ممشى بندر الخيران: ما الذي يعنيه للمشترين؟

بلغت نسبة إنجاز ممشى بندر الخيران الذي تنفّذه أمانة مسقط 30% — وإن كنت تتابع سوق العقارات على امتداد الساحل الجنوبي للعاصمة، فهذا المؤشر يستحق اهتمامك الآن، قبل أن يُقطع الشريط ويُفتتح المشروع.

لماذا يُعدّ الممشى قصةً عقارية؟

البنية التحتية العامة على الواجهات المائية لا تُحسّن جودة الحياة في الحي فحسب، بل تُعيد تسعير العقارات فيه من جديد. فحين يُفتتح كورنيش أو ممشى ساحلي، تزداد جاذبية الأراضي السكنية والمتعددة الاستخدامات المحيطة به لدى المستخدمين النهائيين والمستثمرين على حدٍّ سواء. يقع بندر الخيران على بُعد نحو 45 كيلومتراً جنوب شرق وسط مسقط، في خليج محمي طالما اشتهر بين العُمانيين وجهةً لرحلات نهاية الأسبوع بالقوارب. ويُمثّل مشروع الممشى الذي تنفّذه أمانة مسقط أول قطعة بنية تحتية عامة ذات شأن تُرسّخ المنطقة وجهةً للسكن والإقامة، لا مجرد ملاذ ترفيهي عابر.

التوقيت هنا له دلالته. فاستراتيجية Vision 2040 تُحدّد صراحةً السياحة والتطوير الساحلي ركيزتين اقتصاديتين أساسيتين، فيما تُوجّه مبادرة Sorouh الدعم الحكومي نحو المناطق السكنية والضيافة المتكاملة. وممشى بندر الخيران الممول بلدياً ينسجم تماماً مع هذا الإطار — إذ يُشير إلى أن الدولة مستعدة للاستثمار في الفضاء العام للمنطقة، مما يُقلّص مخاطر البنية التحتية التي كثيراً ما تُبقي المشترين المترددين على الهامش.

تفاصيل المشروع

مع بلوغ نسبة الإنجاز 30%، يسير العمل في الممشى بخطى فعلية على أرض الواقع. وإن كانت التفاصيل الكاملة للمشروع — من حيث الطول الإجمالي وجداول التنفيذ المرحلي — لم تُكشف بعد للعموم، فإن هذه النسبة تؤكد أن التسليم يسير وفق المسار المرسوم لا أنه متوقف — وهو فارق جوهري في أي موقع ساحلي ناشئ. وكون أمانة مسقط هي الجهة المنفّذة يعني أن المشروع ممول من المال العام، ولا يرتبط بدورة مبيعات مطوّر خاص أو بتمويله.

هذا التمييز بالغ الأهمية للمشترين. فالمرافق التي يُنشئها المطورون الخاصون كثيراً ما تُسلَّم على مراحل مرتبطة بنسب بيع الوحدات. أما الممشى الذي تبنيه البلدية فهو أصل عام راسخ — متى اكتمل، صار ملكاً للمجتمع إلى الأبد.

الشريط الساحلي: موقع بندر الخيران

يندرج بندر الخيران ضمن شريط ساحلي جنوبي شرقي أوسع يمتد من يتي، مسقط باتجاه الحدود مع الشرقية. وقد استقطب هذا الشريط اهتماماً متنامياً خلال السنوات الخمس الماضية، مدفوعاً بعدة عوامل:

• القرب من مسقط مع الابتعاد عن كثافة الأحياء الراسخة في العاصمة
• ظروف الميناء الطبيعي التي تجعله ملائماً لتطوير مشاريع من طراز المارينا
• أسعار أراضٍ أدنى مقارنةً بمناطق ITC الراسخة، وإن كان هذا الفارق يتضيّق مع وصول البنية التحتية

قارن ذلك بـ Al Mouj Muscat، العنوان الأكثر رسوخاً على الواجهة المائية في مسقط، حيث تُحقق الشقق والفلل المطلة على المارينا أسعاراً مرتفعة بامتياز — تحديداً لأن الفضاء العام فيها، من ممشى المارينا إلى نادي الشاطئ والكورنيش، أُنجز مبكراً وبصورة متكاملة. بندر الخيران يقع في مرحلة أبكر من تلك المنحنى ذاتها.

