الزخم الاقتصادي في مسندم: ما يعنيه للمستثمرين العقاريين

تسعى محافظة مسندم بخطى جادة إلى التخلص من الاعتماد على النفط، عبر استهداف قطاعات السياحة والتجارة البحرية والخدمات اللوجستية. وهذا التحوّل يستحق من المستثمرين العقاريين متابعةً دقيقة واهتماماً بالغاً.

لماذا باتت مسندم في دائرة الاهتمام الآن؟

تتربّع مسندم على رأس شبه الجزيرة العربية في موقع استراتيجي بالغ الأهمية على مستوى الخليج؛ إذ يمرّ عبر مضيق هرمز المحاذي لسواحلها نحو 20% من النفط المُتداوَل في العالم. وعاصمتها خصب مركزٌ قائم بالفعل لسياحة السفن الشراعية التقليدية (الداو)، والتسوق المعفى من الرسوم، والتبادل التجاري مع إيران والإمارات.

ما استجدّ هو التزام المحافظة الرسمي بتحويل هذه المزايا الطبيعية إلى نشاط اقتصادي منظّم. تستهدف السلطات المحلية في مسندم ثلاثة محاور للنمو خارج النفط: البنية التحتية السياحية، والاقتصاد البحري، والخدمات اللوجستية. وكلٌّ من هذه المحاور، متى نُفِّذ على نطاق واسع، يُفضي إلى طلب حقيقي على الإقامة والضيافة والعقارات السكنية لاستيعاب العمالة والمقيمين الأجانب.

السياحة: مشهد طبيعي يبيع نفسه بنفسه

تستقطب الخلجان الضيقة الشبيهة بالفيوردات في مسندم — والمعروفة محلياً بـالخور — زوّاراً من الإمارات باستمرار، لا سيما السياح الإماراتيين القادمين من دبي في عطل نهاية الأسبوع، الذين يصلون إلى خصب في أقل من ثلاث ساعات براً أو تسعين دقيقة بالزوارق السريعة. وتشير خطط المحافظة لتنظيم هذا القطاع وتوسيعه إلى حاجة ماسّة لأصول ضيافة منظّمة: فنادق، وشقق مخدومة، ووحدات إيجار قصير الأمد بالقرب من المراسي.

إن سارت مسندم على خطى الوجهات الساحلية العُمانية المماثلة، فإن نموذج ITC (المجمع السياحي المتكامل) هو الآلية الأرجح لاستقطاب الاستثمار الأجنبي. يُتيح هذا النموذج للمواطنين من غير العُمانيين تملّك العقارات بصورة حرة كاملة في عُمان، مع الحق في تأشيرة إقامة مرتبطة بالشراء. ولم تُدرَج أي منطقة ITC في مسندم رسمياً حتى الآن، غير أن الطموحات الاقتصادية المُعلنة للمحافظة تجعلها مرشحاً منطقياً لهذا التصنيف مستقبلاً.

نماذج ITC الساحلية المقارنة

للاسترشاد بما أنجزه النموذج في مناطق أخرى من عُمان:

• هوانا صلالة في محافظة ظفار هي الأقرب مقارنةً — وجهة ساحلية ضمن ITC تقوم على مرسى وشاطئ وبنية سياحية متكاملة. تتوفر فيها مشاريع كـريفيرا في هوانا صلالة وأمازي في هوانا صلالة، وتضم شققاً وشاليهات تستهدف مشتري المنازل الثانية ومستثمري الإيجار على حدٍّ سواء. وتُدير المطوّر Muriya مجمع هوانا صلالة بأكمله.
• Al Mouj Muscat يُجسّد كيف يمكن لـITC مرتكز على مرسى أن يُحقق ارتفاعاً مستداماً في قيمة رأس المال وعائد الإيجار في السياق الحضري.
• يتي، مسقط يُظهر كيف يمكن تحويل شريط ساحلي لم يكن مطوَّراً من قبل إلى وجهة استثمارية عبر التخطيط الشامل — ومشاريع كـالحي المستدام في المدينة المستدامة – يتي وذا بلازا في المدينة المستدامة – يتي قيد التسليم بالفعل.
• AIDA، مسقط نموذج ITC آخر حقّق تسعيراً مرتفعاً بفضل موقعه الساحلي على الجروف.

تضاريس مسندم الفيوردية أكثر إثارةً وجمالاً من كل هذه الوجهات. القيد التاريخي كان البنية التحتية وصعوبة الوصول — والاستراتيجية الاقتصادية الجديدة تُشير إلى أن هذا القيد في طريقه إلى المعالجة.

