ترميم مسفاة العبريين: الإنجاز بلغ 39% — ماذا يعني ذلك للمشترين؟

ترميم مسفاة العبريين يقترب من 40% — ولهذا ينبغي للمستثمرين العقاريين أن يُولوه اهتمامهم

بلغت أعمال إعادة تطوير قرية مسفاة العبريين التاريخية، تلك القرية الحجرية العريقة المُطلّة على بساتين النخيل في Wilayat Al Hamra بمحافظة الداخلية، نسبةَ إنجاز 39% في إطار مشروع حكومي ممنهج. ولمن يتابع سوق العقارات السياحية التراثية في المناطق الداخلية بسلطنة عُمان، فإن هذا الرقم يمثّل نقطة تحوّل جوهرية لا يمكن إغفالها.

---

ما هو مشروع مسفاة العبريين؟

تُعدّ مسفاة العبريين من أبرز المستوطنات التاريخية العُمانية حضوراً في وسائل الإعلام السياحية المحلية والدولية على حدٍّ سواء؛ إذ تتشكّل من تجمّع متراصّ من المنازل الحجرية والطينية المبنية في سفح جرف صخري، وتستمدّ مياهها من نظام فلج أثري (قناة ريّ تقليدية) مُدرَج على قائمة التراث العالمي لليونسكو. وتقع القرية على ارتفاع يناهز ألف متر فوق مستوى سطح البحر في Wilayat Al Hamra، على بُعد نحو 200 كيلومتر جنوب غرب مسقط.

يندرج مشروع تطوير هذه القرية ضمن مبادرة حكومية منظّمة تستهدف استعادة النسيج العمراني الأصيل للمكان، من خلال تعزيز المباني التاريخية، وتحديث البنية التحتية، وتحسين شبكة المسارات للمشاة، وإدماج الموقع رسمياً في منظومة السياحة العُمانية الداخلية والدولية. ومع بلوغ نسبة الإنجاز 39%، تجاوز المشروع مرحلة التأسيس الأولية ودخل في صميم الأعمال الإنشائية الفعلية.

ولم يُعلَن رسمياً حتى الآن عن موعد محدد لاكتمال المشروع، غير أن وتيرة التقدّم المُحرَز تدلّ على أن العمل يسير وفق جدول إنشائي نشط ومتواصل.

---

لماذا يتجاوز هذا الأمر نطاق الحفاظ على التراث؟

الطلب السياحي هو المحرّك الحقيقي

تُعدّ محافظة الداخلية — التي تضمّ قلعة نزوى وجبل الأخضر، وتشهد اليوم ترميماً فعلياً لمسفاة العبريين — الوجهةَ الداخلية الأكثر استقطاباً للزوار في سلطنة عُمان. وقد شهدت أعداد الزوار القادمين إلى المحافظة نمواً متواصلاً في ظل توجّه عُمان نحو تعزيز السياحة ركيزةً أساسية لاستراتيجية التنويع الاقتصادي ضمن Vision 2040. وسيُضيف ترميم مسفاة العبريين وإتاحتها رسمياً للزوار عقدةً سياحية جديدة إلى هذا المسار، مما يُعزّز مباشرةً الطلبَ على الإقامة القصيرة وبيوت الضيافة والمنتجعات البيئية في المنطقة المحيطة.

السياق الأشمل: مبادرة Sorouh

تستهدف مبادرة Sorouh الحكومية — الإطار الوطني لتسريع التطوير العقاري والسياحي المتكامل — مناطق التراث والسياحة الطبيعية بوصفها أولويات استثمارية بامتياز. ومشاريع من قبيل مسفاة العبريين تنسجم تماماً مع هذا التوجّه. وتاريخياً، حين يتدفّق الإنفاق الحكومي على موقع تراثي بهذا الحجم، فإنه يسبق الاستثمار الخاص في الضيافة والإقامة بفارق يتراوح بين عامين وأربعة أعوام.

الطلب على بيوت الضيافة والفنادق البوتيكية

تفتقر منطقة Al Hamra وما يحيط بها حالياً إلى طاقة إيوائية رسمية تتناسب مع حجم الإقبال السياحي عليها. وسيرفع ترميم مسفاة العبريين من مكانة المنطقة ويُطيل متوسط مدة إقامة الزوار فيها — وهما عاملان يُفضيان تاريخياً إلى نشوء بيوت الضيافة والفنادق البوتيكية في المناطق التراثية العُمانية المماثلة.

---

ما الذي يمكن للمشترين الأجانب تملّكه هنا فعلاً؟

هذا هو السؤال العملي الجوهري، والإجابة الصادقة عنه تستلزم قدراً من الدقة والتمييز.

