إحياء تراث نزوى: ما يعنيه ذلك لمشتري العقارات

تضطلع وزارة التراث والسياحة العُمانية بمشروع شامل لتأهيل الأحياء التاريخية في محافظة الداخلية، وهو ما يُمثّل — لمن يرصد سوق العقارات في المناطق الداخلية — أوضح إشارة حكومية حتى الآن على أن المنطقة تُوضَع على خريطة الاستثمار السياحي طويل الأمد.

ما الذي يشمله برنامج التأهيل فعلياً؟

تُجري الوزارة، بالتنسيق مع الجهات الوطنية المعنية، دراسات جدوى وأعمال ترميم ميدانية في عدد من الأحياء التاريخية (أحياء تاريخية) بمحافظة الداخلية. وتضم المحافظة كلاً من نزوى وبهلاء ومناح وآدم وإزكي — وهي سلسلة من المستوطنات العريقة تقع على بُعد نحو 150 إلى 180 كيلومتراً جنوب غرب مسقط.

ولا يقتصر العمل على الجانب الجمالي؛ إذ يشمل التأهيل بهذا الحجم عادةً:

• تعزيز البنية الإنشائية للأبراج والأسوار الطينية وقنوات الأفلاج
• تطوير البنية التحتية من طرق ومرافق ومسارات للمشاة تُيسّر الوصول إلى المواقع التراثية طوال العام
• دراسات التخطيط وتنظيم الاستخدامات التي تُحدد ما يمكن تشييده في المناطق المحيطة بالمواقع المحمية

وهذه النقطة الأخيرة هي الأهم بالنسبة للمستثمرين؛ فوضوح التخطيط حول المناطق التراثية يُثبّت قيم الأراضي ويُقلّص التذبذب المضاربي الذي يُعاني منه كل تطوير غير منظّم.

لماذا تستقطب الداخلية اهتمام المستثمرين؟

تحتل نزوى مكانة المدينة الداخلية الأكثر زيارةً في عُمان، إذ تستقطب الزوار إلى حصنها الذي يعود إلى القرن السابع عشر وسوق الجمعة للمواشي. أما بهلاء، فتحمل تصنيف اليونسكو للتراث العالمي بفضل حصنها ونظام أفلاجها الأثري. وهذه ليست مواقع مجهولة تُكتشف لأول مرة، بل ركائز راسخة تختار الحكومة اليوم الاستثمار في محيطها.

ومنطق الاستثمار هنا يسير على النهج ذاته الذي شهدناه في أرجاء الخليج: الترميم التراثي بقيادة الدولة يرفع أعداد الزوار، وارتفاع الزوار يُولّد طلباً على الضيافة والإيجارات قصيرة الأمد، وهذا الطلب يدفع في نهاية المطاف بالقيم السكنية في المناطق المحيطة نحو الأعلى.

وفي إطار Vision 2040 ومبادرة Sorouh، التزمت عُمان بتنويع ناتجها المحلي الإجمالي بعيداً عن الهيدروكربونات، مع تحديد السياحة ركيزةً أساسية لذلك. وتقع الداخلية في قلب «ممر السياحة الثقافية» الذي رسمه المخططون من مسقط عبر المناطق الداخلية وصولاً إلى صلالة. والإنفاق على التأهيل هنا ليس اختيارياً، بل هو جزء من برنامج وطني ممول.

فرص التملك العقاري: ما يمكنك شراؤه وما لا يمكنك

هنا يحتاج المشترون الأجانب إلى الدقة. الداخلية ليست حالياً ضمن مناطق المجمعات السياحية المتكاملة (ITC). وبموجب القانون العُماني، لا يحق لغير العُمانيين تملّك عقارات بصورة حرة إلا داخل مناطق ITC المخصصة، وغالبيتها متمركزة حول مسقط والساحل.

وهذا يعني:

• المواطنون العُمانيون ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي يستطيعون شراء الأراضي والعقارات السكنية في نزوى والمدن المجاورة مباشرةً، وبرنامج التأهيل التراثي يجعل هذا الخيار رهاناً موثوقاً على المدى المتوسط.
• المشترون الأجانب من خارج دول مجلس التعاون لا يستطيعون حالياً تملّك عقارات بصورة حرة في الداخلية. غير أنهم يستطيعون الاستثمار عبر شركات مسجّلة في عُمان أو استكشاف هياكل الإيجار طويل الأمد — وكلاهما يستلزم استشارة قانونية متخصصة قبل الالتزام بأي أموال.