الاقتصاد البحري والخدمات اللوجستية: المحرّك الأقل حضوراً في النقاش

بعيداً عن السياحة، يجعل موقع مسندم المتاخم لمضيق هرمز منها موقعاً مؤهلاً لخدمات تزويد السفن بالوقود وصيانتها والخدمات اللوجستية البحرية. ميناء خصب يتولى بعض هذا النشاط بالفعل، لكن التوسع نحو خدمات أعلى قيمة — كإصلاح السفن وتوريد المعدات البحرية والمناطق اللوجستية الحرة — سيجلب شريحة سكانية مختلفة: مهندسو بحرية، ومديرو لوجستيات، وكوادر تقنية بعقود متعددة السنوات.

هذا مهم للعقار السكني. العمالة الوافدة ذات العقود المستقرة مستأجرون موثوقون. وإن طوّرت مسندم إطار منطقة حرة أو منطقة اقتصادية خاصة (SEZ) — وهو نموذج نجح في عُمان بمنطقة صلالة الحرة وميناء صحار — فإن الطلب على الشقق الإيجارية متوسطة المستوى في خصب سيتبع ذلك حتماً.

ما لا تكشفه الأرقام بعد — ولماذا هذا مهم

سوق العقارات في مسندم يفتقر حالياً إلى بيانات رسمية كافية؛ لا توجد معايير منشورة لسعر الـ sqm ضمن ITC، ولا مشاريع على الخارطة مسجّلة بحسابات ضمان (كما يشترط القانون العُماني لجميع مبيعات ما قبل الإنشاء)، ولا مناطق ITC مُدرجة رسمياً. وهذا يعني أن القصة هنا فرصة في مرحلة ما قبل السوق، لا فرصة شراء فعلية متاحة اليوم.

الإطار السياسي الداعم هو Vision 2040 ومبادرة Sorouh للإسكان الوطني، وكلاهما يُولي أولوية للتنويع الاقتصادي وتطوير المحافظات الأقل نمواً. انسجام مسندم الصريح مع هذه الأهداف يرفع احتمالية تدفق الاستثمارات المنظّمة إليها — غير أن على المستثمرين التعامل معها كفرصة للمتابعة على المدى المتوسط، لا كصفقة آنية.

المعاملة الضريبية للمستثمرين الأجانب في عُمان

للاستئناس، تبقى بيئة ضرائب العقارات في عُمان من الأكثر ملاءمةً في المنطقة:

• 0% ضريبة دخل شخصية
• 0% ضريبة تملّك عقاري
• 12% ضريبة استقطاع على دخل الإيجار (تُطبَّق على الملاك الذين يحصلون على إيرادات إيجارية)

تسري هذه المعدلات على جميع مناطق ITC في عُمان، وستنطبق على أي ITC مستقبلي في مسندم. ويُضاف إلى ذلك حق الإقامة المرتبط بالتملّك العقاري — المتاح للمشترين الأجانب الذين يستوفون الحد الأدنى للقيمة — مما يُشكّل حافزاً إضافياً لمشتري الخليج الباحثين عن منزل ثانٍ.

المقايضة الحقيقية

مسندم منطقة نائية. الطريق من مسقط إلى خصب يمرّ عبر الإمارات ويستلزم اجتياز حدودين دوليتين. لا يوجد مطار تجاري برحلات دولية منتظمة. والبنية التحتية للرعاية الصحية والتعليم محدودة قياساً بمسقط. هذه قيود حقيقية لا تُزيلها أي استراتيجية اقتصادية بين عشية وضحاها.

عملياً، يعني هذا أن العقار في مسندم — حين يُتاح بصيغة التملّك الحر — سيناسب شريحة محددة: الباحثون عن منزل ثانٍ للاستجمام في الطبيعة، والمحترفون في القطاع البحري المنتدبون للعمل هناك، والمستثمرون بعيدو النظر القادرون على تحمّل محدودية السيولة مقابل موقع الرائد المبكر.

ما الذي ينبغي مراقبته لاحقاً؟

ثمة ثلاثة محفّزات محددة تُؤكد انتقال مسندم من مرحلة الطموح إلى سوق استثماري فعلي:

1. 01إدراج منطقة ITC في خصب أو محيطها من قِبل وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.
2. 02الإعلان عن منطقة حرة أو SEZ مرتبطة بميناء خصب تحت مظلة وزارة التجارة.
3. 03تسجيل مشاريع على الخارطة لدى هيئة العقار، مما يُثبت وجود حسابات الضمان وتحقّق مصداقية المطوّرين.

حتى تتحقق هذه المحطات، تبقى مسندم قصة تستحق المتابعة — والخطة الاقتصادية التنويعية الرسمية للمحافظة هي أوضح إشارة حتى الآن على أن العمل نحو هذه المحطات قد بدأ فعلاً.

المصدر: Times of Oman