ما يحتاج المشترون الأجانب معرفته

إن كنت مشترياً من غير العُمانيين وتتطلع إلى منطقة بندر الخيران، فالسؤال القانوني المحوري هو: هل تحمل أي مشاريع سكنية هناك تصنيف مجمع سياحي متكامل (ITC)؟ إذ يتيح القانون العُماني التملّك الحر الكامل للأجانب داخل المشاريع المصنّفة ITC فقط. أما خارجها، فيحق للأجانب الحصول على حقوق انتفاع لمدة تصل إلى 50 عاماً قابلة للتجديد، دون التملك الحر المطلق.

وفي وقت كتابة هذا المقال، لا يوجد في قاعدة بياناتنا مشروع سكني مؤكد بتصنيف ITC في بندر الخيران. لا يعني ذلك أن مشروعاً من هذا القبيل ليس قيد التخطيط — بل إن تقدّم الممشى يوحي بأن المنطقة تُهيَّأ لهذا النوع من الاستثمار تحديداً — غير أنك يجب أن تتحقق من وضع ITC مباشرةً مع أي مطوّر أو عبر وزارة الإسكان والتخطيط العمراني قبل الالتزام بأي أموال.

إن كنت تبحث عن تجربة ITC ساحلية مماثلة وجاهزة للتشغيل، فإن Aida، مسقط على ساحل يتي هي الأقرب إلى ذلك: مجمع مخطط متكامل يتمتع بإطلالات بحرية وملعب غولف وحقوق تملك أجنبي مؤكدة. وMarriott Residences AIDA أحد العروض السكنية الفندقية الراقية داخل تلك المنطقة.

ضمانات الشراء على الخارطة

إن أطلق مطوّر مشروعاً على الخارطة بالقرب من بندر الخيران استثماراً في هذا الزخم الذي توفّره البنية التحتية، فإن أنظمة البيع على الخارطة في عُمان تُلزم المطوّرين بإيداع مبالغ المشترين في حساب ضمان خاضع لإشراف حكومي. وتُصرف هذه الأموال للمطوّر على مراحل مرتبطة بمعالم إنشائية موثّقة — لا بناءً على الطلب. هذه حماية جوهرية؛ احرص دائماً على التحقق من تسجيل حساب الضمان قبل التوقيع على أي عقد بيع وشراء.

الوضع الضريبي للمستثمرين في الإيجار

تفرض عُمان 0% ضريبة دخل شخصي و0% ضريبة عقارية. وإن اشتريت العقار بغرض التأجير، فإن دخل الإيجار يخضع لـ ضريبة استقطاع بنسبة 12% على إجمالي المبالغ المستلمة. ولا تُطبَّق أي ضريبة على أرباح رأس المال عند بيع العقار. وبالنسبة للمستثمرين الذين يقارنون عُمان بأسواق دول مجلس التعاون الخليجي الأخرى، يظل هذا الهيكل الضريبي تنافسياً — لا سيما لمن يمتلك العقار باسمه الشخصي لا عبر كيان شركة.

المقايضة الحقيقية

جاذبية بندر الخيران حقيقية، لكن قيوده الراهنة حقيقية أيضاً. تفتقر المنطقة إلى البنية التجارية والمطاعم والمدارس التي تتمتع بها أحياء مسقط الراسخة. سيُحسّن الممشى الفضاء العام، لكنه لن يُوجد سوبرماركت أو مدرسة دولية. إن كنت تشتري لتجعله مسكنك الرئيسي لعائلتك، فاحسب وقت التنقل إلى مرافق مسقط — ما بين 45 و60 دقيقة تقريباً بحسب حركة المرور. أما إن كنت تشتري بيت عطلة أو عقاراً للإيجار يستهدف السياحة في عطل نهاية الأسبوع، فتلك القيود ذاتها تصبح أقل أثراً بكثير.

معالم البنية التحتية كبلوغ نسبة إنجاز الممشى 30% هي اللحظة المثلى للبحث والدراسة — لا بالضرورة اللحظة المثلى للشراء بعيون مغمضة. استخدم هذا التقدم دافعاً لزيارة الموقع، والتحدث إلى مكتب التخطيط في البلدية، ومتابعة ما إذا كان تصنيف ITC سيلي ذلك. المشترون الذين سيجنون أكبر الفوائد هم من يُنجزون هذا العمل التحضيري الآن، فيما لا تزال الأسعار تعكس واقع المنطقة الحالي لا إمكاناتها المستقبلية.

---

المصدر: Times of Oman