انطلاق القطار الإماراتي: ماذا يعني ذلك لمشتري العقارات في عُمان؟

باتت تذاكر القطار الإماراتي متاحةً للحجز بأسعار تبدأ من OMR 5.5 للمقعد الواحد، وهو رقم يبدو للوهلة الأولى عادياً، غير أنه يحمل دلالة بالغة لكل من يفكر في شراء عقار في عُمان. فحين تصبح الحركة بين البلدين أسرع وأقل كلفة، تتغير حسابات التنقل اليومي، وتتبدّل أنماط الطلب على الإيجار، ويكتسب الاستثمار في شمال عُمان أو في مجتمعات ITC الراسخة بمسقط منطقاً جديداً لا يمكن إغفاله.

لماذا يُغيّر القطار معادلة عُمان والإمارات؟

شبكة القطار الإماراتي للركاب التي طال انتظارها ليست مجرد حدث نقل — إنها حدث بنية تحتية يُعيد رسم الجغرافيا الاقتصادية للخليج. فحين يصبح التنقل بين المدن الإماراتية سلساً بالسكك الحديدية، يبدأ الممر الحدودي بين عُمان والإمارات — الذي لا يتجاوز نحو 90 دقيقة بالسيارة من مسقط إلى البريمي/العين — في العمل كسوق عمل وأسلوب حياة موحّد.

لمشتري العقارات، يترتب على ذلك ثلاث نتائج مباشرة:

• ارتفاع الطلب من المقيمين في الإمارات. بات بإمكان المهنيين المقيمين في دبي أو أبوظبي التفكير في منزل لقضاء نهاية الأسبوع أو عقار للتقاعد في عُمان، دون عناء رحلة برية طويلة أو رحلة جوية مكلفة. ويُضاف إلى ذلك الجاذبية المالية التي تمنحها عُمان بفضل معدل ضريبة الدخل الشخصي 0% وضريبة العقارات 0%، في مقابل بيئة ضريبة الشركات التي أقرّتها الإمارات مؤخراً.
• تعزّز الجدوى الاستثمارية لشمال عُمان. تقع مناطق مثل صحار والبريمي في أقرب نقطة من الحدود الإماراتية. وكلما تحسّن الربط الداخلي في الإمارات، زاد جذب هذه الممرات لعمال اللوجستيات والتجار العابرين للحدود وعائلات دول مجلس التعاون الخليجي الراغبة في الإقامة العُمانية دون مغادرة دائرة عملهم الإماراتية.
• اتساع قاعدة المشترين في مجتمعات ITC بمسقط. الهنود والأوروبيون ومواطنو دول مجلس التعاون المقيمون في الإمارات — وهم أصلاً الشريحة الأجنبية الأكثر شراءً في عُمان — باتوا أمام عائق لوجستي أقل يحول دون زيارة المشاريع ومعاينتها والإقدام على الشراء.

إطار ITC: كيف يشتري الأجانب في عُمان؟

إن كنت مقيماً في الإمارات وتفكر في عُمان لأول مرة، فالإطار القانوني واضح ومباشر. يحق للمواطنين الأجانب تملّك عقارات بحق ملكية حرة في Integrated Tourism Complexes (ITCs) المخصصة لذلك — وهي مشاريع معتمدة حكومياً تمنح غير العُمانيين حق الملكية الكاملة بما فيها سند الأرض. كما يُخوّل التملك في ITC صاحبه الحصول على تأشيرة إقامة عُمانية قابلة للتجديد، وهي ميزة ذات قيمة حقيقية للمغتربين المقيمين في دول الخليج الراغبين في توسيع خياراتهم.

تخضع مشتريات المشاريع على الخريطة داخل ITCs لحماية إلزامية عبر حسابات ضمان: يتعين على المطورين إيداع دفعات المشترين في حسابات مخصصة معزولة، ولا يُصرف منها إلا بعد التحقق من إنجاز مراحل البناء المحددة. وهذا ليس اختيارياً — بل هو شرط تفرضه هيئة السوق المالية.

تُفرض ضريبة بنسبة 12% على دخل الإيجار من العقارات العُمانية وتُخصم من المصدر، غير أنه لا توجد ضريبة سنوية على حيازة العقار ولا ضريبة على أرباح رأس المال عند البيع. وبالنسبة للمشتري المقيم في الإمارات والمعتاد على البيئة الضريبية الإقليمية، تبدو أرقام عُمان تنافسية بامتياز.

