دفعة التطوير في مسندم: ما الذي يعنيه ذلك لمشتري العقارات؟

تشهد محافظة مسندم دفعةً بنيةً تحتيةً منظمة، إذ أقرّ مجلسها البلدي 14 مشروعاً تنموياً وخدمياً من أصل 67 مقترحاً استعرضها في جلسته الأخيرة — وهو مؤشر بالغ الدلالة لكل من يرصد أسواق العقارات الساحلية الناشئة في عُمان.

ليس هذا خبراً عن برج سكني منفرد أو إطلاق ITC جديد، بل هو حديث عن الطبقة التأسيسية — الطرق والخدمات والمرافق العامة — التي تجعل الاستثمار العقاري الخاص ممكناً في منطقة ظلت مغفلةً طويلاً بسبب ضعف هذه البنية تحديداً. إليك ما ينبغي أن تعرفه.

لماذا كانت مسندم دائماً رهاناً صعباً؟

تنفصل محافظة مسندم جغرافياً عن البر الرئيسي لعُمان بفاصل إماراتي، وتمتد شبه جزيرةً داخل مضيق هرمز بخيرانها — المعروفة محلياً بـالخور — وجبالها الشاهقة ومياهها التي تُعدّ من أصفى مياه الخليج العربي. وتُعدّ خصب عاصمتها. المشهد الطبيعي بالغ الروعة فعلاً، غير أن البنية التحتية ظلت تاريخياً متواضعة.

هذا التناقض أبعد الاستثمار العقاري الجاد عن المنطقة. فالمشترون الراغبون في امتلاك عقارات ساحلية عُمانية بحقوق تملك أجنبي كاملة ضمن إطار المجمعات السياحية المتكاملة (ITC) توجهوا نحو مشاريع ITC في منطقة مسقط — كـخليج مسقط وAl Mouj Muscat ويتي — حيث الطرق والمرافق التجارية والخدمات قائمة بالفعل. وبقيت مسندم وجهةً لعطلات نهاية الأسبوع لا وجهةً عقارية.

المشاريع الـ14 المعتمدة لن تغيّر هذا الواقع بين عشية وضحاها، لكنها تمثّل نوع الالتزام البلدي الذي يسبق تاريخياً اهتمام المطورين الخاصين بفارق سنتين إلى أربع سنوات.

ماذا يعني فعلاً "14 مشروع تنموي"؟

استعرض المجلس البلدي لمسندم 67 موضوعاً وأقرّ 14 منها للتنفيذ. تشمل صلاحيات المجلس الخدمات العامة والبنية التحتية المحلية والمرافق المجتمعية — كطرق الوصول والصرف الصحي والفضاءات العامة وتوصيلات الخدمات، لا الأبراج السكنية.

بالنسبة لمشتري العقارات، الأهمية غير مباشرة لكنها حقيقية:

• تحسين الربط يخفّض تكلفة البناء وإدارة العقارات في القطع الساحلية النائية ويُبسّط تعقيداتها.
• البنية التحتية الخدمية (مياه وكهرباء وصرف صحي) شرط أساسي لأي مطور يسعى إلى الحصول على تصنيف ITC من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.
• إجراءات الموافقة البلدية النشطة والمنظمة تمنح المطورين الخاصين جداول زمنية أوضح وجهات تواصل محددة — وهو ما كان أقل قابلية للتنبؤ في مسندم سابقاً.

لم يُحدَّد أيٌّ من المشاريع الـ14 في الإعلان الرسمي باعتباره سكنياً أو سياحياً، لذا لا ينبغي للمشترين تفسير ذلك على أنه تأكيد لإطلاق ITC وشيك في مسندم. غير أنه خطوة موثوقة في هذا الاتجاه.

سؤال ITC: هل يستطيع الأجانب الشراء في مسندم اليوم؟

حالياً، لا يحق للمواطنين الأجانب شراء عقارات بحق التملك الحر في مسندم. فالتملك الكامل لغير العُمانيين مقيّد بمناطق ITC المخصصة — وهو إطار قائم بموجب مرسوم ملكي وتديره وزارة الإسكان والتخطيط العمراني. ولا توجد في مسندم حتى تاريخ كتابة هذا المقال أي ITC مُدرجة رسمياً في الجريدة الرسمية.

هذا يعني أن عقارات مسندم متاحة حالياً للمواطنين العُمانيين ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي وفق قواعد التملك العقاري المعتادة، في حين يقتصر خيار المشترين الأجانب — من الجنسيات الهندية والأوروبية والروسية وغيرها — على عقود الإيجار طويل الأمد، أو الانتظار حتى صدور تصنيف ITC.

إن كنت مشترياً أجنبياً تستهويك مناظر مسندم وأسعار أراضيها المنخفضة نسبياً، فالنصيحة الصريحة هي: راقب ولا تلتزم بعد. الدفعة التنموية البلدية إشارة إيجابية، لكنها ليست بوابة قانونية.