إن كنت مشترياً أجنبياً تستهويك قصة السياحة التراثية، فإن المسار الأكثر عملية في المرحلة الراهنة هو النظر في التطويرات الساحلية المصنّفة ضمن ITC والتي تستفيد هي الأخرى من الاستثمار في البنية التحتية السياحية — كمناطق ييتي، مسقط وAida، مسقط الواقعتين ضمن ممر النمو السياحي للعاصمة، أو مجتمع Al Mouj Muscat الراسخ.

ومع ذلك، فإن المشهد التنظيمي في عُمان في تطور مستمر؛ فقد وسّعت الحكومة تصنيفات ITC مرات عدة منذ عام 2006، ولا يوجد ما يحول دون إدراج ITC جديدة في نزوى أو محيطها مستقبلاً — لا سيما إن تقدّم مطوّر ضيافة كبير بمشروع متكامل هناك.

الإيجارات قصيرة الأمد: الفرصة التي تستحق المتابعة

حتى في غياب حق التملك الحر، يُفتح تأهيل الأحياء التاريخية في نزوى باباً فورياً في قطاع الإيجارات قصيرة الأمد والضيافة الفندقية المتخصصة. فزوار السياحة التراثية — ولا سيما القادمون من أوروبا وشرق آسيا — يدفعون باستمرار علاوةً سعرية مقابل الإقامة داخل المنطقة التراثية أو على مقربة منها، لا على أطرافها.

والبيت العربي التقليدي (بيت عربي) المُجدَّد في أحد الأحياء المُؤهَّلة بنزوى، حين يُشغَّل بوصفه داراً للضيافة مرخّصة أو ما يعادل Airbnb، قادر على تحقيق عوائد تتفوق على الشقة الاعتيادية في الأحياء الحديثة. والقيد هنا أن الحصول على مثل هذه العقارات وتجديدها وترخيصها يستلزم معرفة محلية عميقة وهياكل شراكة عُمانية لغير المواطنين.

أرقام مرجعية ينبغي أخذها بالحسبان:

• أسعار الأراضي السكنية في وسط نزوى كانت تاريخياً أدنى بكثير من نظيراتها في مسقط، مما يجعل تكاليف الدخول معقولة للمشترين العُمانيين.
• تُطبّق عُمان ضريبة دخل شخصي بنسبة 0% وضريبة عقارية بنسبة 0%. وتخضع إيرادات الإيجار لـضريبة استقطاع بنسبة 12% على الإجمالي، وتسري على المقيمين وغير المقيمين على حدٍّ سواء.
• تستلزم مشتريات العقارات على الخارطة في أي مكان بعُمان إيداع الأموال في حساب ضمان مرخّص وفق قانون التطوير العقاري — احرص على التحقق من ذلك قبل تحويل أي عربون.

ما الذي ينبغي مراقبته خلال الـ 12 إلى 24 شهراً القادمة؟

ثمة ثلاثة مستجدات من شأنها أن تُغيّر مشهد الاستثمار في الداخلية تغييراً جوهرياً:

1. 01صدور تصنيف ITC رسمي لمشروع ضيافة أو استخدام مختلط قرب نزوى أو بهلاء — وهو ما سيفتح التملك الحر أمام المشترين الأجانب للمرة الأولى.
2. 02اكتمال تطوير الطريق السريع مسقط–نزوى، مما سيُقلّص وقت القيادة ويرفع أعداد الزوار اليوميين والمقيمين لعطلة نهاية الأسبوع.
3. 03إعلانات وزارة التراث عن الأحياء المحددة المقررة للتأهيل — فكلما كانت المنطقة أكثر تحديداً، سهُل تحديد القطع المحيطة الأكثر استفادةً.

تابع البيانات الرسمية لوزارة التراث والسياحة وهيئة الاستثمار العُمانية للاطلاع على الإعلانات على مستوى المشاريع؛ فكلتاهما تنشر تحديثاتها بالعربية والإنجليزية.

خلاصة القول

إحياء التراث في الداخلية محرّك حقيقي تموّله الدولة، لا مجرد بيان صحفي. أمام المشترين العُمانيين ومواطني دول مجلس التعاون، نافذة مفتوحة الآن لاقتناء أراضٍ أو عقارات في نزوى وبهلاء قبل أن تُعاد تسعيرها. أما المشترون الأجانب من خارج المجلس، فطريقهم في الوقت الراهن غير مباشر: راقبوا توسعات ITC نحو المناطق الداخلية، وفي غضون ذلك تأملوا مناطق ITC الساحلية التي تشترك في الزخم السياحي ذاته لـ Vision 2040.

المصدر: Times of Oman