أين تبحث؟ ثلاثة ممرات عقارية تستحق المتابعة

حزام ITC الراسخ في مسقط

تظل شاطئ الغرم، مسقط من أكثر العناوين السكنية سيولةً في العاصمة — بنية تحتية متكاملة، ومشياً على الأقدام إلى الشاطئ، وطلب ثابت من الدبلوماسيين وكبار المغتربين. وعلى مقربة منها، تقدم AIDA، مسقط موقعاً فوق المنحدرات مع إطلالات مباشرة على البحر، فيما يوفر مسقط باي مجتمعاً على واجهة المارينا على بُعد نحو 30 دقيقة من مركز المدينة.

ضمن المخطط الرئيسي لـ AIDA، يُعدّ Marriott Residences AIDA من النادر من خيارات الإقامة الفندقية المُصنَّفة في عُمان — إذ تتيح الوحدات خيار الإدارة الفندقية للملاك الراغبين في تحقيق عائد دون الانشغال بإدارة الإيجار بأنفسهم.

أما المشترون المهتمون بمعايير الاستدامة، فيُقدّم Diamond Developers مشروع The Sustainable City – Yiti وThe Plaza at The Sustainable City – Yiti في يتي، مسقط، وهو حي ساحلي يبعد نحو 25 كم جنوب شرق العاصمة. يستلهم المشروع نموذجه من مفهوم المدينة المستدامة الإماراتي — أرضية مألوفة للمشترين القادمين من دبي — ويقع ضمن ITC، مما يُتيح التملك الأجنبي الكامل.

شمال عُمان: الحزام الناشئ للتنقل اليومي

تقع صحار على بُعد نحو 200 كم شمال مسقط وحوالي 80 كم من الحدود الإماراتية، وهي المركز الصناعي والميناء الرئيسي لعُمان. اجتذبت تاريخياً العائلات العُمانية والعمال الصناعيين أكثر من المستثمرين الأجانب، لكن هذا الملف آخذ في التحول. فمع تحسّن شبكة القطار الإماراتي للتنقل الداخلي في الإمارات، تتعاظم أهمية صحار بوصفها عقدة لوجستية عابرة للحدود، وكثيراً ما يتبع الطلب السكني الاستثمار الصناعي في مثل هذه الممرات. لا تُدرج قاعدة بياناتنا حالياً أي مشاريع مصنّفة ITC في صحار، غير أن المنطقة تستحق المتابعة في ظل استمرار تنفيذ مبادرة Sorouh للإسكان الميسور وإنفاق البنية التحتية ضمن Vision 2040.

وتحتل البريمي، المتاخمة مباشرة للحدود الإماراتية في مواجهة العين، موقعاً مشابهاً. تفتقر اليوم إلى مخزون مصنّف ITC، لكن منطقها الجغرافي — تكاليف عُمانية مع قرب إماراتي — هو بالضبط نوع الفجوة التي يسارع المطورون إلى ملئها حين تُؤكد البنية التحتية وجود الطلب.

محفظة Muriya: مجتمعات ITC الساحلية خارج مسقط

تُشغّل Muriya، المشروع المشترك بين OMRAN (الذراع الحكومية لتطوير السياحة في عُمان) وأوراسكوم، منتجعات ITC على امتداد الساحل العُماني تشمل جبل سيفة وهوانا صلالة. وللمشترين الإماراتيين الباحثين عن عقار ترفيهي أو للتقاعد بعيداً عن الحدود، تقدم هذه المنتجعات بنية تحتية فندقية مُصنَّفة وحق ملكية حرة وأهلية للحصول على تأشيرة الإقامة — بأسعار تقل عادةً عن المنتجات الساحلية الإماراتية المماثلة.

ماذا تعني تذكرة OMR 5.5 فعلاً؟

السعر الإعلاني البالغ OMR 5.5 لرحلة القطار الإماراتي أقل أهمية مما يرمز إليه: التزام حكومي بتحويل الإمارات إلى دولة مترابطة بشبكة سكك حديدية. وتاريخياً، شهدت أسواق العقارات الخليجية ارتفاعاً ملحوظاً في الأسعار عقب أحداث البنية التحتية الكبرى — وافتتاح مترو دبي عام 2009 هو المثال الأكثر استشهاداً. وتقع عُمان على أطراف تلك الشبكة. فمع نضج القطار الإماراتي وامتداده المرتقب نحو الحدود العُمانية — إذ يتضمن مشروع السكك الحديدية لدول مجلس التعاون منذ أمد بعيد ذراعاً عُمانية في مخططه الرئيسي — ستكتسب العقارات الأقرب إلى هذا الممر قيمة إضافية لا تعكسها الأسعار الحالية بعد.

أنت لا تشتري تذكرة قطار. أنت تستثمر قبل أن تكتمل البنية التحتية.

المصدر: Times of Oman