المناطق الحرة في عُمان: ما تعنيه لمشتري العقارات

لم تعد المناطق الحرة والمدن الصناعية في عُمان مجرد قصة مصانع ولوجستيات — بل باتت من أبرز المحركات التي يُغفلها كثيرون حين يتحدثون عن الطلب على العقارات السكنية في البلاد. إليك ما يعنيه ذلك إن كنت تفكر في شراء عقار أو الاستثمار في السوق العُمانية.

أثر المناطق الحرة على الطلب السكني

حين تضخّ الحكومة مليارات الريالات من الاستثمارات الصناعية في موقع بعينه، يترتب على ذلك أمران لا محالة: فرص عمل، وأناس يحتاجون إلى مسكن. تُشرف الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة (أوبازي) على شبكة تمتد على طول البلاد، من سحار شمالاً إلى صلالة جنوباً، مع المنطقة الاقتصادية الخاصة في دقم التي تحتل موقعاً استراتيجياً على ساحل بحر العرب.

تُفرز كل واحدة من هذه التجمعات سوقاً سكنية مستقلة بخصائصها:

سحار: القطب الصناعي في الشمال

يُعدّ ميناء سحار والمنطقة الحرة من أكثر المراكز متعددة السلع ازدحاماً في الخليج، إذ يستضيف شركات في قطاعات البتروكيماويات والصلب وتصنيع الأغذية. وقد شهدت المدينة المحيطة طلباً متواصلاً على الشقق والفلل متوسطة المستوى من العمالة الوافدة. ولأن سحار تقع خارج نطاق العاصمة مسقط، فإن الإيجارات فيها أدنى — غير أن أسعار إعادة البيع أدنى كذلك، مما يجعل العوائد الإيجارية للملاك تتفوق أحياناً على ما تُحققه العاصمة.

دقم: الرهان بعيد المدى

تمتد المنطقة الاقتصادية الخاصة في دقم على مساحة تبلغ نحو 2,000 sqm، وقد صُمِّمت لتصبح مركزاً صناعياً وسياحياً ذا ميناء عميق. لا تزال البنية التحتية في طور النضج، مما يعني أن أسعار العقارات منخفضة والمخاطر أعلى. يترقّب المستثمرون الذين دخلوا دقم مبكراً مسيرة مشاريع مصفاة النفط والحوض الجاف، بوصفها الإشارة التي ستُنبئ بتسارع الامتصاص السكني. هذا سوق يناسب رأس المال الصبور، لا الباحث عن مكاسب سريعة.

صلالة: حيث يلتقي السياحة والتجارة

تتمحور المنطقة الحرة في صلالة حول اللوجستيات والصناعات الخفيفة، فيما تمتلك المدينة ذاتها سوقاً سكنية وسياحية راسخة تتمحور حول موسم Khareef السنوي. إن أردت الاستفادة من نمو صلالة دون تحمّل مستوى المخاطر الذي تنطوي عليه دقم، فإن مجمع السياحة المتكامل هوانا صلالة يمثّل نقطة الدخول الأيسر للمشترين الأجانب. ويُعدّ ريفييرا في هوانا صلالة وأمازي في هوانا صلالة عرضَين سكنيَّين نشطَين ضمن نطاق ITC ذاته، فيما يُضيف هوانا لاغونز بُعداً واجهة مائية إلى المخطط الرئيسي نفسه.

لماذا يحق للمشترين الأجانب التملك هنا؟

لا يحق للمواطنين الأجانب تملّك عقارات بصكوك حرة في أي مكان من عُمان، إلا داخل مجمعات السياحة المتكاملة (ITCs) المخصصة لذلك. والمناطق الحرة بحد ذاتها ليست ITCs؛ فهي مناطق امتياز تجارية وصناعية. بيد أن النشاط الاقتصادي الذي تولّده يُغذّي الطلب في ITCs المجاورة وفي سوق الإيجار الأشمل، وهو المجال الذي يمكنك بوصفك مشترياً أجنبياً المشاركة فيه بصورة قانونية.