قواعد ITC هي المرجع

يقتصر حق التملّك الحرّ الكامل للرعايا غير العُمانيين في سلطنة عُمان قانونياً على المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs) — وهي مناطق مخصّصة يحقّ فيها للأجانب شراء وحدات سكنية أو سياحية بسند ملكية كامل. ومسفاة العبريين وما يحيط بها من Wilayat Al Hamra ليست ضمن مناطق ITC المعتمدة حالياً، مما يعني أن الرعايا الأجانب لا يستطيعون شراء منازل تراثية مرمّمة في القرية مباشرةً.

بيد أن ذلك لا يُغلق الباب كلياً أمام الاستفادة من نمو المنطقة:

• المواطنون العُمانيون يحقّ لهم شراء الأراضي والعقارات في Al Hamra بحرية تامة، وهم في موقع مثالي للاستفادة من تطوير أصول الإقامة مع تصاعد الطلب السياحي.
• المستثمرون الأجانب الراغبون في الانكشاف على المناطق الداخلية العُمانية ينبغي لهم مراقبة أي توسّعات مستقبلية في تصنيفات ITC بمحافظة الداخلية، إذ ستفتح السوق أمامهم. وقد وسّعت الحكومة نطاق مناطق ITC تدريجياً — ومنطقة Yiti مثال حديث على منطقة ساحلية أُدرجت ضمن إطار ITC لاستقطاب رؤوس الأموال الأجنبية.
• هياكل الاستثمار الفندقي (كتملّك وحدات فندقية داخل منتجع مرخّص) قد توفّر أحياناً مساراً قانونياً للمشاركة الأجنبية حتى خارج حدود ITC الصارمة — وينبغي دائماً التحقّق من ذلك مع مستشار قانوني عُماني مرخّص قبل المضيّ قُدُماً.

---

الصورة الاستثمارية الأشمل لمحافظة الداخلية

لا تقتصر محافظة الداخلية على أصل واحد، بل تجمع بين:

• نزوى — العاصمة التاريخية لعُمان، وقاعدة متنامية للمشترين العقاريين المحليين الباحثين عن مناخ أكثر اعتدالاً وأسعار أراضٍ أدنى مقارنةً بمسقط.
• جبل الأخضر — الهضبة الخضراء على ارتفاع يتجاوز 2000 متر، وتضمّ منتجعات راسخة وتُعدّ وجهة سياحية بيئية معروفة.
• مسفاة العبريين وAl Hamra — تدخلان الآن مرحلة الترميم الرسمي الذي سيرفع مكانتهما لتضاهي سائر المعالم.

تجعل هذه الأصول مجتمعةً من محافظة الداخلية أحد أكثر ممرّات التطوير السياحي نشاطاً في عُمان خارج العاصمة. وقد تداولت الأراضي السكنية والزراعية في Wilayat نزوى بنطاقات استرشادية تتراوح بين نحو 8 و20 OMR للـ sqm تبعاً لنوع القطعة وقربها من الخدمات والتصنيف العمراني — ويتعيّن على المشترين الحصول على تقييمات حديثة من وكيل عقاري عُماني مرخّص قبل إجراء أي مقارنات سعرية، إذ تتفاوت هذه الأرقام تفاوتاً ملحوظاً بحسب الموقع. والمشترون المستعدّون لقبول سيولة أدنى مقابل أسعار دخول منخفضة ومحفّزات سياحية طويلة الأمد وجدوا تاريخياً قيمة حقيقية في هذه المنطقة.

---

مقارنة بمشاريع ترميم تراثية مماثلة في عُمان

بلدة Al Hamra القديمة، المجاورة لمسفاة العبريين، شهدت أعمال صون تدريجية على مدار العقد الماضي. وقد استقطبت عمارتها الطينية المحفوظة مشغّلي بيوت ضيافة بوتيكية إلى المنطقة المحيطة — وهو نمط يسبق عادةً موجة أوسع من الاستثمار في الإقامة.

بركاء الموز، القرية التاريخية عند سفح جبل الأخضر في المحافظة ذاتها، تقدّم نموذجاً أكثر نضجاً للدراسة. فمع ازدهار الوجهة الجبلية، شهد الوادي أسفلها تصاعداً في حركة الزوار ونمواً موازياً في الطلب على الإقامة غير الرسمية. ومشروع مسفاة العبريين يتشابه هيكلياً مع هذا النموذج: نواة تراثية تُعدّ رسمياً لمسار سياحي قائم جزئياً بالفعل.

الدرس المستخلص من كلتا الحالتين أن الاستثمار الحكومي في الترميم يرفع وعي الزوار ويُطيل مدة إقامتهم قبل أن يلحق بهم عرض الإقامة الخاص — وهي بالضبط الفجوة الزمنية التي وجد فيها المستثمرون في قطاع الضيافة بالأسواق المماثلة فرصاً مثمرة تاريخياً.