أين يستطيع المشترون الأجانب التصرف الآن: خيارات ساحلية مقارنة

إن كان ما يجذبك في مسندم — المناظر المائية الخلابة والطقس الأكثر اعتدالاً والعزلة النسبية — فثمة بدائل ITC مفتوحة بالفعل للتملك الحر للأجانب:

خليج مسقط

خليج مسقط يمتد على ساحل خليج عُمان شمال مسقط، محاطاً بجبال الحجر. وهو ITC مُدرج رسمياً يضم شققاً وفيلات متاحة للتملك الأجنبي. يجمع الموقع بين الجبل والبحر في مشهد يضاهي جمال مسندم، على بُعد 30 دقيقة من مطار مسقط الدولي.

Al Mouj Muscat

Al Mouj Muscat هو أرسخ مجتمعات ITC المارينا في عُمان. إن كنت تبحث عن حياة على الواجهة المائية مع سيولة إعادة بيع مثبتة، ومارينا فعّالة وملعب غولف وشريط تجاري، فـAl Mouj هو المعيار. وتعكس الأسعار هذا النضج — توقع دفع علاوة مقارنةً بـITC الأحدث أو الأقل تطوراً.

يتي

يتي، على الطرف الشرقي من محافظة مسقط، ITC ناشئ يمتلك خطاً ساحلياً أطول وأسعار دخول أدنى من Al Mouj. البنية التحتية لا تزال في طور التطوير، مما يمنحه ملف مخاطر ومكاسب أقرب إلى ما قد تقدمه مسندم مستقبلاً — مع توافر الإطار القانوني بالفعل.

أساسيات الضرائب والتملك التي تستحق التذكير

أينما اشتريت في ITCs عُمان، فالتملك حر وقابل للتوريث. لا تفرض عُمان ضريبة دخل شخصية ولا ضريبة عقارية سنوية. تُفرض ضريبة على دخل الإيجار بنسبة 12%، وهي تنافسية إقليمياً. تتوفر تأشيرات الإقامة لأصحاب العقارات الذين يستوفون الحد الأدنى للاستثمار (حالياً OMR 130,000 للحصول على تأشيرة قابلة للتجديد لمدة سنتين، مع حدود أعلى للمدد الأطول — تحقق من الأرقام الحالية مع وزارة الإسكان والتخطيط العمراني إذ تُراجَع الحدود دورياً).

تستلزم مشتريات على الخارطة في أي ITC فتح حسابات ضمان لدى المطور وفق القانون العُماني — تُودَع دفعاتك المرحلية في حساب منظّم ولا تُصرف إلا وفق مراحل الإنجاز الإنشائي المتحقق منها، لا بناءً على الطلب. تحقق دائماً من الامتثال لاشتراطات الضمان قبل التوقيع.

الصورة الأشمل: Vision 2040 وSorouh

تندرج الدفعة البلدية لمسندم ضمن أجندة التنويع الاقتصادي لـVision 2040 العُمانية، التي تستهدف صراحةً السياحة والاستثمار العقاري بوصفهما قطاعَي نمو. وقد وسّع برنامج Sorouh — البرنامج الوطني للإسكان والتطوير العمراني — نطاقه الجغرافي ليتجاوز محافظة مسقط. ويجعل التخلف النسبي لمسندم منها مرشحاً منطقياً للاستثمار المرتبط بـSorouh مستقبلاً، وإن لم يصدر أي إعلان رسمي بعد.

المشاريع الـ14 المعتمدة إجراء على المستوى البلدي، لا تصنيف Sorouh. لكن التوجه السياسي متسق: عُمان تبني منهجياً شروط الاستثمار الخاص في أكثر مناطقها خلابةً وأقلها تطوراً.

ماذا تفعل الآن؟

إن كانت مسندم على رادارك، فالخطوات العملية هي:

1. 01تابع إشعارات الجريدة الرسمية لـITC الصادرة عن وزارة الإسكان والتخطيط العمراني — فهي المحفّز القانوني للوصول إلى التملك الحر للأجانب.
2. 02استعن بمستشار قانوني مرخص عُمانياً لفهم خيارات الإيجار طويل الأمد المتاحة إن كنت من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي.
3. 03قارن مع ITCs النشطة — خليج مسقط وAl Mouj Muscat ويتي — حيث يمكنك التصرف اليوم بحماية قانونية كاملة.

قد تأتي لحظة مسندم. واعتماد المجلس البلدي لـ14 مشروعاً يوحي بأن الأرضية تُمهَّد. لكن في عالم العقارات، التمهيد وحقوق التملك شيئان مختلفان — وفي مسندم الآن، لا يوجد سوى أحدهما.

المصدر: Times of Oman