عقارات مسندم: ما الذي يعنيه التوجه نحو السياحة المستدامة للمشترين؟

تعمل محافظة مسندم بخطى متسارعة على تكريس مكانتها وجهةً سياحيةً واستثماريةً رائدة في عُمان، وهو توجه تترتب عليه تداعيات مباشرة لمشتري العقارات، تطال قيم الأراضي وعوائد الإيجار وحجم المشاريع العقارية المرتبطة بقطاع الضيافة المرتقبة في السوق.

لماذا تختلف مسندم عن سائر محافظات عُمان؟

مسندم مُقاطعة جغرافية منفصلة عن البر الرئيسي لعُمان، تقع في أقصى شمال شبه الجزيرة العربية وتفصلها عن الأراضي العُمانية الإمارات العربية المتحدة. وتحتضن عاصمتها خصب شريطاً ساحلياً ضيقاً تتوشحه خوار جيرية شاهقة تنحدر مباشرةً نحو مضيق هرمز. هذا الموقع الجغرافي الفريد هو في آنٍ واحد أعظم مقوماتها وأكبر تحدياتها البنية التحتية.

أعداد السياح هنا لا تزال متواضعة قياساً بمسقط أو صلالة، غير أن هذا بالضبط هو جوهر الرهان. فسلطات المحافظة تنتهج اليوم سياسة واعية تقوم على استقطاب سياحة بيئية محدودة الحجم عالية القيمة: رحلات الداو، والغوص، والتنزه، ومراقبة الحياة البرية، بدلاً من المنتجعات الشاطئية الجماهيرية. هذا التموضع بالغ الأهمية لمن يقيّم العقار استثماراً، إذ يحدد طبيعة عروض الإقامة التي يستوعبها السوق — نزل بوتيكية وشقق مخدومة لا أبراج فندقية ضخمة.

الحجج الاستثمارية بأرقام واضحة

يفتقر مسندم حالياً إلى عرض عقاري سكني رسمي موجه للمشترين الأجانب، ولم يُعلَن بعد عن أي مجمع سياحي متكامل ITC داخل المحافظة. وتجدر الإشارة إلى أن ITC هو الآلية القانونية التي تتيح لغير العُمانيين تملك العقار بحق الملكية الحرة في عُمان، وهو قيد جوهري ينبغي استيعابه جيداً قبل ضخ أي رأس مال.

ما يعنيه ذلك عملياً:

• المواطنون العُمانيون ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي يحق لهم شراء الأراضي والعقارات في مسندم وفق أحكام قانون التملك العُماني المعمول به.
• الأجانب من خارج دول مجلس التعاون لا يستطيعون حالياً التملك الحر في مسندم في غياب تصنيف ITC. وأي مطور أو وسيط يدّعي خلاف ذلك يُقدّم صورة مغلوطة عن الوضع القانوني.
• الاستثمار في قطاع الضيافة — عبر الدخول في مشروع فندقي أو منتجع من خلال كيان مرخص — يظل مساراً مستقلاً يمكن لمستشاري القانون هيكلته، لكنه لا يُعادل التملك السكني الحر.

قد يُفضي دفع المحافظة نحو بنية تحتية سياحية مستدامة، على المدى المتوسط، إلى تقديم طلب ITC لموقع ساحلي مناسب. فوزارة الإسكان والتخطيط العمراني وسّعت برنامج ITC في إطار مبادرة Sorouh، وملف مسندم يتوافق مع نموذج المنتجع البيئي الذي نال هذا التصنيف في مناطق أخرى. تابع المستجدات — لكن لا تُقدم على الشراء على افتراض أن ذلك سيتحقق في أجل محدد.

مسندم أمام أسواق ITC الراسخة: مقارنة موضوعية

إن كنت تبحث اليوم عن عقار ساحلي مع حقوق تملك أجنبي مؤكدة، فثمة مواقع ITC ناضجة في عُمان تستحق المقارنة بالإمكانات المستقبلية لمسندم.

Al Mouj Muscat — مجمع المارينا شمال مسقط — هو الأكثر سيولة في السوق السكنية العُمانية، بأسعار شقق تتراوح في سوق الإعادة بين 600 و900 OMR للـ sqm، مع سوق إيجار قصير الأمد مُثبت الفاعلية يحركه طلب المقيمين الأجانب.

Muscat Bay يقدم تجربة ITC أكثر تركيزاً بشقق وفيلات مطلة على البحر، يقع بين Al Mouj وممر شاطئ الشاطئ القروم العريق، ويستقطب المشترين الراغبين في بيئة أهدأ دون مغادرة نطاق خدمات مسقط الكبرى.

Aida، مسقط على المنحدرات جنوب العاصمة هو الأقرب معمارياً إلى ما قد يبدو عليه مستقبلاً ITC منتجع بيئي في مسندم — تصميم منخفض الكثافة يستلهم تضاريس الموقع ويُقدّم المشهد على الحجم.