---

الوضع الضريبي وتكاليف التشغيل

الإطار الضريبي العُماني مباشر وواضح لحاملي العقارات:

• ضريبة دخل شخصية: 0% — لا ضريبة على أرباح رأس المال الناجمة عن بيع العقارات.
• ضريبة عقارية سنوية: 0% — لا رسوم ملكية متكرّرة.
• ضريبة استقطاع بنسبة 12% على دخل الإيجار — تُطبَّق على عقود الإيجار الرسمية؛ ينبغي احتسابها عند حساب العائد لأي أصل ضيافة أو إقامة.

على سبيل المثال، بيت ضيافة يُدرّ 30,000 OMR سنوياً من إيرادات الإيجار الإجمالية ستبلغ ضريبة الاستقطاع عليه 3,600 OMR — عبء معتدل نسبياً على العائد مقارنةً بمعظم أسواق السياحة المماثلة. وتجدر الإشارة إلى أن هذا الرقم استرشادي؛ إذ تتوقّف العوائد الفعلية على نسب الإشغال والتسعير وتكاليف التشغيل الخاصة بكل عقار.

---

ما الذي ينبغي متابعته لاحقاً؟

ثلاثة مؤشرات جديرة بالرصد مع تقدّم المشروع:

1. 01إعلانات مراحل الإنجاز — كل تحديث للتقدّم سيُحدّد الجدول الزمني بدقة أكبر ويُرجَّح أن يستقطب تغطية إعلامية ترفع وعي الزوار.
2. 02إعلانات توسيع مناطق ITC — إن أُدرجت محافظة الداخلية ضمن إطار ITC، فإن طلب المشترين الأجانب سيتبعها سريعاً.
3. 03نشاط تراخيص الضيافة في Wilayat Al Hamra — تراخيص بيوت الضيافة والفنادق الصغيرة الجديدة مؤشّر متقدّم على موجة استثمار في الإقامة تسبق الافتتاح الكامل للموقع.

---

الأسئلة الشائعة

هل يحقّ للأجانب شراء عقارات في مسفاة العبريين؟ لا، ليس بصورة مباشرة. يقتصر حق التملّك على الرعايا غير العُمانيين في المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs) المعتمدة. ومسفاة العبريين وWilayat Al Hamra ليستا ضمن مناطق ITC حالياً، مما يجعل التملّك الحرّ للعقارات في القرية غير متاح قانونياً للأجانب. بإمكان المستثمرين الأجانب مراقبة أي توسّعات مستقبلية في مناطق ITC بمحافظة الداخلية، أو استكشاف هياكل الاستثمار الفندقي المرخّصة بمساعدة مستشار قانوني عُماني مؤهّل.

متى سيكتمل ترميم مسفاة العبريين؟ لم يُعلَن رسمياً عن موعد اكتمال محدد حتى الآن. المشروع بلغ 39% من الإنجاز ويسير وفق جدول إنشائي نشط. يُنصح المشترون والمستثمرون بمتابعة إعلانات وزارة الإسكان والتخطيط العمراني للاطلاع على تحديثات المراحل.

كيف تعمل ضريبة الاستقطاع بنسبة 12% على دخل الإيجار في عُمان؟ يخضع دخل الإيجار الرسمي المتحقّق في عُمان لضريبة استقطاع بنسبة 12%، وتشمل بيوت الضيافة والمنتجعات وسائر أصول الإقامة العاملة بموجب ترخيص إيجار أو ضيافة. ولا توجد ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة دخل شخصية على أرباح رأس المال، مما يجعل العبء الضريبي الإجمالي خفيفاً نسبياً مقارنةً بكثير من الأسواق الإقليمية.

هل محافظة الداخلية خيار استثماري عقاري مجدٍ للمواطنين العُمانيين الآن؟ بالنسبة للمواطنين العُمانيين، تتيح محافظة الداخلية أسعار أراضٍ في متناول اليد مقارنةً بمسقط، ومنظومة سياحية آخذة في التعزّز تستند إلى نزوى وجبل الأخضر ومسفاة العبريين المرمّمة، فضلاً عن استثمار حكومي متنامٍ في البنية التحتية. في المقابل، تتّسم السيولة بانخفاضها مقارنةً بالأسواق الساحلية وأسواق العاصمة. والمستثمرون ذوو الأفق الزمني المتوسط إلى البعيد والمهتمّون بالأصول المرتبطة بالسياحة هم الأكثر تهيّؤاً للاستفادة من هذه الفرصة.

---

رقم 39% ليس مجرّد تحديث إنشائي. إنه إشارة واضحة إلى أن أحد أبرز الأصول التراثية في سلطنة عُمان يُعدّ بصورة منهجية لاستقبال جيل جديد من الزوار — ومن ثَمّ المستثمرين.

---

المصدر: Times of Oman