ريفيرا في هوانا صلالة وأمازي في هوانا صلالة إمكانية تملّك المشترين الأجانب لعقارات بحق التملك الحر في المنطقة وفق أحكام ITC.

تبعد المزيونة نحو 240 كيلومتراً غرب صلالة، وهي سوق مختلف تماماً، ولا يحمل حتى اليوم أي تصنيف ITC. بيد أن مسار صلالة يحمل دروساً بالغة الأهمية: فقد سبق الاستثمار التجاري والميناء في مطلع الألفية الثالثة ظهورَ سوق عقارية سكنية وسياحية باتت تستقطب مشترين من الهند ودول مجلس التعاون الخليجي وأوروبا.

التملك الأجنبي: ما تتيحه الأنظمة حالياً

إن كنت مشترياً من غير العُمانيين وتتطلع إلى ظفار، فإن المسار القانوني الوحيد للتملك الحر الكامل يبقى إطار مجمعات السياحة المتكاملة (ITC). خارج هذه المجمعات المرخصة، لا يحق للمواطنين الأجانب تملّك الأراضي أو العقارات بصك ملكية في عُمان — وهو حكم يسري على المزيونة ومحيطها المباشر.

هذا يعني أن المزيونة ذاتها لا تُشكّل فرصة شراء عقاري مباشرة للمستثمرين الأجانب في الوقت الراهن. غير أنها تُمثّل مؤشراً اقتصادياً لا يُستهان به؛ إذ تستقطب مناطق كهذه رجال أعمال عُمانيين ومن دول مجلس التعاون الخليجي، ومشغّلي خدمات لوجستية وتجاراً يقطنون المنطقة فعلاً ويستأجرون أو يشترون مساكن في السوق السكنية الأوسع بظفار.

أما المستثمرون الأجانب، فالخلاصة العملية لهم هي متابعة مسار مشاريع ITC في صلالة. فإن واصل نشاط المنطقة الحرة نموه — وأربعة مشاريع في ستة أشهر تُشير إلى ذلك — تعزّزت الحجة لصالح التطوير السكني في المناطق المجاورة لصلالة.

البيئة الضريبية وأساسيات الاستثمار

تحتل عُمان مكانة متميزة بوصفها من أكثر أسواق العقارات كفاءةً ضريبيةً في الخليج:

• ضريبة الدخل الشخصي: 0%
• ضريبة أرباح رأس المال على العقارات: 0%
• ضريبة الدخل الإيجاري: 12% (تُستقطع من المصدر لغير المقيمين)
• رسوم تسجيل العقار: 3% من قيمة العقار عادةً

بالنسبة للمشترين داخل مجمعات ITC كهوانا صلالة، فإن هيكل التملك واضح ومُحكم: تحصل على صك ملكية، ويحق لك إعادة البيع والتأجير. كما تخضع مشتريات العقارات على الخارطة داخل مجمعات ITC لحماية قانونية بموجب اشتراط حساب الضمان الإلزامي في عُمان — إذ يتعين على المطورين إيداع مدفوعات المشترين في حسابات ضمان خاضعة لإشراف حكومي، مما يُقلّص مخاطر إساءة استخدام الأموال قبل اكتمال المشروع.

ما الذي ينبغي رصده في النصف الثاني من 2026؟

أرست أربعة مشاريع في النصف الأول من 2026 وتيرةً واعدة. فإن أعلنت مدائن عن مستأجرين جدد أو توسعات في المزيونة خلال ما تبقى من العام، فسيكون ذلك دليلاً على أن المنطقة تبلغ نقطة تحوّل في مسارها التصاعدي، لا مجرد ارتفاع عابر. ومن أبرز المؤشرات التي تستحق المتابعة:

• إجمالي الأعمال المرخصة في المنطقة مقارنةً بالعام السابق
• أعداد الوظائف التي تولّدها المشاريع الجديدة (كلما زاد العمال، زاد الطلب على السكن)
• أي إعلانات تتعلق بمجمعات ITC في داخل محافظة ظفار أو على امتداد محور المزيونة
• مشاريع البنية التحتية — من طرق ومرافق وروابط لوجستية من شأنها تعزيز إمكانية الوصول إلى المنطقة

dans دأبت الحكومة العُمانية تاريخياً على مواكبة الاستثمار في المناطق التجارية بتطوير بنية تحتية سكنية وضيافة، كما تجلّى في Al Mouj Muscat ومسقط باي وييتي، مسقط على ساحل العاصمة. والجنوب لا يزال في مرحلة مبكرة من هذا المنحنى — مما يعني مخاطر أعلى، لكن أيضاً أسعار دخول من النوع الذي لم تعد الأسواق الأكثر نضجاً تُتيحه.

خلاصة القول

المشاريع الأربعة الجديدة في المنطقة الحرة بالمزيونة خلال النصف الأول من 2026 ليست مسوّغاً للشراء العقاري في المنطقة اليوم — فلا يوجد إطار ITC هناك بعد، والتملك الحر للأجانب غير متاح. لكنها تُشكّل نقطة بيانات موثوقة في مسيرة أطول تتعلق بالتنمية الاقتصادية لظفار. إن كنت تسعى إلى بناء محفظة عقارية متنوعة في عُمان، فإن إبقاء عين على النمو التجاري في المحافظة — مع توجيه رأس مالك اليوم نحو مجمعات ITC الراسخة كهوانا صلالة — يُعدّ استراتيجية رشيدة ومدروسة.

المصدر: Times of Oman