Yiti، مسقط هو الأكثر إفادةً من حيث المقارنة. فهذا المشروع متعدد الاستخدامات على موقع ساحلي كان مهملاً يُظهر مدى السرعة التي يمكن بها تحويل أرض خاماً حين تتضافر الدعم الحكومي والاستثمار في البنية التحتية وتصنيف ITC. ومسار مسندم — إن سار على هذا النهج — قد يعكس مسيرة Yiti، لكن بحجم أصغر وطابع أكثر حصرية.

ما الذي تعنيه السياحة المستدامة فعلياً لقيم العقارات؟

«السياحة المستدامة» ليست مجرد شعار بيئي — إنها قيد على العرض. فالمحافظات التي تحدد أعداد الزوار وتقيد البناء الواسع النطاق وتُولي الحفاظ البيئي الأولوية تُنتج عادةً أسواقاً عقارية بمخزون شحيح ومرونة سعرية فوق المتوسط. فكّر في ديناميكية توسكانا أو بوتان أو جبل الأخضر العُماني نفسه، حيث أبقى التحكم في الوصول القيمَ راسخةً حتى في فترات التراجع العام للسوق.

التداعيات العملية لمسندم:

• محدودية العرض الجديد تُبقي الأصول الضيافية القائمة نادرة وذات قيمة محتملة.
• الزوار عالو الإنفاق — الغواصون ومستأجرو اليخوت والسياح البيئيون — يُولّدون إيرادات أعلى لكل وحدة مقارنةً بالمسافرين ذوي الميزانيات المحدودة، مما يدعم اقتصاديات الإقامة البوتيكية.
• الاستثمار في البنية التحتية — طرقاً ومرافق واتصالات — لا يزال متأخراً عن الطموح السياحي، لكن التركيز الحكومي المُعلن يُشير إلى أن هذه الفجوة ستُسد خلال السنوات الخمس إلى السبع المقبلة.

أساسيات الضرائب والتملك التي يجب أن تعرفها

تتميز بيئة الضرائب في عُمان بكونها من الأكثر ملاءمةً في المنطقة لمستثمري العقارات:

• 0% ضريبة دخل شخصية — دخل الإيجار الذي يتلقاه الأفراد لا يخضع لضريبة الدخل على المستوى الشخصي.
• 0% ضريبة نقل ملكية — لا يوجد ما يعادل رسوم الدمغة على معاملات العقارات.
• 12% اقتطاع على دخل الإيجار يُطبَّق على الكيانات الشركاتية؛ وعلى الملاك الأفراد التحقق من وضعهم مع مستشار ضريبي عُماني مرخص.
• لا ضريبة على أرباح رأس المال عند التصرف في العقارات بالنسبة للأفراد.

هذه الأسس تسري على عُمان بأسرها، بما فيها أي مشروع ITC مستقبلي في مسندم.

قائمة المراجعة العملية للمشتري في مسندم

1. 01تأكد من تصنيف ITC قبل التوقيع على أي شيء — اطلب رؤية رقم المرسوم الملكي الذي يُصنّف المشروع بوصفه ITC إن كنت أجنبياً من خارج دول مجلس التعاون.
2. 02تحقق من حساب الضمان — يُلزم القانون العُماني المطورين خارج الخطة بإيداع مدفوعات المشترين في حساب ضمان منظّم. اطلب تفاصيل البنك ورقم الحساب قبل تحويل أي أموال.
3. 03احسب تكاليف الوصول — مسندم تبعد أربع إلى خمس ساعات بالسيارة من مسقط عبر الإمارات (مع اشتراط تأشيرة عبور إماراتية لكثير من الجنسيات)، أو يمكن الوصول إليها بالعبّارة من ميناء شناص على ساحل الباطنة. هذا يؤثر على استخدامك الشخصي وعلى عمق السوق الإيجارية.
4. 04راقب المخطط الرئيسي — استراتيجية السياحة في المحافظة وثيقة حية. تابع إعلانات وزارة التراث والسياحة ومجموعة OMRAN، المطور السياحي الحكومي العُماني، للاطلاع على أخبار خط أنابيب ITC.

طموح مسندم في السياحة المستدامة حقيقي، وجغرافيتها آسرة بامتياز، والتوجه السياسي في إطار Vision 2040 يدعم التنمية على المدى البعيد. بيد أن إطار التملك الحر للمشترين الأجانب لم يكتمل بعد. أقدِم بعيون مفتوحة، وأجرِ العناية القانونية الواجبة، وضع نفسك في موقع يتيح لك التحرك بسرعة متى أُعلن عن ITC — لأنه حين يحدث ذلك، يحصد المشترون الأوائل في المواقع المماثلة دائماً أعلى معدلات الارتفاع في القيمة.

المصدر: Times of Oman