أبرز حقائق التملك:

• صك ملكية حرة كامل متاح لأي جنسية داخل ITC.
• تأشيرة إقامة تُمنح لمالك العقار داخل ITC وأفراد أسرته المباشرين طوال مدة التملك.
• الضرائب: 0% ضريبة دخل شخصية، و0% ضريبة عقارية. أما الدخل الإيجاري فيخضع لضريبة استقطاع بنسبة 12% إن أجّرت الوحدة.
• ضمان الدفعات على الخارطة: يُلزم القانون العُماني المطورين بإيداع دفعات المشترين في حساب ضمان خاضع للتنظيم — وهو ما يُشكّل حمايةً جوهرية مقارنةً بكثير من الأسواق الإقليمية.

مسقط: لا تزال القلب النابض للسوق

بينما تُعيد المناطق الحرة تشكيل المدن الثانوية، تظل مسقط السوق السكنية الرئيسية. فالتجمعات الاقتصادية في العاصمة — ومنها واحة المعرفة مسقط، المتخصصة في التقنية والأعمال — تستقطب الكوادر المهنية التي تُحرّك الطلب في مجتمعات ITC المجاورة، كـAl Mouj Muscat ومسقط باي وشاطئ القرم، مسقط وAida، مسقط.

ويبرز يتي، مسقط رهاناً واعداً على المدى البعيد في فلك العاصمة، حيث يُنفّذ Diamond Developers مشروعَي الحي المستدام في المدينة المستدامة - يتي وذا بلازا في المدينة المستدامة - يتي — وهما مشروعان يُطرحان لأول مرة في السوق العُمانية مفهومَ الحياة بانبعاثات صفرية.

السياق التشريعي: Vision 2040 وSorouh

يندرج توسع المناطق الصناعية في عُمان ضمن إطار Vision 2040 الأشمل، الرامي إلى تنويع الاقتصاد وتقليص الاعتماد على عائدات النفط. أما مبادرة Sorouh العقارية فهي الذراع السكنية لهذه الاستراتيجية، وتستهدف تحفيز المعروض وتحسين القدرة على تملّك المساكن للأسر العُمانية، واستقطاب الاستثمار الأجنبي المباشر عبر آلية ITC.

Muriya — المشروع المشترك بين شركة تطوير السياحة العُمانية (OMRAN) وأوراسكوم للتطوير — من أبرز المطورين المنسجمين مع هذا التوجه السياسي، إذ يُدير مجتمعات ITC في مسقط وصلالة.

تُعزز المناطق الحرة Vision 2040 بما تُوجده من ناتج محلي إجمالي خارج قطاع النفط والقوى العاملة المرافقة له. فكلما ازداد عدد العمال، ازداد الطلب على الإيجار؛ وكلما ارتفع الطلب على الإيجار، تحسّنت العوائد للملاك؛ وكلما تحسّنت العوائد، تدفّق مزيد من رأس المال الاستثماري — دورة تسير بوضوح في سحار وبدأت تدور في دقم.

ما الذي ينبغي مراقبته في 2025–2026؟

• اكتمال مصفاة دقم: حين تبلغ مصفاة دقم طاقتها التشغيلية الكاملة، يُتوقع أن تشهد السوق السكنية المحيطة أول ارتفاع مستدام في الطلب. تابع أسعار الأراضي في المناطق السكنية المخصصة داخل المنطقة.
• مراحل توسع سحار: الإعلانات عن مستأجرين جدد في قطاعي اللوجستيات وتصنيع الأغذية ضمن Sohar Freezone ستُضيف إلى أعداد الوافدين الباحثين عن سكن في نطاق التنقل اليومي.
• خط أنابيب ITCs في صلالة: مع تقدم مراحل الضيافة والسكن في Hawana Salalah، تستحق أسعار إعادة البيع في المجمع المتابعة الدقيقة بوصفها مؤشراً على الثقة في سوق صلالة الأشمل.

إن كنت مستثمراً يُعلي من شأن العوائد، فإن مدن المناطق الحرة تُتيح عوائد إجمالية أعلى في مقابل مخاطر أكبر. أما إن كنت تُفضّل الحفاظ على رأس المال مع إمكانية النمو، فإن ITCs الراسخة في مسقط تظل الخيار الأكثر أماناً — مع إمكانية التعرض لأسواق المدن الثانوية عبر نهج استثماري موزّع على عقارين.

المصدر: Times of Oman